Vivienda e hipoteca
Est¨¢ fuera de toda duda que hay una extraordinaria correlaci¨®n entre los mercados de la vivienda y el hipotecario; as¨ª es como, en el caso espa?ol, el auge del mercado inmobiliario (en precio de vivienda y en unidades construidas y vendidas) de los ¨²ltimos seis o siete a?os ha venido acompa?ado de un no menos espectacular vigor del mercado inmobiliario, que se ha erigido en el principal segmento de negocio en las entidades financieras.
Pues bien, desde dicha constataci¨®n no deja de causar cierta sorpresa la divergencia que en los ¨²ltimos meses se produce entre uno y otro mercado. As¨ª, al cierre del primer trimestre, el precio de la vivienda sigue acumulando evidencias de una clara desaceleraci¨®n, con crecimientos interanuales del 12%, es decir, 5 puntos porcentuales menos de lo que se registraba hace poco m¨¢s de un a?o. Por el contrario, el cr¨¦dito hipotecario, lejos de "desacelerar", incrementa su ritmo de crecimiento, que al cierre del primer trimestre alcanza el 27% interanual, casi un 4% m¨¢s que hace un a?o.
El importe medio de las hipotecas est¨¢ creciendo un 15%, tres puntos por encima de c¨®mo lo hace el precio de la vivienda
Es evidente que los mensajes que arrojan sobre la posici¨®n c¨ªclica del mercado inmobiliario son claramente contradictorios, por lo que merece la pena intentar acercar las divergencias.
Por un lado, el cr¨¦dito hipotecario no se basa s¨®lo en funci¨®n del precio de la vivienda sino tambi¨¦n del n¨²mero de ¨¦stas que se venden y, a juzgar por el incremento del n¨²mero de hipotecas (11% anual), dif¨ªcilmente puede hablarse de contracci¨®n. Pero, por otro lado, el importe medio de las hipotecas crece un 15%, por encima de c¨®mo lo hace el precio de la vivienda (12%), lo que indica que, o bien se est¨¢n concediendo con un valor m¨¢s elevado respecto al valor de tasaci¨®n (LTV) o se est¨¢ utilizando capacidad de financiaci¨®n hipotecaria (por ejemplo, contra vivienda cuyo valor se ha revalorizado) para financiar gastos diferentes de la compra de vivienda. Sea cual sea la explicaci¨®n o una mezcla de las dos, lo cierto es que el cr¨¦dito hipotecario parece seguir contando con un dinamismo espectacular.
?. Berges y J. Zurita son profesores de la Escuela de Finanzas Aplicadas (Grupo Analistas).
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