El retorno del debate sobre pol¨ªtica de vivienda

El autor explica las dificultades actuales de acceso a

la vivienda y considera que el objetivo es solucionar

este problema y no hacer VPO a toda costa.

La puesta en marcha del nuevo Ministerio de Vivienda ha reabierto el debate sobre las causas del problema del acceso a la vivienda y sobre las pol¨ªticas m¨¢s convenientes a desarrollar. El problema en cuesti¨®n se deriva del hecho de que para la mayor¨ªa de los nuevos hogares el acceso a una vivienda resulta muy gravoso respecto de sus niveles de ingresos. El coste de acceso a una vivienda en propiedad se mide en funci¨®n de la intensidad relativa de los pagos peri¨®dicos que es preciso hacer para mantener la ocupaci¨®n de la vivienda. En los tiempos en los que predominaba la vivienda de alquiler, el problema se med¨ªa por los niveles de los alquileres. En tiempos de hegemon¨ªa de la vivienda en propiedad, el problema descansa en la cuant¨ªa de los pagos a que obliga el pr¨¦stamo hipotecario con el que se adquiri¨® la vivienda. Las posibles fluctuaciones de los precios de las viviendas suponen ahora un problema adicional.

Las viviendas protegidas requieren suelo en condiciones coherentes con sus precios de venta

Son las expectativas de nuevas subidas las que alimentan el auge de los precios y de la demanda

Entre 1998 y 2003 ha tenido lugar uno de los peri¨®dicos episodios de auge inmobiliario que han caracterizado la evoluci¨®n de la econom¨ªa espa?ola durante la segunda mitad del siglo XX. En los seis a?os transcurridos entre el ¨²ltimo trimestre de 1997 y el mismo periodo de 2003, los precios de las viviendas aumentaron en Espa?a en un 118,4%. Este crecimiento equivale a seis veces el registrado por los salarios y por los precios de consumo en el mismo periodo de tiempo. La evoluci¨®n al alza de los precios y de la actividad constructora residencial ha persistido en el primer semestre de 2004.

Un conjunto de factores ha dado lugar al aumento de la demanda de vivienda origen de las elevaciones citadas de los precios y de la construcci¨®n de nuevas viviendas. Los tipos de inter¨¦s de los pr¨¦stamos vivienda descendieron desde el 9,5% medio de 1997 hasta el 3,3% en el primer trimestre de 2004. El plazo de los pr¨¦stamos, por otra parte, ha aumentado sensiblemente: unos 23 a?os aparece como el plazo medio de los pr¨¦stamos en los ¨²ltimos meses.

La creaci¨®n de nuevos hogares se aceler¨® desde una media de 139.000 al a?o entre 1992 y 1997 hasta unos 280.000 entre 1998 y 2003, impulsada por los nuevos h¨¢bitos sociales y por la intensidad de la inmigraci¨®n. La introducci¨®n del euro ha estimulado la compra de viviendas por parte de no residentes. La mayor demanda ha llevado a que se construyan entre 1998 y 2003 m¨¢s de tres millones de viviendas (el total de hogares ha crecido en torno a 1,7 millones en el mismo periodo), adem¨¢s de presionar al alza a los precios.

Los bajos tipos de inter¨¦s han provocado que una parte notable del ahorro de las familias se desv¨ªe hacia la adquisici¨®n de viviendas como inversi¨®n, unas 100.000 al a?o. Los precios de las viviendas se determinan, pues, a partir de las condiciones del mercado de capitales, como son los tipos de inter¨¦s, la fiscalidad, las expectativas de subidas de los precios. Los precios de venta de las viviendas y, por supuesto, los alquileres pueden alcanzar niveles por completo desconectados de los ingresos de las familias.

