La burbuja y sus reflejos

El vertiginoso crecimiento de la oferta inmobiliaria en Espa?a no tiene parang¨®n en el entorno europeo. Espa?a construye anualmente tantas viviendas como Francia y Alemania juntas. En el primer trimestre de 2003 crece un 14,3% respecto del a?o pasado, aumentando un 18% la superficie residencial. De seguir esta tendencia, superaremos largamente las 500.000 unidades de alojamiento y persistiremos en un ciclo alcista que parece no tener fin.

La controvertida "burbuja inmobiliaria" es un motivo de atenci¨®n social que coincide con la preocupaci¨®n y el debate sobre la vivienda en Espa?a, el acceso, las tipolog¨ªas de hogares y alojamientos y la satisfacci¨®n de la demanda de los usuarios. La alerta expresada por los expertos se manifiesta explicando que "hay burbuja cuando -y s¨®lo cuando- se rompe el equilibrio del mercado; es decir, cuando precios y cantidades suben al mismo tiempo en lugar de seguir la ley de Marshall, que dice que cuando unos suben las otras bajan, y viceversa" (Ricardo Verg¨¦s, Informe Coyuntura CSCAE 2003).

Todos los pactos pol¨ªticos se acordaron con el urbanismo como clave

Espa?a construye anualmente tantas viviendas como Francia y Alemania juntas

Pero la existencia o no de la burbuja inmobiliaria, siendo vital para el an¨¢lisis del mercado, no es el asunto exclusivo. No se trata de que se haga un perfil de lo que se entiende t¨¦cnicamente por burbuja y luego se trasponga para ver si coincide con la coyuntura del mercado espa?ol. Ni es una cuesti¨®n sobre la que valgan an¨¢lisis catastrofistas o enunciados poco sistem¨¢ticos. Es un campo sujeto a muchas interpretaciones. La Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola, por ejemplo, plantea con cifras que no existe sobreendeudamiento de las familias espa?olas, y que ¨¦ste, a pesar de su aceleraci¨®n, es inferior a la media europea y americana.

Sin embargo, con independencia de las opiniones y repercusiones -sociales, ambientales y otras muchas- sobre este proceso, que no estar¨ªa de m¨¢s analizar, s¨ª debe admitirse un alto grado de preocupaci¨®n de la sociedad en relaci¨®n con los procesos de desequilibrio del presente ciclo, el riesgo del sobreprecio y la informaci¨®n asim¨¦trica de que disponen muchos sectores del mercado. M¨¢s si a esto se suma la falta de valor a?adido que tiene en general el sector de la construcci¨®n cuando no va acompa?ado de factores de innovaci¨®n, hoy por hoy nada aparentes.

Los arquitectos tambi¨¦n estamos preocupados porque este aumento desproporcionado, desigual, concentrado en las ¨¢reas metropolitanas y focalizado en tipos homog¨¦neos de vivienda produce un espacio privado de calidad baja y un espacio comunitario privatizado de escasa influencia urbana. Es decir, construimos modelos anticuados de alojamiento muy poco flexible y muy poco adaptado a las necesidades de los nuevos hogares producidos por los cambios en el estilo de vida -"el estilo del mundo", que dir¨ªa Vicente Verd¨²-. Construimos tipos de alojamiento herm¨¦ticos, inadecuados a la movilidad personal y laboral (que son factores de emancipaci¨®n y riqueza social) y adem¨¢s constru¨ªmos un espacio social y un paisaje urbano para una ciudadan¨ªa sometida al imperio del tipo de inter¨¦s y, en consecuencia, de esa desmedida pasi¨®n por el ladrillo.

No hay muchas salidas a este escenario si tenemos en cuenta los bajos ¨ªndices de rehabilitaci¨®n, renovaci¨®n del parque edificado y porcentaje de alquiler (10%), que alcanzan cifras m¨ªnimas. Todo el esfuerzo se concentra en la vivienda nueva, con un costoso abuso del recurso suelo en ¨¢reas fuertemente densificadas.

