Las nuevas hipotecas alarman en EE UU

El recalentamiento de los mercados inmobiliarios y el surtido de nuevas hipotecas que lo acompa?a han llegado a Estados Unidos. Los riesgos de esta situaci¨®n, que ofrece grandes oportunidades de enriquecimiento a algunos especuladores y tambi¨¦n grandes oportunidades de perder hasta la chaqueta para los incautos que pretendan ganar dinero f¨¢cil, alarman a las autoridades. El propio Alan Greenspan, el presidente de la Reserva Federal, ha expresado su preocupaci¨®n en una reciente comparecencia en el Congreso.

Una ca¨ªda brusca del precio de los inmuebles o una elevaci¨®n de los tipos de inter¨¦s de las hipotecas puede arruinar a multitud de inversores

El mercado de la vivienda de EE UU es el ¨²ltimo que ha decidido tentar a los inversores, que en su mayor¨ªa se creen capaces de lucrarse en el mismo, con unos cr¨¦ditos en potencia muy arriesgados. Hipotecas en las que durante mucho tiempo s¨®lo se paga el inter¨¦s, sin ning¨²n desembolso en efectivo, y que permiten unos pagos mensuales inicialmente bajos, pero que a la postre se pueden convertir en trampas financieras si los precios de los inmuebles bajan o si las tasas de inter¨¦s de las hipotecas suben.

Incluso el presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan, ha hecho p¨²blicas advertencias sobre estos pr¨¦stamos. Se refiri¨® a ellos en un testimonio ante la Comisi¨®n Econ¨®mica Conjunta del Congreso en junio. "El extraordinario aumento de los pr¨¦stamos s¨®lo a inter¨¦s, as¨ª como la introducci¨®n de otras formas ex¨®ticas de hipotecas a tasas ajustables, son acontecimientos de especial preocupaci¨®n", dijo a los congresistas.

La ventaja de los cr¨¦ditos s¨®lo a inter¨¦s es que pueden originar una r¨¢pida acumulaci¨®n de capital por los avances del mercado, mientras que requieren bajos pagos mensuales en comparaci¨®n con los pr¨¦stamos corrientes.

En mercados donde se producen grandes aumentos en los precios de la vivienda, los pr¨¦stamos a inter¨¦s solamente no son preferidos por especuladores e inversores, sino que hacen que los pagos sean m¨¢s accesibles para los compradores de viviendas, que normalmente no reunir¨ªan las condiciones para recibir cr¨¦dito.

Los cr¨¦ditos a inter¨¦s solamente representaron casi 40% de las compras de viviendas y un tercio de las hipotecas privadas concedidas en California hasta mayo, contra un 1,4%, que contabilizaban a?os atr¨¢s, seg¨²n http://www.loanperformance.com, una divisi¨®n de supervisi¨®n de hipotecas de First American Real Estate Solutions. En promedio nacional suponen casi un 20% del total de los cr¨¦ditos, casi 20 veces m¨¢s que en los ¨²ltimos cinco a?os.

Los pr¨¦stamos ajustables de nueva opci¨®n pueden significar pagos incluso menores, con tasas iniciales anunciadas de apenas el 1%. Como con todas las hipotecas ajustables, la tasa se debe sumar a un "margen" de hasta el 2,8%, para dar el porcentaje anual de la tasa. Para un cr¨¦dito de medio mill¨®n de d¨®lares, el pago para una opci¨®n de tasa ajustable (ARM) ser¨ªa de 1.600, con un ahorro del 42% respecto al cr¨¦dito de 30 a?os.

La contrapartida es el riesgo de la tasa de inter¨¦s y el repago. Uno de los grandes peligros del cr¨¦dito de inter¨¦s solamente es cuando el valor de una vivienda declina. En ese caso, se convierte en un cr¨¦dito "al rev¨¦s", en el sentido de que uno debe m¨¢s de lo que vale la vivienda. De ocurrir eso, el comprador podr¨ªa sentirse tentado a abandonar la vivienda, cargando al banco hipotecario con la propiedad devaluada.