El clima de expectativas inflacionistas generado por la intensa demanda de vivienda se traslada al coste del suelo. Los precios del suelo reflejan las expectativas de los propietarios del mismo respecto de los precios de venta previstos para las nuevas viviendas. Tambi¨¦n dependen dichos precios del volumen de edificaci¨®n que permite la calificaci¨®n urban¨ªstica de la correspondiente parcela. El mayor coste del suelo derivado de los altos precios previstos para las viviendas se traslada despu¨¦s a los precios efectivos de venta de las viviendas. La inflaci¨®n de precios de la vivienda es, pues, una inflaci¨®n de demanda, exacerbada por las intensas expectativas de nuevas elevaciones, que se reflejan de inmediato en los altos costes del suelo urbanizado.

La calificaci¨®n de suelo urbanizable ha sido espectacular en los ¨²ltimos a?os, aunque el suelo efectivamente urbanizado haya crecido a menor ritmo. El que en seis a?os se hayan construido en Espa?a m¨¢s de tres millones de viviendas, y el que el ritmo de construcci¨®n se haya acelerado hasta las 630.000 anuales en 2003, revela que la oferta de vivienda no ha sido tan r¨ªgida. Son las expectativas de nuevas subidas de los precios de las viviendas las que alimentan el prolongado auge de los precios y de la demanda, m¨¢s que una insuficiente oferta de suelo.

Los bajos tipos de inter¨¦s de la segunda mitad de la d¨¦cada de los a?os noventa provocaron en principio que el esfuerzo de acceso a la vivienda disminuyese hasta alcanzar unos niveles reducidos en 1998 y 1999. Despu¨¦s de este periodo, los intensos y prolongados aumentos de los precios de las viviendas han compensado ampliamente los efectos de los menores tipos de inter¨¦s. La relaci¨®n entre el precio de venta y el salario medio anual alcanz¨® en 2003 el m¨¢s alto nivel desde que se dispone de las correspondientes estad¨ªsticas, 7,24 veces en el caso de una vivienda de 90 metros cuadrados. El esfuerzo medio de acceso a la vivienda se aproxim¨® el pasado a?o al 41% de la renta familiar. La evoluci¨®n prevista para 2004 de los precios de la vivienda, salarios y tipos de inter¨¦s apunta a que la relaci¨®n citada puede superar este a?o el nivel de 8,0, con lo que el esfuerzo de acceso medio puede situarse en torno al 45% de la renta familiar, esfuerzo que en la Comunidad de Madrid puede llegar al 65%.

Ante esta situaci¨®n, la pol¨ªtica de vivienda desarrollada en el periodo de gobierno del Partido Popular se orient¨® sobre todo a estimular la calificaci¨®n de suelo urbanizable. En esta etapa se modificaron tambi¨¦n los art¨ªculos de la Ley del Suelo en los que se regula la valoraci¨®n del mismo. La pol¨ªtica de liberalizaci¨®n del mercado del suelo, implantada entre 1996 y 1998, ha favorecido una pol¨ªtica de patrimonializaci¨®n ex ante de las plusval¨ªas (Luciano Parejo, 'La vivienda, un tema a debate', Abogac¨ªa Espa?ola, n¨²mero 27, octubre-diciembre de 2003). Dicha pol¨ªtica no s¨®lo no ha frenado el aumento del coste del suelo y de los precios de la vivienda, sino que ha provocado m¨¢s especulaci¨®n y ha reducido las posibilidades de las administraciones locales para intervenir en el mercado de suelo.

El segundo componente de la pol¨ªtica de vivienda desarrollada entre 1996 y 2004 lo han sido los planes cuatrienales de vivienda. En 2004 est¨¢ en vigor el Plan 2002-2005. Los dos planes establecidos en el periodo analizado han introducido escasas novedades, cambiando poco m¨¢s que los nombres de los elementos b¨¢sicos (precio b¨¢sico por m¨®dulo, viviendas de protecci¨®n p¨²blica por VPO), y se han caracterizado por su menor alcance respecto de los planes precedentes. Entre 1992 y 1997, las viviendas protegidas iniciadas alcanzaron el 42,5% de los nuevos hogares creados en Espa?a, mientras que entre 1998 y 2003 la cobertura en cuesti¨®n fue s¨®lo del 19,5%.

