Ideas para un programa de vivienda

Al comienzo de 2004, la vivienda presenta en Espa?a una situaci¨®n diferente a la de 1996, a?o de llegada al poder del Partido Popular. Por una parte, el n¨²mero de viviendas iniciadas se aproxim¨® en 2003 a las 630.000, frente a las 282.400 de 1996, seg¨²n la estad¨ªstica de visados de direcci¨®n de obra nueva de los Colegios de Arquitectos T¨¦cnicos. Por otro lado, los aumentos de precios de las viviendas han llevado a estos ¨²ltimos a unos niveles espectacularmente elevados respecto de los salarios, resultando mayor el esfuerzo de acceso a la vivienda para los hogares de nueva creaci¨®n. Junto a lo anterior, el auge de la construcci¨®n de viviendas ha reforzado la cuota de la construcci¨®n en la econom¨ªa espa?ola, que ha coincidido con un debilitamiento de la inversi¨®n en capital productivo y con una reducci¨®n significativa de la participaci¨®n de la industria en el PIB. La proximidad del vencimiento electoral acent¨²a el inter¨¦s por las propuestas de pol¨ªtica de vivienda, pol¨ªtica que tiene una cierta complejidad por la pluralidad de administraciones p¨²blicas y de instrumentos que act¨²an sobre los dos lados del mercado inmobiliario residencial.

Resulta imprescindible la colaboraci¨®n entre administraciones para que no se retenga suelo

Se debe reforzar la seguridad legal de los arrendatarios con un sistema p¨²blico de avales

1. Vivienda y econom¨ªa espa?ola, 1996 y 2003.

Los datos disponibles (ver cuadro adjunto) revelan que la edificaci¨®n residencial y el conjunto del sector de la construcci¨®n han reforzado su participaci¨®n en la actividad productiva y en el nivel de empleo en Espa?a entre 1996 y 2003. Del 11,7% de participaci¨®n en el PIB de 1996 de la inversi¨®n en construcci¨®n se ha pasado al 14% en 2003. El valor de las tasaciones de viviendas realizadas en Espa?a ascendi¨® en 1996 al 9,1% del PIB, mientras que esta proporci¨®n ha debido superar el 22% en 2003.

Los mayores aumentos de los precios de las viviendas en relaci¨®n con los crecimientos de los salarios y de los precios de consumo han llevado a la relaci¨®n precio de la vivienda /salario anual a un nivel de 7,3 veces en 2003, tres puntos por encima del valor de 4,2 alcanzado en 1996. Como consecuencia de lo anterior, y a pesar de los m¨¢s bajos tipos de inter¨¦s vigentes, el esfuerzo medio de acceso a la vivienda en Espa?a ha supuesto en 2003 el 41 % de los ingresos de la familia monosalarial frente al 36,6% de 1996.

El acceso a la vivienda resulta m¨¢s complicado en 2004 que en 1996 por la persistencia de una proporci¨®n m¨¢s que reducida de viviendas de alquiler, en las que reside s¨®lo el 9,5% de los hogares espa?oles, y por la escasa presencia en los ¨²ltimos a?os de las viviendas protegidas (VPO). En 1996 las 77.800 VPO terminadas supon¨ªan el 58,6% de los nuevos hogares creados en Espa?a, mientras que en 2003 dicha proporci¨®n ha retrocedido hasta el 14,3% de los nuevos hogares. Esto ¨²ltimo implica una oferta reducida del ¨²nico tipo de viviendas que resulta accesible por sus condiciones de precio a la gran mayor¨ªa de los hogares de nueva creaci¨®n. Las VPO han desaparecido en las principales ¨¢reas metropolitanas. La vivienda y la construcci¨®n han sido motores del crecimiento entre 1998 y 2003. La intensa oferta de nuevas viviendas producida ha superado ampliamente al aumento neto del n¨²mero de hogares en la etapa 1998-2003, pero esta evoluci¨®n no ha hecho flexionar a la baja a los precios de venta de la vivienda, como lo revela el persistente aumento de los mismos durante el periodo en cuesti¨®n, y el que todav¨ªa en 2003 hayan crecido cerca del 17,0% en media anual.

Por otra parte, la menor presencia de la industria registrada en Espa?a entre 1996 y 2003 se sit¨²a dentro de una tendencia general reforzada con la globalizaci¨®n. Sin embargo, existen abundantes ejemplos que revelan que la abundante calificaci¨®n de suelo como urbanizable residencial por parte de los ayuntamientos se ejerce con frecuencia en detrimento de la generaci¨®n de suelo industrial. En numerosas ocasiones tiene lugar el desplazamiento o incluso el cierre de empresas significativas, especialmente si el solar resultante resulta adecuado para fines de construcci¨®n de nuevas viviendas. En ocasiones se resuelven los problemas de financiaci¨®n local a costa de las actividades productivas desarrolladas en el municipio, afectando negativamente al propio desarrollo empresarial.

2. Ideas de pol¨ªtica de vivienda.

Los objetivos de pol¨ªtica de vivienda desde el punto de vista de la Administraci¨®n del Estado deber¨ªan consistir, en primer lugar, en conseguir aumentar la oferta de viviendas de precio asequible, en propiedad o en alquiler, especialmente para los j¨®venes hogares. En segundo lugar, la pol¨ªtica econ¨®mica general deber¨ªa tratar de frenar el proceso de especulaci¨®n inmobiliaria existente, que afecta negativamente a la capacidad de competir de la econom¨ªa espa?ola. Dicho proceso ha generado en poco tiempo un nivel de endeudamiento considerable en numerosos hogares, endeudamiento en su inmensa mayor¨ªa ajustable cada a?o a las variaciones del tipo de inter¨¦s. El que el mayor crecimiento econ¨®mico derivado del auge inmobiliario aten¨²e las inquietudes por la situaci¨®n econ¨®mica real no elimina la cuesti¨®n acerca de qu¨¦ futuro suceder¨¢ a la actual etapa de auge inmobiliario.

