El a?o de las 800.000 nuevas viviendas

Nunca hasta ahora se hab¨ªan construido tantos pisos, ni durante tanto tiempo. El n¨²mero de viviendas proyectadas este a?o marcar¨¢ su sexto r¨¦cord consecutivo: 800.000 casas, de las que cerca del 90% son nuevas, seg¨²n la estad¨ªstica de visados de los arquitectos. Tantos pisos como Francia, Alemania y el Reino Unido juntos.

Todo apunta a que las subidas de tipos de inter¨¦s, que encarecen las hipotecas, la menor entrada de inmigrantes y el descenso de la inversi¨®n extranjera en inmuebles contribuir¨¢n a frenar el ritmo a partir de 2006, aunque por el momento no han tenido ning¨²n efecto. Si se produce esta disminuci¨®n, ser¨¢ moderada, pronostican varios expertos, mientras otros ya no se atreven a hacer previsiones..

Si los tipos suben al 3%, pagar una hipoteca de 150.000 euros costar¨¢ 60 euros m¨¢s al mes

El BBVA calcula que el n¨²mero de casas iniciadas caer¨¢ un 5% el pr¨®ximo ejercicio

"Lo que ocurre en Espa?a no se ha visto en ning¨²n pa¨ªs. Nos hemos vuelto locos"

Y es que los economistas (y los responsables pol¨ªticos) se han equivocado una y otra vez, desde hace tres a?os, en sus previsiones inmobiliarias. La moderaci¨®n del boom constructor ten¨ªa que haber llegado en 2002, pero los pisos no han echado el freno, ni en ritmo de construcci¨®n ni en subida de precios. "Lo que est¨¢ ocurriendo en Espa?a no se ha visto en ning¨²n otro pa¨ªs en el mundo. Nos hemos vuelto locos", dice el economista y arquitecto Ricardo Verg¨¦s.

"Esto es insostenible", advierte. "La deuda familiar supera los 600.000 millones de euros y eso significa que, en n¨²meros redondos, no hemos pagado casi nada de lo que hemos construido; s¨®lo los intereses", explica Verg¨¦s, que admite que es incapaz de predecir cu¨¢nto se construir¨¢ en 2006.

La escalada de precios -en Espa?a (un subida del 150% desde 1997), EE UU, Reino Unido, Francia- y el boom constructor dieron un impulso a la econom¨ªa mundial tras el estallido de la burbuja tecnol¨®gica en 2000. ?Pero qu¨¦ pasar¨¢ si el boom inmobiliario tambi¨¦n llega a explotar?

Pocos se atreven a decirlo en p¨²blico, pero existe una fuerte inquietud sobre la evoluci¨®n del mercado inmobiliario en instituciones como el Banco de Espa?a y en el propio Gobierno. No es para menos. La vivienda es el principal sost¨¦n de la econom¨ªa. La dependencia alcanza todos los ¨¢mbitos imaginables. Gracias a las hipotecas que, por ahora, pagan religiosamente las familias (su deuda supone un 130% de su renta), los bancos y las cajas de ahorro se aseguran un negocio a largo plazo, mientras que constructoras e inmobiliarias han podido duplicar su tama?o en dos a?os, financiar su expansi¨®n internacional y acometer compras multimillonarias.

Tambi¨¦n son el principal sustento financiero de los ayuntamientos, con instrumentos que van desde el impuesto de bienes inmuebles, que se ha disparado en los ¨²ltimos a?os, como los planes de recalificaci¨®n de terrenos. Para Hacienda tambi¨¦n es buen negocio: los ingresos por IVA, el impuesto de sucesiones, entre otros, han aumentado la recaudaci¨®n. Por su parte, la Seguridad Social se beneficia de la creaci¨®n de empleo en el sector, con nuevos cotizantes.

