Fertilidad inmobiliaria

Eran m¨¢s de 42.000 las empresas inmobiliarias censadas en 2002. En ese a?o, ¨²ltimo para el que existen datos, se crearon m¨¢s de 3.200 sociedades agrupadas bajo los ep¨ªgrafes de "Promoci¨®n inmobiliaria por cuenta propia" y "Compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia" del correspondiente registro del INE. Son cifras incorporadas al estudio An¨¢lisis de la estructura empresarial del sector inmobiliario, presentado en la ¨²ltima edici¨®n del Sal¨®n Inmobiliario de Madrid, en el que se analiza en detalle la microeconom¨ªa del sector con m¨¢s protagonismo en la econom¨ªa espa?ola durante los ¨²ltimos a?os.

La principal causa que explicar¨ªa una explosi¨®n tal en la natalidad empresarial en ese sector no puede ser otra que la intensa y prolongada demanda de viviendas, su traducci¨®n en una no menos destacable escalada de precios y la correspondencia en una oferta igualmente excepcional. Pero quiz¨¢ merezca la pena avanzar algunas consideraciones adicionales, unas avaladas por las cifras de ese estudio y otras a t¨ªtulo de meras presunciones.

Alrededor del 90% de la actividad la llevan a cabo menos del 15% de las empresas. El 90% no tiene m¨¢s de 2 empleados, y el 98% no pasa de 9

La primera es que de todas las empresas apenas el 11% tiene actividad recurrente. En realidad, alrededor del 90% de la actividad del sector la llevan a cabo menos del 15% de las empresas censadas. El 90% de todas las empresas no tiene m¨¢s de dos empleados, y el 98% no pasan de nueve. Muchas de las existentes son sociedades creadas para llevar a cabo una sola promoci¨®n que, una vez realizada, se mantienen inactivas. La impresi¨®n es que muchos de los nuevos empresarios inmobiliarios lo son de forma complementaria a su actividad principal: son, como quien dice, empresarios a tiempo parcial.

Ese sector ha sido el destino de excedentes generados en otros o, simplemente, de la f¨¢cil y barata financiaci¨®n que durante estos a?os ha podido obtenerse de un sistema bancario que ha hecho del mercado hipotecario el principal vector de crecimiento. La intensidad inversora en activos inmobiliarios, incluso por empresarios habitualmente ubicados en otros sectores, podr¨ªa ayudar a explicar igualmente la debilidad de otros componentes de la formaci¨®n bruta de capital fijo, de forma particular la inversi¨®n en equipo.

Las conclusiones que se deducen del an¨¢lisis de los balances y cuentas de resultados de las empresas no sorprenden: el grado de apalancamiento es considerable (los recursos propios apenas representan un 24% del balance total), consecuente con el bajo coste financiero medio, inferior al que soportan la media de las empresas industriales, dada la extensi¨®n de la garant¨ªa hipotecaria.

La sobrepoblaci¨®n de oferentes en el sector y la elevaci¨®n de coste de construcci¨®n y del suelo podr¨ªa ayudar a explicar el descenso de los m¨¢rgenes operativos medios desde 1995. Cuando a esos m¨¢rgenes se les descuenta el coste de intereses, los excedentes medios correspondientes a 2002 superan claramente a los de mediados de la pasada d¨¦cada, consecuencia inequ¨ªvoca del importante descenso de los tipos de inter¨¦s.

La concentraci¨®n regional es otro de los rasgos que se deducen de ese trabajo. El 70% de las empresas existentes en Espa?a se encuentran domiciliadas en Catalu?a (21%), Andaluc¨ªa (16%), Madrid (14%) y Comunidad Valenciana (12%). La cifra de ventas registra una concentraci¨®n igualmente significativa, aunque las posiciones relativas son distintas: la cuarta parte de la cifra de negocio nacional la generan empresas domiciliadas en la Comunidad de Madrid, siguiendo Catalu?a, Andaluc¨ªa y la Comunidad Valenciana. Dado el amplio n¨²mero de empresas, la concentraci¨®n referida no impide constatar un poder de mercado relativamente reducido de los principales operadores nacionales.

Deseable ser¨ªa que, en paralelo a la suavizaci¨®n de la demanda y de los precios, esa transferencia de energ¨ªas emprendedoras que ha tenido lugar en los ¨²ltimos a?os se concretara a partir de ahora en el fortalecimiento de la inversi¨®n en los sectores de origen de esos empresarios circunstanciales, o en nuevas inversiones en otros sectores necesitados del fortalecimiento de su base de capital.