Hipotecas a dos bandas

La moneda europea se ha hecho fuerte frente a la divisa norteamericana. Los m¨¢ximos se suceden y, en m¨¢s de una jornada, se han tenido que entregar 1,33 d¨®lares para conseguir un euro. Para quienes suscribieron una hipoteca en d¨®lares estadounidenses hace ahora dos a?os, el negocio ha sido redondo. Su cr¨¦dito les est¨¢ saliendo pr¨¢cticamente gratis. A pesar de que los expertos apuestan por que el ¨ªmpetu del euro se mantendr¨¢ en los pr¨®ximos meses, aconsejan prudencia a la hora de suscribir una hipoteca en esta moneda. Sus recomendaciones para aquellos que quieran asumir riesgos de cambio se decantan por el franco suizo o el yen, unas monedas m¨¢s estables.

La revalorizaci¨®n en m¨¢s de un 30% del euro ha dejado el coste real de un cr¨¦dito en d¨®lares en cuotas mensuales por debajo de cero

A finales de 2002, el precio oficial del dinero en Estados Unidos era del 1,25%, uno de sus niveles hist¨®ricos m¨¢s bajos. Entonces, esta divisa se negociaba en el mercado interbancario de Londres (libor) entre el 1,3% y el 1,4%. Aplicado sobre esta cantidad un diferencial de 1,5 puntos resultaba un tipo de inter¨¦s en torno al 2,8%, cerca de un punto por debajo de muchos de los pr¨¦stamos hipotecarios que se comercializaban en euros por bancos y cajas de ahorros espa?olas.

Por aquellas fechas, noviembre-diciembre de 2002, el euro y el d¨®lar manten¨ªan pr¨¢cticamente la paridad: un euro, un d¨®lar.De quienes suscribieron entonces una hipoteca multidivisa en la moneda norteamericana se puede decir que "han hecho un buen negocio", pues la revalorizaci¨®n en m¨¢s de un 30% del euro en este tiempo ha dejado, a la hora efectiva de abonar las cuotas mensuales, el coste financiero real del cr¨¦dito por debajo de cero.

Menos llamativas, aunque tambi¨¦n significativas, han sido "las ganancias" cosechadas por los titulares de hipotecas multidivisa en yenes o francos suizos. Precisamente por este buen comportamiento de las hipotecas en d¨®lares o yenes en los dos ¨²ltimos a?os y porque los diferenciales de tipos de inter¨¦s se han ido acortando en estos meses, los expertos, de cara a futuro, recomiendan prudencia a la hora de endeudarse en una moneda distinta del euro. En este sentido, su apuesta se centra en los hipotecarios en francos suizos, por considerarse ¨¦sta una moneda con menor coste y mayor estabilidad cambiaria.

Tipos variables

Los pr¨¦stamos hipotecarios en divisas son siempre a tipo de inter¨¦s variable. Para fijar su precio, se utiliza como referencia el libor (tipo de inter¨¦s para cada divisa en el mercado interbancario de Londres) m¨¢s un diferencial que var¨ªa seg¨²n las entidades en funci¨®n de los importes, de la moneda elegida y de los plazos establecidos. En general, este tipo de hipotecas cubren entre el 55% y el 80% del valor de tasaci¨®n de la vivienda. El particular, residente o no residente en Espa?a, fija en su contrato inicial la moneda en la que desea realizar sus liquidaciones de intereses y capital mensuales, trimestrales o semestrales, seg¨²n lo negocie con cada entidad.

Hasta unos d¨ªas antes (un tiempo que var¨ªa entre tres y cinco d¨ªas, seg¨²n las entidades) de pagar la cuota correspondiente al pr¨¦stamo, el cliente puede dar orden de cambiar la divisa en la que est¨¢ endeudado. Puede incluso volver a denominar su pr¨¦stamo en euros si considera que ¨¦sta es la moneda m¨¢s adecuada.

Los intereses y amortizaci¨®n de capital correspondientes a esa cuota se abonar¨¢n en la moneda determinada en primera instancia y se aplicar¨¢ la nueva divisa en la siguiente liquidaci¨®n. Una vez que el particular ha expresado su deseo de cambiar de divisa, sin necesidad de realizar ninguna escritura o documento notarial, la entidad llevar¨¢ cabo el cambio correspondiente, por lo que el cliente hipotecario dejar¨¢, por ejemplo, de tener una deuda en euros a otra en francos suizos, d¨®lares o yenes.

Por norma general, las entidades utilizan los cambios comprador y vendedor de divisas y no de billetes, en los que las diferencias no son excesivamente altas, aunque existen. En algunos casos, como es el de la modificaci¨®n de la divisa original del pr¨¦stamo, las entidades aplican el cambio medio de la jornada para evitar costes adicionales para el cliente. En otras se fijan unos porcentajes de cambios (entre el 0,02 por 1.000 y el 0,03 por 1.000) o unas cantidades fijas por operaci¨®n.

Por lo dem¨¢s, estos pr¨¦stamos hipotecarios funcionan como cualquier otro hipotecario en divisas, con sus correspondientes gastos de apertura, tasaci¨®n, amortizaci¨®n anticipada y cancelaci¨®n.

En cualquier caso, el particular que suscriba una hipoteca en yenes, d¨®lares o francos suizos tiene que saber que asume un doble riesgo. El primero de los riesgos, igual que en cualquier otro pr¨¦stamo variable, es el de modificaci¨®n de los tipos de inter¨¦s. El segundo riesgo es de cambio.

Costes reales

Los intereses y la amortizaci¨®n del pr¨¦stamo hipotecario (las cuotas mensuales o trimestrales) se han de abonar en la divisa elegida. Si para el particular espa?ol comprar d¨®lares, yenes o francos suizos resulta cada vez m¨¢s caro (se aprecian las otras monedas), el coste real del pr¨¦stamo sube. Si es el euro el que se aprecia (tal y como sucede en la actualidad), las cuotas reales disminuyen, y con ello, su coste efectivo. En funci¨®n de cu¨¢l sea la magnitud de esta apreciaci¨®n o depreciaci¨®n se podr¨¢n lograr importantes ganancias o significativas p¨¦rdidas (v¨¦ase cuadro).

Ning¨²n banco o caja de ahorros comercializa de forma general un pr¨¦stamo hipotecario en divisas. Como se?ala Amadeu Font, director de la unidad de negocio internacional del Banco Popular, "este tipo de cr¨¦ditos se dirige a un p¨²blico muy selectivo, con amplios conocimientos financieros y con niveles de renta medio, medio-altos". De la misma opini¨®n es Ram¨®n Gras, responsable de estos productos en el Banco Sabadell, quien asegura "que no hay que olvidar que, sobre todo en los momentos actuales, con tipos de inter¨¦s en Europa bajos, el doble riesgo que se asume en estas hipotecas es muy elevado".