El mercado de la vivienda se ve afectado, tanto en el lado de la oferta como en el de la demanda, por la actuaci¨®n de las administraciones p¨²blicas estatal, auton¨®mica y local. Asimismo, sobre la situaci¨®n de dicho mercado inciden pol¨ªticas de diferente car¨¢cter, destacando las relativas a las ayudas directas a trav¨¦s de cr¨¦ditos convenidos (VPO), la fiscalidad, la normativa sobre alquileres, el urbanismo y las condiciones de financiaci¨®n. Resulta dif¨ªcil, pues, lograr la coherencia tanto entre las administraciones citadas como entre las diferentes pol¨ªticas desarrolladas, lo que explica en gran medida la dificultad de solucionar la cuesti¨®n del acceso a la vivienda. Conseguir una mayor oferta de VPO, aumentar la oferta de vivienda de alquiler y mejorar la actitud social ante el alquiler vienen a ser las l¨ªneas estrat¨¦gicas de la pol¨ªtica a desarrollar.

Ci?¨¦ndose al marco competencial del Estado, en cuanto a las ayudas directas incorporadas a los cr¨¦ditos convenidos, parece conveniente reforzar el ¨¢mbito de los actuales planes plurianuales de vivienda, incluyendo nuevas actuaciones protegidas, como la ayuda directa al alquiler, y ampliar el n¨²mero de nuevas VPO iniciadas, desde la media de unas 45.000 al a?o durante el periodo 1998-2003 hasta unas 100.000, destinables a la propiedad o al alquiler. Conviene desconfiar en este caso tanto de la penuria presente como de los excesos que se anuncian en materia de construcci¨®n de nuevas VPO. Debe impedirse el desv¨ªo de estas ¨²ltimas hacia fines que no sean los de servir como residencia habitual. Tambi¨¦n tiene que procurarse que dichas viviendas no se vendan por encima de los precios m¨¢ximos legales previstos, impidiendo la reventa por parte de los compradores a precios de mercado. De poco servir¨ªa llenar el mercado de viviendas protegidas que no sean adquiridas por los hogares con menos recursos. En la VPO destinada a la propiedad debe de impedirse cualquier ganancia de capital que no sea la derivada de la actualizaci¨®n legal de los precios m¨¢ximos de venta.

En materia de urbanismo, deben de eliminarse de la normativa sobre el precio del suelo los cambios legales que han contribuido a encarecer el precio de los mismos despu¨¦s de 1996 y que han dificultado las adquisiciones p¨²blicas de suelo con fines de inter¨¦s general. La normativa estatal debe incorporar la obligaci¨®n de calificar suelo con destino a vivienda protegida en los nuevos desarrollos urbanos y en el suelo urbano no consolidado, y ello con un m¨ªnimo que no debe de bajar del 25%. Resulta imprescindible la colaboraci¨®n entre las diferentes administraciones p¨²blicas para impedir la retenci¨®n del suelo urbano. La situaci¨®n financiera de los ayuntamientos deber¨ªa de fortalecerse, debiendo reducirse su dependencia respecto de los ingresos derivados de los procesos de calificaci¨®n de suelo urbanizable residencial.

En cuanto al alquiler, se debe reforzar la seguridad legal de los arrendadores, estableciendo un sistema p¨²blico de avales que aumente la disponibilidad a alquilar por parte de los propietarios, para lo cual podr¨ªa servir la f¨®rmula de una Agencia P¨²blica de Alquiler que actuase de forma coordinada con autonom¨ªas y con ayuntamientos. El fomento del alquiler entre los potenciales arrendatarios exige desarrollar la figura de la ayuda directa al alquiler y tambi¨¦n se debe equiparar fiscalmente la propiedad y el alquiler, a la vista de la discriminaci¨®n actual que sufre esta ¨²ltima forma de tenencia. Una parte de las nuevas VPO deber¨ªa servir para crear parques p¨²blicos o sociales de viviendas de alquiler, aumentando de forma directa la oferta de dichas viviendas.

El proyecto avanzado desde la presidencia de la Comunidad de Madrid de desgravar las donaciones de padres a hijos para la compra de viviendas por parte de estos ¨²ltimos penaliza de nuevo al alquiler, considera la tenencia en propiedad como el estado "natural" en cuanto al disfrute de la vivienda, y puede contribuir a mantener viva la llama especulativa. En tiempo de subida de los activos de renta variable posiblemente resulte m¨¢s ¨²til regalar a los hijos acciones que pueden subir de precio, constituyendo as¨ª una ayuda de mayor alcance para la compra de vivienda que la cuant¨ªa m¨¢xima prevista de donaci¨®n.

Como puede apreciarse, el diagn¨®stico del problema del dif¨ªcil acceso a la vivienda y de sus causas no resulta complicado. Sin embargo, la instrumentaci¨®n y desarrollo de una pol¨ªtica global que logre coordinar los instrumentos pol¨ªticos disponibles y las actuaciones de las distintas administraciones p¨²blicas resulta bastante m¨¢s dif¨ªcil. Al rigor t¨¦cnico resulta imprescindible a?adir la claridad en el objetivo esencial a conseguir, que es el de abaratar el acceso a la vivienda y, sobre todo, conviene aportar unas dosis m¨¢s que elevadas de voluntad pol¨ªtica de actuar, por supuesto mucho mas all¨¢ del momento electoral.

Julio Rodr¨ªguez L¨®pez es economista. Fue presidente del Banco Hipotecario de Espa?a.