Derecho a especular

Los poderes p¨²blicos regular¨¢n la utilizaci¨®n del suelo de acuerdo con el inter¨¦s general para impedir la especulaci¨®n. Con esta rotundidad, el art¨ªculo 47 de la Constituci¨®n espa?ola prescribe la prohibici¨®n a especular con el suelo. Sin embargo, tal como lamentablemente es conocido y sufrido, el escenario se?alado se encuentra a a?os luz de la realidad. En los ¨²ltimos a?os, el suelo ha ido incrementando su valor llegando a quintuplicar, en t¨¦rminos reales, la inflaci¨®n en la misma etapa, alcanzando cotas tan disparatadas que llegan a duplicar el valor de la propia edificaci¨®n en localizaciones urbanas medias y en las que su repercusi¨®n no superaba el 20%-30% de la misma tan s¨®lo hace 10 a?os (los primeros noventa).

Esta sorprendente hipervaloraci¨®n del suelo no tiene parang¨®n en el derecho europeo

Sin duda, la exacerbada demanda de vivienda generada por los bajos tipos de inter¨¦s, la escasa rentabilidad de la Bolsa, el incremento de la inversi¨®n inmobiliaria europea... son causas que justifican t¨¦cnicamente el aumento del precio del suelo, al ser ¨¦ste un valor derivado del de la vivienda. De hecho, los precios del suelo se determinan restando del valor del producto final inmobiliario (la edificaci¨®n) los costes de producci¨®n del mismo, incluidos los correspondientes al beneficio de la promoci¨®n. Este procedimiento denominado m¨¦todo residual explica el incremento del valor del suelo cuando el del edificio se eleva.

Sin embargo, es important¨ªsimo se?alar que mientras que los costes de ejecuci¨®n de la edificaci¨®n suben de acuerdo al incremento del ¨ªndice de precios al consumo (IPC), entre un 2% y un 3% anual en la construcci¨®n, el del suelo crece desbocadamente (15%-17% anual), convirti¨¦ndose en la aut¨¦ntica catapulta que impulsa el precio de venta del producto final hacia arriba de manera disparatada.

Pues bien, si en el mercado inmobiliario del sector privado nada habr¨ªa que cuestionar sobre este procedimiento, lo que s¨ª resulta sorprendente es que en la regulaci¨®n legal de la valoraci¨®n del suelo vigente se aplique esta misma metodolog¨ªa anticipando el valor residual del suelo del producto final, al momento de la planificaci¨®n urban¨ªstica. En otras palabras, el valor de un huerto de patatas que, por razones de inter¨¦s general, se reclasifica por el plan general como suelo urbanizable para que, en su d¨ªa, la ciudad se desarrolle sobre ¨¦l, adquiere a partir del momento de la reclasificaci¨®n el valor legal residual, es decir, el valor especulativo m¨¢ximo en el estricto sentido de la palabra y ello sin que el afortunado propietario haya invertido un euro ni arriesgado nada en el proceso.

Para saber el orden de magnitud de las plusval¨ªas que este modelo de valoraci¨®n legal comporta, conviene saber que el valor medio de un patatal puede alcanzar un precio entre los tres y los seis euros por metro cuadrado de suelo. Tambi¨¦n conviene saber que el valor residual de un suelo reclasificado y sin urbanizar correspondiente a una actuaci¨®n urban¨ªstica de vivienda con densidades normales de 50-60 viviendas por hect¨¢rea y valor en venta de la vivienda de 1.000 euros por metro cuadrado construido alcanza los 110-130 euros por metro cuadrado de suelo (ver gr¨¢fico adjunto).

Esta sorprendente hipervalo-raci¨®n legal del suelo, que multiplica por 20 el valor de un suelo desde el momento de la reclasi-ficaci¨®n hasta que se comienza la inversi¨®n urbanizadora, no s¨®lo no tiene parang¨®n en el derecho comparado europeo, sino que en nada se compadece con el mandato constitucional se?alado al inicio de este art¨ªculo, trastoc¨¢ndose espuriamente el principio de impedir la especulaci¨®n por otro que viene a garantizar el derecho a la misma.

Obviamente, no tiene ning¨²n sentido y no puede seguir manteni¨¦ndose un sistema legal de valoraciones que atribuya expectativas especulativas a los propietarios de suelo, sin que realicen inversi¨®n o esfuerzo alguno (al menos confesable). Hora es ya, por tanto, de establecer un r¨¦gimen de valoraciones que, en todo caso, reconozca aquellas plusval¨ªas derivadas de su esfuerzo inversor, pero nunca regal¨ªas espurias que s¨®lo contribuyen a sangrar las haciendas p¨²blicas y a inflar legalmente el valor del suelo desde el planeamiento urban¨ªstico. Esperemos que la anunciada reforma de la legislaci¨®n estatal del suelo reoriente sus objetivos en la direcci¨®n se?alada y pueda hacerse efectivo, al menos de manera razonable, el mandato constitucional del art¨ªculo 47 de la Constituci¨®n.

Gerardo Roger Fern¨¢ndez es arquitecto, profesor de Urbanismo y miembro del Instituto Pascual Madoz, de la Universidad Carlos III.