Hipotecas sin derecho a deducir

Hay en juego 3.043.870.000 euros. El Gobierno ha previsto que en 2004 el Estado dejar¨¢ de ingresar ese importe en concepto de beneficios fiscales por deducciones hipotecarias asociadas a la compra de vivienda. Varios economistas, en l¨ªnea tanto con el FMI como con la OCDE, consideran que se deber¨ªan eliminar las deducciones fiscales de las hipotecas (salvo para las rentas m¨¢s bajas o los m¨¢s j¨®venes) para as¨ª frenar, en alguna medida, el encarecimiento del precio de la vivienda.

Cuanto m¨¢s altas son las rentas, menor impacto fiscal tiene para el contribuyente la aplicaci¨®n de la reducci¨®n por la vivienda

Financiar la compra de una vivienda habitual con una hipoteca tiene, hoy por hoy, sus ventajas fiscales. En general, cada particular puede directamente restar de sus impuestos por IRPF el 15% de lo que paga anualmente en concepto de intereses y de amortizaci¨®n de capital de su pr¨¦stamo. Existe un ¨²nico l¨ªmite: ese 15% ¨²nicamente se puede aplicar sobre los primeros 9.015,18 euros. Bajo determinadas condiciones -el importe de la hipoteca supera el 50% del valor de compra de la vivienda o de la diferencia entre el precio de compra de una nueva y el de venta de una antigua y no se devuelve m¨¢s del 40% del mismo- los porcentajes de deducci¨®n aumentan en los dos primeros a?os al 25% sobre los primeros 4.507,59 euros y en los siguientes al 20% sobre los primeros tambi¨¦n 4.507,59 euros. Sobre el resto, y hasta 9.015,18 euros, se mantiene el 15% general. En resumen, por cada 100 euros pagados de hipoteca se reduce en 15 euros (o hasta 25 euros) la factura fiscal.

Esta desgravaci¨®n puede tener dos lecturas. Por un lado, supone efectivamente una reducci¨®n del precio real de una hipoteca. Si la hipoteca media actual (a tipo variable) tiene un tipo de inter¨¦s del 3% ¨¦ste pasa a ser realmente del 2,55% por el efecto fiscal (2,25%, si se aplican los coeficientes m¨¢ximos). Si a estos datos concretos se une que, seg¨²n los datos publicados por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), el ¨ªndice de precios de consumo (IPC) en 2003 se situ¨® en el 2,6%, el resultado es que las hipotecas tienen un coste real negativo.

Tipos efectivos

Por otro lado, esta desgravaci¨®n se puede entender como una f¨®rmula de reducci¨®n de los impuestos que efectivamente los particulares deben pagar a Hacienda. Si un particular, bajo la normativa fiscal general actual, obtiene unas rentas, por ejemplo, de 22.000 euros, tendr¨¢ un tipo efectivo de tributaci¨®n del 14,63% si no tiene derecho a deducci¨®n alguna. Si destina un 20% de sus rentas al pago de una hipoteca, ese tipo efectivo baja al 11,62%, y si el porcentaje de sus ingresos destinado al pago de su cr¨¦dito hipotecario aumenta hasta el 40%, el tipo efectivo de tributaci¨®n se reduce hasta el 8,63%. Cuanto m¨¢s altas son las rentas, menor impacto fiscal tiene para el contribuyente la aplicaci¨®n de la deducci¨®n por vivienda.

Cualquiera que sea la lectura que se haga de esta deducci¨®n, los expertos parecen no tener dudas de que anima a los particulares a endeudarse y arrastra al alza el precio de la vivienda.

?C¨®mo se puede concretar este cambio? Modificaci¨®n no quiere decir, en todo caso, desaparici¨®n. Los partidos pol¨ªticos temen que anunciar una supresi¨®n de la deducci¨®n por vivienda tendr¨¢ un coste muy elevado en votos. Recu¨¦rdese al respecto el caso del PP, que lleg¨® a incluir la supresi¨®n de la vivienda como materia de deducci¨®n en el programa electoral de 1993 y despu¨¦s tuvo que rectificar. Pero, aunque no figure en un programa electoral, puede hacerse el ejercicio de calcular que pasar¨ªa si en alg¨²n momento se adoptara esa decisi¨®n, tan recomendada por los expertos en el mercado de la vivienda.

