La casa como utop¨ªa

Ha terminado una etapa en Espa?a, en comportamiento pol¨ªtico y en respeto a la sociedad. Se acab¨®. Fin. Estamos ya a otra cosa. Y esto ocurre en un punto en el que el actual modelo de crecimiento se est¨¢ agotando: mientras los pa¨ªses de nuestro entorno vienen registrando crecimientos m¨ªnimos en sus econom¨ªas, Espa?a en su conjunto mantiene tasas muy superiores, con especial protagonismo del sector de la construcci¨®n.

El Gobierno saliente ha venido fomentando muchas falsas ilusiones. Grandezas patrias y otras tonter¨ªas aparte, lo cierto es que el pa¨ªs se crey¨® esa enga?osa sensaci¨®n de riqueza que provoca la supuesta revalorizaci¨®n del piso que uno tiene, est¨¦ pagado o no. Pero esa ilusi¨®n que tan bien ha funcionado con las clases medias que componen el centro sociol¨®gico no es ya suficiente para equilibrar la evidente p¨¦rdida de capacidad de ahorro que el ciudadano de a pie nota con toda claridad en su bolsillo. El coste medio de las hipotecas en vigor est¨¢ acerc¨¢ndose a los 600 euros mensuales, cifra que queda fuera del alcance del 60% de los hogares espa?oles. Y eso que a¨²n no han subido los tipos el anunciado punto que se ve venir hace meses.

En Espa?a se sigue construyendo como en tiempo de los romanos: con ladrillo y argamasa

La vivienda est¨¢ dejando de ser interesante como inversi¨®n en la gama de precio m¨¢s alto

El Banco de Espa?a y entidades internacionales como el FMI han advertido sobre la necesidad de restringir el cr¨¦dito hipotecario, sin que los datos manifiesten una reacci¨®n al respecto: los bancos y las cajas de ahorro (salvo muy contadas y loables excepciones) siguen compitiendo en la duraci¨®n, flexibilidad y en la tarifa mensual de los cr¨¦ditos hipotecarios. Hasta el momento, el ladrillo ha servido de refugio como inversi¨®n (compra de bienes ra¨ªces), pero en el horizonte se perciben nubes que se acercan a velocidad de crucero:

1. Los tipos de inter¨¦s ya no pueden bajar mucho m¨¢s, s¨®lo tienen recorrido al alza.

2. La Bolsa subi¨® en la segunda mitad del 2003 y lo ven¨ªa haciendo en el 2004 hasta el susto de los atentados de Madrid. El mercado burs¨¢til s¨ª que tiene recorrido, repiti¨¦ndose a la inversa el proceso de los ¨²ltimos a?os: se producir¨¢ desinversi¨®n en vivienda e inversi¨®n en Bolsa.

3. La vivienda est¨¢ dejando de ser interesante como inversi¨®n en las ofertas superiores. En el centro de las ciudades, all¨¢ donde el cliente potencial est¨¢ mas especializado, en las llamadas ofertas de lujo, los problemas de venta son reales. Recientemente, en la prensa local de Bilbao, hemos visto falsos art¨ªculos sobre lo bien que se vende la vivienda de lujo. Otra mentira m¨¢s: casi el 50% de la oferta apenas tiene venta desde hace meses.

4. La demograf¨ªa nacional juega en contra y la demanda potencial derivada de la inmigraci¨®n es a¨²n incierta, y en todo caso se dirigir¨¢ hacia el piso barato que permita una venta f¨¢cil y al alquiler, en muchos casos compartido, como es sabido que ocurre ya. En 2000, el 10% de los pisos estaban vac¨ªos; a finales del 2003, est¨¢n vac¨ªos el 15,5% y la relaci¨®n de viviendas por familia es de 1,6.

5. Se est¨¢n construyendo pisos a un ritmo de 600.000 anuales, cuando la necesidad real ?llega al 50-55%? Construimos m¨¢s que Francia y Alemania juntas. El mercado de segunda mano tendr¨¢ que bajar los precios, ya que en los nuevos los promotores resistir¨¢n como puedan antes de hacerlo.

6. Desgraciadamente, ya ha comenzado el baile de promotoras inmobiliarias con serios problemas de liquidez. ?Hace falta citar nombres?

7. Hace pocos meses entr¨® en vigor la obligatoriedad de variar el sistema de tasaci¨®n. Una bobadita, dicen algunos. Una tonter¨ªa, s¨ª, tan trascendente como que obliga al tasador a prever evoluci¨®n de precios y fijar el valor tambi¨¦n en funci¨®n de ello. Esperen a que las principales sociedades de tasaci¨®n tomen conciencia de la evoluci¨®n inmediata y se vean obligadas a curarse en salud ante su cliente real, la banca.