Si este proceso llevara aparejada una mejora sustancial de la calidad de la arquitectura y de las infraestructuras en las periferias de la ciudad, en los bordes litorales y en los suburbios residenciales de las ciudades y grandes metr¨®polis, podr¨ªamos sentirnos satisfechos, pero el v¨¦rtigo de ¨ªndices y techos constructivos, la masificaci¨®n de zonas tur¨ªsticas y el descr¨¦dito del espacio p¨²blico y privado resultante no mueven a un optimismo generalizado. Por mucho que parezca lo contrario, no somos los arquitectos los beneficiarios de este boom edificatorio; m¨¢s bien al contrario, pues estamos trabajando en contra de cierto sosiego que se le debe suponer a toda buena arquitectura, en aras del leg¨ªtimo negocio y de la desgravaci¨®n fiscal.

Un ejemplo de esta situaci¨®n es M¨¢laga. M¨¢s de 80.000 viviendas previstas en este a?o en la provincia no traer¨¢n una mejora sustancial de la calidad arquitect¨®nica, sino de lo vulgar y pastichero. Por el contrario, acarrear¨¢n masificaci¨®n, densidad insostenible y problemas de infraestructuras no previstas ni anticipadas. Seg¨²n informaciones del diario Sur, s¨®lo queda un 30% de litoral malague?o libre de edificaci¨®n. En ese contexto, todos los pactos pol¨ªticos se acordaron con el urbanismo como clave. La Universidad acaba de publicar un estudio cuyo t¨ªtulo es suficientemente expl¨ªcito Urbanismo, corrupci¨®n y delincuencia organizada en la Costa del Sol, del que es autor el catedr¨¢tico de Derecho Penal J. L. D¨ªez Ripoll¨¦s, que vincula el desarrollo urban¨ªstico con el dinero negro "proveniente de actividades l¨ªcitas no declaradas al fisco o bien de actividades ilegales".

El caso de M¨¢laga se repite, por desgracia, en todo el territorio espa?ol y en su centro. Al mirar la burbuja, aparecen reflejos dorados y se ocultan otros de colores m¨¢s oscuros, que quiz¨¢ son m¨¢s importantes que la existencia o no de un ciclo de riesgo en el bien inmueble de la vivienda. Esos tonos oscuros se imponen a la calidad de vida y a la de la arquitectura. Y es que, adem¨¢s de mercado, en este sector faltan principios y valores que entre todos tenemos que volver a restablecer.

Espa?a se ha convertido en una gran agencia inmobiliaria cuyos efectos positivos y negativos habr¨¢ que analizar. Es disparatado, contra toda l¨®gica de mercado, que si en Francia en 2002 el precio medio de la vivienda nueva era de 140.488 euros, en Espa?a era de 173.781; en Par¨ªs (?lle de France), de 186.773, y en la Comunidad de Madrid, de 237.555 euros, resultando una ratio entre precio de vivienda y renta del hogar (porcentaje de esfuerzo en la compra) de 3,47 en Francia, 5,50 en Espa?a, 2,57 en Par¨ªs (?lle de France)... y 6,60 en la Comunidad de Madrid. Reflejos visibles en las perversiones sacadas a la luz en estos d¨ªas de burbujas.

Es responsabilidad social de todo el sector y de la Administraci¨®n prevenir los riesgos de un crecimiento vertiginoso, porque, si se reconoce que hay una burbuja inmobiliaria, cuando estalla como dicen con raz¨®n los economistas, se hace visible su existencia por los reflejos, decimos con autoridad los arquitectos.

Carlos Hern¨¢ndez Pezzi es presidente del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de Espa?a. Miembro del Comit¨¦ Nacional Habitat II. Miembro del Grupo Habitat de la UIA (Uni¨®n Internacional de Arquitectos)