La promoci¨®n y venta de nuevas viviendas protegidas viene a ser un instrumento tradicional de pol¨ªtica de vivienda necesitado de profundas reformas, en especial en lo que se refiere a garantizar que se respeten los precios m¨¢ximos legales de venta, tanto en la primera como en las ulteriores ventas. En 2003 se alcanz¨® una cifra algo m¨¢s significativa de VPO iniciadas que en los cinco a?os precedentes, 71.700. Los responsables del dise?o y aplicaci¨®n del Plan 2002-2005 no han mostrado ning¨²n inter¨¦s en subrayar este modesto logro, indicio de la escasa confianza puesta en el mismo. S¨®lo han mostrado algo de entusiasmo por la f¨®rmula del "alquiler con opci¨®n de compra", que se ha presentado como una m¨¢s que dudosa v¨ªa de fomento de la vivienda en alquiler. El coste de la pol¨ªtica citada para el Estado asciende a unos 600 millones de euros al a?o, en concepto de subvenciones a adquirentes y promotores, y requiere de un volumen anual de concesi¨®n de nuevos cr¨¦ditos por parte de las entidades financieras colaboradoras por una cuant¨ªa de 4.300 millones de euros.

El tercer pilar de la pol¨ªtica de vivienda de la etapa de Gobierno del PP ha sido la fiscalidad. En 1998 se elimin¨® la desgravaci¨®n introducida en la etapa de Gobierno socialista para los arrendatarios en el IRPF. Las ayudas fiscales para los adquirentes de vivienda por medio de financiaci¨®n ajena se redujeron sustancialmente en 1998, a pesar de lo cual persiste la discriminaci¨®n fiscal entre la propiedad y el alquiler. La reducci¨®n de ingresos que esta ayuda supone asciende a unos 3.000 millones de euros al a?o, seg¨²n las estimaciones incluidas en el libro amarillo de la Ley de Presupuestos de 2004.

La pol¨ªtica de vivienda, en las presentes circunstancias, m¨¢s que frenar el aumento de los precios de la vivienda, debe procurar que el acceso a la vivienda resulte posible para los grupos sociales con m¨¢s dificultades, especialmente los j¨®venes. Una proporci¨®n elevada de los nuevos hogares que se crean en Espa?a tienen serias dificultades de acceso a la vivienda. Puesto que se crean al a?o unos 300.000 nuevos hogares, al menos el 60% de dicho total, 180.000, requiere de alg¨²n tipo de ayuda para acceder a la vivienda con un esfuerzo razonable. La pol¨ªtica de vivienda puede apoyar el acceso a la vivienda a dichos hogares por medio de nuevas viviendas protegidas, de viviendas existentes y a trav¨¦s de ayudas directas al alquiler. La construcci¨®n de nuevas viviendas protegidas requiere de suelo en condiciones de coste coherentes con los precios de venta de las mismas. Dicho suelo puede proceder del cedido por los promotores a los ayuntamientos, del calificado para VPO y del suelo p¨²blico disponible.

El fomento del alquiler exige aumentar la seguridad del arrendador, por medio de avales o de seguros negociados. Tambi¨¦n conviene acabar con la discriminaci¨®n existente entre el tratamiento fiscal de la vivienda en propiedad y el correspondiente al alquiler. Se deben respetar los derechos de los compradores de vivienda que ya disfrutan de la ayuda fiscal en el IRPF.

El nuevo Ministerio de la Vivienda tiene por delante una tarea dif¨ªcil, pero no imposible. La cuesti¨®n radica en no perder de vista el objetivo real, que no es otro que el de hacer asequible el acceso a la vivienda. Se trata tambi¨¦n de no confundir los fines con los medios. Hacer VPO a toda costa no es el fin ¨²ltimo de dicha pol¨ªtica de vivienda, sino el lograr que dichas viviendas protegidas, si se venden sin que se supere el precio m¨¢ximo legal fijado, contribuyan a conseguir el objetivo de acceso antes comentado.

Julio Rodr¨ªguez L¨®pez es economista y ex presidente del Banco Hipotecario.