La actividad constructora es fren¨¦tica. El n¨²mero de viviendas visadas creci¨® un 9,4% en el segundo trimestre del a?o respecto a id¨¦ntico periodo de 2004, lo que eleva a 803.246 el n¨²mero de pisos visados en los ¨²ltimos 12 meses (s¨®lo un 8% son viviendas protegidas), seg¨²n el informe del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos. Y todo indica que este fuerte ritmo sigui¨® en el tercer trimestre. Otra estad¨ªstica ¨²til es la de los visados de direcci¨®n de obra de los arquitectos t¨¦cnicos (v¨¦ase gr¨¢fico). Seg¨²n esta fuente estad¨ªstica, el a?o pasado se visaron 739.000 viviendas, un 93% nuevas (el resto son rehabilitaciones y ampliaciones). Entre enero y septiembre pasado la cifra acumulada fue de 584.754 pisos. El mercado se encuentra en su sexto r¨¦cord anual consecutivo, al calor de una demanda que ha encontrado hipotecas baratas, al menos hasta ahora. Hasta 2000, la media habitual era que se construyeran 350.000 pisos al a?o. Pero en 2000 el n¨²mero se dispar¨® hasta las 594.820 viviendas construidas, casi lo mismo que en 2001 y 2002. En 2003, se registraron 690.206 pisos y 739.658 durante el a?o pasado.

Las grandes ciudades y la costa absorben casi todas las nuevas casas. Mientras, el mercado del alquiler apenas representa un 7% del parque frente al 10% de hace cinco a?os y el 30% de la media europea.

?Hasta cuando puede seguir este ritmo? "La iniciaci¨®n de viviendas ha alcanzado un m¨¢ximo hist¨®rico y todo indica que se habr¨¢n iniciado 750.000 pisos en 2005 [datos basados en la estad¨ªstica de los arquitectos t¨¦cnicos], pero periodos de venta de las promociones m¨¢s dilatados pudieran ralentizar la iniciaci¨®n de nuevos proyectos", afirma el servicio de estudios del BBVA en su ¨²ltimo informe de Situaci¨®n Inmobiliaria. Esta entidad calcula que el n¨²mero de viviendas iniciadas caer¨¢ un 5% en 2006, destinadas a cubrir la demanda derivada de factores demogr¨¢ficos (nuevos hogares e inmigraci¨®n) y segundas residencias.

La reciente subida de tipos de inter¨¦s en la zona euro (del 2% al el 2,25%), el primer incremento en cinco a?os, y las futuras que se avecinan pueden suponer un punto de inflexi¨®n en este mercado. La subida es asumible, pero inquieta a quien est¨¢ endeudado. A esta preocupaci¨®n se suma la del Banco de Espa?a ante hipotecas demasiado largas (hasta 40 a?os). La ¨²ltima subida de tipos supondr¨¢ para un cr¨¦dito medio de 150.000 euros a 30 a?os poco m¨¢s de 33 euros al mes. Pero, si los tipos suben al 3%, sumar¨¢n ya cerca de 60 euros.

La consultora Roan est¨¢ convencida de que la demanda se mantendr¨¢ fuerte pese a la subida de los tipos. Para Roan, el equilibrio de construcci¨®n de pisos se sit¨²a en una cifra en torno a 400.000 viviendas, que calcula que se alcanzar¨¢ en dos a?os."Si se produce una subida fuerte de tipos afectar¨¢ a la demanda; si no, creo que el ritmo se mantendr¨¢ como ahora m¨¢s o menos; quiz¨¢s hay una peque?a bajada", explica el economista y estad¨ªstico Julio Rodr¨ªguez. Este experto destaca, sin embargo, que el n¨²mero de tasaciones de viviendas cay¨® un 4% entre enero y septiembre pasado, un indicador que puede adelantar una moderaci¨®n.

Rodr¨ªguez explica que los inversores y los compradores de segunda residencia, sobre todo en la costa, son los que est¨¢n manteniendo la demanda, ya que los inversores compran entre 150.000 y 200.000 pisos al a?o. La menor entrada de inmigrantes tambi¨¦n deber¨ªa contribuir a relajar la construcci¨®n..

Menos optimista, Ricardo Verg¨¦s recuerda que muchos ciudadanos que han comprado piso en los ¨²ltimos a?os ya viven con el agua al cuello. El pago de la casa llega a absorber el 50% de los ingresos familiares brutos. Un nivel muy sensible para hacer frente a una subida del pr¨¦stamo o una previsible crisis econ¨®mica. "Esta situaci¨®n es peligros¨ªsima", advierte. "Las burbujas en general no estallan, sino que se van desinflando a pinchazos, y eso pasa cuando una familia no puede pagar la letra", explica, "y cuando muchas familias no pueden pagarla llega el desastre".