Otra pol¨ªtica de vivienda para un "urbanismo sostenible"

Muchas personas y familias no pueden acceder a una vivienda digna, ya sea en compra o alquiler o, como mal menor, soportan un elevado endeudamiento extendido a buena parte de su vida. Esta situaci¨®n puede cambiar con la puesta en pr¨¢ctica de una pol¨ªtica distinta a las aplicadas en las ¨²ltimas d¨¦cadas que sustituya el vigente modelo de "expansi¨®n constante de la ciudad" por otro basado en un urbanismo sostenible a largo plazo, concebido y tutelado desde la iniciativa p¨²blica. Una opci¨®n compleja, no obstante, conocidos los grandes intereses adheridos a la construcci¨®n residencial y el uso del suelo.

Para mejorar las condiciones de acceso a la vivienda, como bien b¨¢sico de primera necesidad, hay que articular medidas sobre el parque de vivienda ya existente. El objetivo debe ser la consolidaci¨®n y mejora de los espacios urbanos ya existentes. Carece de toda l¨®gica social y econ¨®mica promover la expansi¨®n ilimitada de las ¨¢reas urbanas, cuando dentro de las mismas proliferan las viviendas desocupadas. El ¨²ltimo censo publicado por el INE las cuantificaba en m¨¢s de tres millones, de las cuales m¨¢s de un mill¨®n se encuentra en ciudades de m¨¢s de 100.000 habitantes, precisamente la zona donde m¨¢s se ha encarecido la vivienda en estos ¨²ltimos a?os. No ser¨ªa mala idea definir legalmente el concepto de viviendas desocupadas y fijar las zonas de actuaci¨®n donde es m¨¢s necesario disponer de las mismas, ya sea por la escasez de la oferta o por los elevados precios de las viviendas.

Las ayudas en vivienda deben desvincularse del IRPF, un sistema injusto que incrementa el precio

La actuaci¨®n preferente debe dirigirse a "poner en el mercado" el mayor n¨²mero posible de esas viviendas desocupadas, fomentando igualmente la rehabilitaci¨®n de todas las viviendas que lo necesiten, vac¨ªas o no. El eje transversal de actuaci¨®n, tanto en las viviendas ya existentes como en las de nueva construcci¨®n, pasa por potenciar el alquiler como alternativa real y competitiva frente a la compra, lo que implica aumentar el parque de viviendas destinadas a este uso, abaratar los alquileres y aumentar las garant¨ªas tanto de propietarios como inquilinos, mediante la intermediaci¨®n -p¨²blica o privada- que elimine asimetr¨ªas de informaci¨®n y ofrezca a los propietarios garant¨ªas de cobro y de mantenimiento de la vivienda, y posibilite alquileres m¨¢s asequibles.

La opci¨®n puede ser bonificar a los inquilinos una parte de la renta de alquileres con una cuant¨ªa razonable, en un porcentaje variable de la misma seg¨²n sus ingresos y circunstancias familiares. El pago de la ayuda directamente al arrendador aumentar¨ªa sensiblemente el segmento de poblaci¨®n solvente. La disposici¨®n de avales por impagos en determinadas circunstancias junto a la plena certeza de recuperaci¨®n de la misma en buenas condiciones, crear¨ªan unas condiciones de estabilidad proclives para animar a los propietarios a dirigir sus viviendas al mercado del alquiler. Esta pol¨ªtica a desarrollar mediante empresas p¨²blicas, privadas o mediante un modelo mixto, necesita de un presupuesto suficiente (1.000 millones para 500.000 actuaciones anuales), un esfuerzo posible para las arcas p¨²blicas m¨¢s rentable para la poblaci¨®n que la habitual propaganda de bajada de impuestos. Las Comunidades Aut¨®nomas y los Ayuntamientos ser¨ªan los encargados de gestionar las medidas concretas para dar uso a esas viviendas.