8. El sector de la construcci¨®n padece un c¨¢ncer que amenaza con volverse terminal: la radical falta de mano de obra especializada. El oficial, en todos los gremios, est¨¢ en v¨ªas de extinci¨®n. Y la inmigraci¨®n solo podr¨ªa paliar este problema si se planifica, si se la forma, si existe un plazo de aclimataci¨®n.

9. La vivienda ha venido cuadrando las cuentas del pa¨ªs. El 15% del costo de construcci¨®n de una vivienda son impuestos indirectos. El 18% de los "costes de promoci¨®n" son impuestos. Hasta el 28-30% de lo que pagamos por una vivienda son impuestos. Y nos quejamos del coste de la gasolina...

10. El pa¨ªs entero debe tomar conciencia de que este cuento de falsa riqueza expresado en el precio de la vivienda debe acabarse cuanto antes. Por el bien de todos.

Respecto a estos males, conocidos y reflejados en el debate sobre burbuja inmobiliaria si o no, tras de las elecciones generales, ?ahora qu¨¦? La pregunta precisa una respuesta a nivel general espa?ol, pero tambi¨¦n en el Pa¨ªs Vasco. La cuesti¨®n debe ser resituada. ?Qu¨¦ problemas tiene el objeto vivienda y c¨²ales son los problemas m¨¢s propios del ciudadano?

-Sobran viviendas. O esperamos a que el mercado regule ese exceso y, de una u otra forma, ocurra como en Gran Breta?a en los 90 o en Alemania ahora o en Jap¨®n desde hace a?os (empresas arruinadas, precios estancados hasta 10 a?os y deflacci¨®n), o se acometen m¨¢s pronto que tarde medidas para minimizar esa burbuja. Fomentar el alquiler del parque inmobiliario existente es una de ellas.

-Oferta ineficaz. Sobra vivienda libre y falta vivienda de promoci¨®n p¨²blica. El Gobierno en funciones y los anteriores en Madrid, as¨ª como los auton¨®micos, han sido un cabal desastre en este sentido. El ciudadano tiene el problema. ?Las soluciones no debieran ir dirigidas al ciudadano? Pero no a base de ingenuidades, como penalizar el IBI, sino yendo realmente al problema: destinando los fondos p¨²blicos a ayudas directas, y/o diferidas v¨ªa cr¨¦ditos, si es preciso a inter¨¦s cero, poniendo vivienda libre a precio de protegida, regulando sin miedo y con decisi¨®n.

-La vivienda es cara. Pero, ?por qu¨¦? Basta de echar balones de unos tejados a otros. ?A qu¨¦ cuota de impuestos est¨¢ dispuesto a renunciar un gobierno? Hablo del Gobierno central, pero tambi¨¦n del vasco, las diputaciones forales y los ayuntamientos (desde el IVA al impuesto de transmisiones, IBI, licencias y tasas, etc.)

-Hay que ver lo mal que se construye. Una afirmaci¨®n en boca de un ciudadano que, realmente, s¨®lo est¨¢ pensando en si el piso que acaba de comprar valdr¨¢ 10 veces m¨¢s cuando termine de pagarlo dentro de 20 a?os. Seamos sinceros. Todos. Pongamos el pa¨ªs a producir, tambi¨¦n en la industria vinculada al sector, en investigaci¨®n, en I+D. La construcci¨®n en toda Espa?a, la forma de construir actual, sigue siendo la de los romanos: ladrillo y una argamasa que ahora llamamos pomposamente hormig¨®n. La Administraci¨®n debe fomentar nuevas formas y sistemas, pues hasta las grandes constructoras tienen p¨¢nico a construir introduciendo prefabricaci¨®n. ?Por qu¨¦? Pues porque el ciudadano medio a¨²n tiene mentalidad de posguerra. La casa es un proyecto de vida, por supuesto en propiedad, con paredes que tienen que sonar consistente; y una vivienda es para toda la vida. ?Y el coche, qu¨¦?

-La Ley del Suelo, legislaciones como la teor¨ªa de los agujeros negros, que no hay quien las entienda y que hacen de la promoci¨®n de vivienda, y mas a¨²n la p¨²blica, un viacrucis car¨ªsimo, una ruleta rusa para el promotor medio, con las armas en manos de administraciones muchas veces ineficaces, o algo peor. Puede ser mucho mas simple, mucho mas directo.

-Especuladores y compradores de favores. Tambi¨¦n. ?Delincuentes o meros agentes comerciales propios del sistema? Decidan.

Hay alternativa, hay luz m¨¢s all¨¢ de los nubarrones de los que hablaba al principio. Hay gobiernos auton¨®micos, hay ayuntamientos que vienen trabajando en sus propias alternativas, que vienen aportando experiencias muy positivas con resultados apropiados a sus posibilidades. Estas experiencias, unidas a un replanteamiento global que debiera ser posible en esta nueva etapa, sin duda permitir¨¢ que nuestras generaciones mas j¨®venes no vean la vivienda como una utop¨ªa.

Javier Mu?oz es arquitecto y urbanista.