?Que efecto tendr¨ªa eliminar la deducci¨®n? A t¨ªtulo de ejemplo, partamos de un m¨ªnimo exento de 10.000 euros, m¨¢s 3.000 euros de deducci¨®n por persona dependiente, similar a lo que plantea hoy la oposici¨®n. A partir de ah¨ª, los expertos han empezado a elaborar distintas hip¨®tesis no vinculadas a programa electoral alguno. En la primera la eliminaci¨®n de la deducci¨®n no ir¨ªa acompa?ada de un cambio en la tarifa del IRPF. En este supuesto, el mayor importe de los m¨ªnimos exentos equivaldr¨ªa, aun suprimiendo la deducci¨®n por vivienda, a una rebaja que podr¨ªa superar los tres puntos porcentuales en los tipos impositivos efectivos para todo tipo de rentas con cargas hipotecarias, y entre cuatro y ocho puntos porcentuales para quienes no las tienen.

En la segunda de las hip¨®tesis, se podr¨ªa aaplicar a aplicar un tipo impositivo ¨²nico, en el entorno del 27%. En este caso, las rentas m¨¢s bajas mantendr¨ªan, tras la supresi¨®n de la deducci¨®n, unos tipos efectivos de tribu-taci¨®n similares a los que pagan en la actualidad, mientras que las rentas m¨¢s altas ver¨ªan disminuir significativamente su presi¨®n fiscal. La reducci¨®n llegar¨ªa a los 10 puntos porcentuales para las rentas m¨¢s altas, que en la actualidad no se benefician de la deducci¨®n por compra de vivienda.

Hay expertos, sin embargo, que sostienen que la desaparici¨®n de la deducci¨®n por vivienda podr¨ªa hacerse de forma mucho m¨¢s brusca sin tratar directamente de compensarla con otros beneficios fiscales. Un ejemplo es la desaparici¨®n, hace ya algunos a?os, de la deducci¨®n hipotecaria al comprar la segunda vivienda, quedando ¨²nicamente ¨¦sta establecida para la vivienda habitual.

Costes reales

Si desapareciera la deducci¨®n por vivienda, sin tr¨¢nsito alguno, los particulares ver¨ªan, de inmediato, c¨®mo el coste real de sus hipotecas aumentar¨ªa. El 3% financiero (precio medio de la hipoteca actual) ser¨ªa el mismo 3% desde el punto de vista financiero-fiscal.

Suprimir la deducci¨®n por vivienda provocar¨ªa, adem¨¢s del impacto financiero correspondiente en la econom¨ªa dom¨¦stica de los particulares, un cambio en las condiciones de comparaci¨®n entre el ahorro y la financiaci¨®n.

Hoy por hoy, una cuenta corriente al 3% (media, entre las llamadas de alta remuneraci¨®n) ofrece una rentabilidad financiero-fiscal del 2,55% si su titular tiene un tipo marginal del 15% en el IRPF. Este rendimiento baja hasta el 1,65% si su tipo es del 45%. En un dep¨®sito a plazo de un mes, seis o 12 meses al 3,5% (los hay puntualmente m¨¢s rentables), las ganancias financiero-fiscales oscilan entre un m¨¢ximo del 2,975 % y un m¨ªnimo del 1,925%, seg¨²n cual sea la situaci¨®n tributaria de su titular.

Con estos n¨²meros, en la actualidad y, sobre todo para los niveles de rentas m¨¢s bajos, resulta m¨¢s atractivo colocar el ahorro en una cuenta corriente o en un dep¨®sito que no amortizar capital hipotecario. Pero si desapareciera la deducci¨®n hipotecaria, como propugnan la OCDE y el FMI, al aumentar el coste de los cr¨¦ditos -su precio financiero pasa a ser el financiero-fiscal- de la comparaci¨®n con las ganancias que ofrece el ahorro resulta que ¨¦ste no compensa para ning¨²n tipo de renta. Pasar¨ªa, de mantenerse los niveles actuales de tipos de inter¨¦s, a ser siempre m¨¢s rentable reducir el nivel de endeudamiento. Una cuenta corriente o un dep¨®sito s¨®lo ser¨ªan atractivos, desde este punto de vista, si sus rendimientos superasen el 3,52% para los tipos impositivos m¨¢s bajos y el 5,45%, para los m¨¢s altos.