Actuar sobre las viviendas de futura construcci¨®n tendr¨¢ efectos m¨¢s a medio y largo plazo, no tan inmediatos como las actuaciones sobre el parque ya existente. En este terreno es preciso cambiar el modelo de gesti¨®n del suelo y su valoraci¨®n haciendo desaparecer la actual situaci¨®n donde el precio del suelo depende de las expectativas especulativas que se hayan generado en torno a ¨¦l (el suelo supone ya el 50% del precio final de la vivienda). Hay que primar la planificaci¨®n p¨²blica del mismo y su transformaci¨®n en suelo urbano edificable. Manteniendo el control y supervisi¨®n democr¨¢tica y transparente de la gesti¨®n del suelo, se deben agilizar los tr¨¢mites y plazos e introducir competencia all¨ª donde act¨²e la iniciativa privada. Hay que hacer frente a la continua especulaci¨®n de este bien ¨²nico con valor colectivo, penalizando el encadenamiento de compraventas de terrenos que s¨®lo persiguen obtener el mayor margen de beneficio en el plazo m¨¢s corto, sin el m¨¢s m¨ªnimo inter¨¦s en edificar sobre ¨¦l. All¨ª donde la gesti¨®n p¨²blica no quiera o no pueda llegar, el agente urbanizador se ha demostrado como una figura ¨²til para generar suelo urbano recogido en el planeamiento urban¨ªstico, agilizando los tr¨¢mites y reduciendo los plazos.

Partiendo de la primac¨ªa de la rehabilitaci¨®n frente a la constante construcci¨®n de nuevas viviendas, en este ¨²ltimo segmento se deber¨ªa aumentar el peso de la vivienda protegida, estableciendo un porcentaje m¨ªnimo de viviendas de las mismas sobre el total de construidas. No limitarse, por tanto, a la mera reserva de un porcentaje de suelo, sino asegurarse de la edificaci¨®n efectiva de esas viviendas. Si se abarata el precio del suelo, se habr¨¢ eliminado el principal obst¨¢culo a la edificaci¨®n de este tipo de vivienda.

La vivienda protegida supone un importante esfuerzo financiero para el conjunto del Estado, por lo que se deben evitar fraudes y abusos, tanto desde el lado de la demanda como del de la oferta. En ese sentido, la asignaci¨®n de todas las viviendas protegidas por sorteo bajo supervisi¨®n p¨²blica evita discrecionalidades en su reparto y la aplicaci¨®n de sobreprecios. Por otro lado, se debe impedir la descalificaci¨®n de la vivienda protegida utilizando desde el sector p¨²blico el derecho de tanteo y retracto, para lograr que el esfuerzo realizado y la inversi¨®n destinada a la creaci¨®n de vivienda asequible no desaparezca y permita seguir atendiendo a las personas con dificultades de acceso a la vivienda.

La rehabilitaci¨®n de viviendas y la recuperaci¨®n y potenciaci¨®n de los centros urbanos abandonados y de periferias degradadas debe ser prioritario. Los propietarios de pisos e inmuebles en zonas urbanas deben mantenerlos en correctas condiciones de uso y habitabilidad, estableciendo la obligaci¨®n de rehabilitaci¨®n y su penalizaci¨®n en caso contrario. Igualmente se deben elevar las ayudas a la rehabilitaci¨®n de viviendas que posteriormente se vendan o alquilen a precios asequibles. Se trata de reorientar el esfuerzo de gasto p¨²blico hacia la rehabilitaci¨®n, frente a la nueva construcci¨®n, lo cual por otra parte garantiza tambi¨¦n un ritmo de actividad del sector constructor, no confundir con otros negocios relacionados con la construcci¨®n.

El gasto p¨²blico en vivienda debe crecer en t¨¦rminos agregados, pero adem¨¢s debe reorientarse desde "la ayuda a la piedra" hacia el gasto directo al acceso a la vivienda. Las ayudas en vivienda deben desvincularse del IRPF, un mecanismo que se ha demostrado injusto y que ha favorecido el incremento de los precios de la vivienda. Las ayudas p¨²blicas no deben ser indiscriminadas o indefinidas, sino que deben ir ligadas al nivel de renta de la persona, no debiendo primar la compra frente al alquiler como ocurre hasta ahora.

Este abanico de medidas y propuestas -con posibilidad cierta de ser aplicadas y por supuesto complementadas con otras adicionales- permite abordar con urgencia la cobertura de la necesidad de acceso a la mayor¨ªa a un bien b¨¢sico, como es la vivienda para su uso habitual, y sentar las bases para un urbanismo de calidad y sostenible en el tiempo.

Luis Zarapuz y Miguel Angel Garc¨ªa son economistas del Gabinete T¨¦cnico Confederal de Comisiones Obreras.