El mercado estrella, por dentro

El sector de la construcci¨®n, la vivienda y sus precios se han convertido en los protagonistas de la vida econ¨®mica espa?ola. El que la construcci¨®n y el consumo privado hayan sido los motores del PIB en los ¨²ltimos a?os pone en evidencia la importancia que tienen los factores de demanda residencial (qui¨¦n, d¨®nde, cu¨¢ndo y c¨®mo una vivienda es requerida) combinados con los de oferta (precio, disponibilidad de suelo y beneficios empresariales), sobre el crecimiento econ¨®mico. Aunque los apuntados sean considerados los m¨¢s relevantes, sus mercados, mecanismos y funcionamiento son, en realidad, poco conocidos.

El estudio de Analistas Financieros Internacionales (AFI) para 2004 (Planner-Asprima), viene a dar luz sobre algunos aspectos de la organizaci¨®n empresarial del sector promotor que ayudan a comprender parte del entramado que forma la actividad constructora e inversora. Aplica un an¨¢lisis econ¨®mico-financiero de un n¨²mero importante de empresas promotoras, mostrando diversos aspectos de la toma de decisiones de inversi¨®n, su influencia geogr¨¢fica y su relaci¨®n con el sistema financiero.

En primer lugar, existe un elevado grado de concentraci¨®n en el sector, tanto geogr¨¢fica (70% en Catalu?a, Andaluc¨ªa, Madrid y la Comunidad Valenciana) como en facturaci¨®n (el 15% de las empresas producen el 90% del valor). En segundo lugar, las estructuras del balance reflejan la importancia de las estrategias desarrolladas por las promotoras sobre las reservas de suelo y su captaci¨®n, mostrando c¨®mo el sector ha tendido a especializar a sus mayoristas de suelo por dos v¨ªas: la primera es la creaci¨®n de empresas participadas (con el sector financiero) de tama?o medio, que toman posiciones en suelo no desarrollado para gestionarlo y despu¨¦s facilitarlo a sus empresas matrices que son, por general, las de mayor tama?o. La segunda es la compra directa de suelo por las m¨¢s grandes como forma de inversi¨®n (muy activa) a largo plazo que despu¨¦s se revende a otras promotoras de menor tama?o. Las empresas peque?as tienen menos capacidad para acumular suelo y reducir costes, asumiendo menores niveles de rentabilidad y de actividad garantizada.

En tercer lugar, estas empresas tienen un elevado grado de endeudamiento en comparaci¨®n con la media de otros sectores, aunque poseen menores niveles de riesgo debido a la garant¨ªa hipotecaria y a que, adem¨¢s, la deuda 'desaparece' de la empresa con las ventas. En este caso, el grado de apalancamiento es mayor en las grandes empresas que en las peque?as, aunque estas ¨²ltimas son las que soportan mayores costes financieros. Por ¨²ltimo, el informe muestra c¨®mo la rentabilidad de las promotoras se ha debido m¨¢s a la reducci¨®n de los costes financieros que al aumento de beneficios corrientes, matizando c¨®mo el tama?o empresarial es fundamental para obtener mayores m¨¢rgenes de negocio.

El informe cuenta con una segunda parte de actualizaci¨®n que aporta evidencia nueva sobre los cambios en los factores de demanda que explican el particular momento econ¨®mico de la construcci¨®n. Se remarca la coincidencia de distintas fuentes de demanda principal en este periodo, como la derivada de la creaci¨®n de nuevas familias, de la inmigraci¨®n y de residencia temporal, entre otras, para explicar el aumento en la edificaci¨®n y de los precios residenciales, descartando la existencia de una burbuja especulativa. Pone de manifiesto la particular evoluci¨®n del ciclo edificador espa?ol con respecto al de otros pa¨ªses de la UE y de la OCDE, as¨ª como la vinculaci¨®n de la tenencia de vivienda en propiedad con los niveles de riqueza de las familias, las diferencias salariales y la tendencia al consumo. Coincide con otras investigaciones en que los niveles de endeudamiento por vivienda de las familias espa?olas no reducen su solvencia.

Todas estas novedades hacen especialmente interesante y recomendable la lectura de este intenso informe, que clarifica las tendencias sobre el crecimiento y estabilidad de la actividad constructora en Espa?a durante los ¨²ltimos a?os.

Paloma Taltavull. Universidad de Alicante