El juego inmobiliario de la OPA

Luis Portillo, desconocido salvo en Andaluc¨ªa hasta que en 2003 entr¨® en Metrovacesa para ayudar a Joaqu¨ªn Rivero a defenderse de las OPA italianas de Quarta y Astrim, est¨¢ a punto de hacerse con Colonial y de alumbrar con ello el segundo grupo inmobiliario espa?ol. El propio Rivero, inmerso una vez m¨¢s estos d¨ªas en una agria batalla de OPA y contra-OPA por el control de Metrovacesa, el primer grupo dom¨¦stico de su sector y uno de los mayores de Europa, presid¨ªa hace ocho a?os una peque?a y poco rentable compa?¨ªa, Bami. Y hace 15 a?os pocos sab¨ªan de la existencia del vallisoletano Fernando Mart¨ªn, due?o de la inmobiliaria Martinsa y ef¨ªmero sucesor de Florentino P¨¦rez en la presidencia del Real Madrid. Los outsider (personas ajenas a quienes tradicionalmente han dominado este sector) han sustituido a la banca y a las grandes familias y se han hecho en muy pocos a?os, a la sombra de las recalificaciones de suelo y del auge constructor, con el control de los mayores grupos inmobiliarios.

Muchas de estas operaciones se articulan y financian en parte con la caja de las compa?¨ªas adquiridas y mediante ampliaciones de capital

Hace menos de un a?o Luis Portillo lanz¨® uno oferta p¨²blica de adquisici¨®n (OPA) sobre el 100% de las acciones de Inmocaral, una compa?¨ªa cotizada, pero peque?a y residual, con el objetivo, seg¨²n dijo, de convertirla en la quinta inmobiliaria espa?ola. Ahora, cuando lleva menos de tres meses en su presidencia, ha formulado otra, a trav¨¦s de la citada Inmocaral, sobre la totalidad de las acciones de Colonial, un bocado mayor (triplica la capitalizaci¨®n burs¨¢til de la sociedad compradora, y las ventas de ¨¦sta en 2005 equivalen a menos de un 1% de las de la inmobiliaria que se pretende adquirir). En una y otra oferta ha pactado previamente el ¨¦xito de su desenlace con los socios de control, la familia del ex presidente de Inmocaral, Francisco Carrasco, que controlaba el 72,34% de su capital, y La Caixa (aunque en este caso a¨²n es posible una OPA competidora), que tiene el 39,37% de Colonial.

Estas dos r¨¢pidas y sucesivas ofertas de compra y la prevista fusi¨®n de Inmocaral y Colonial, que con gran probabilidad va a dejar en manos de Portillo un gigante casi de la talla de Metrovacesa, ha provocado, como los terremotos, r¨¦plicas y sacudidas. La salida del empresario sevillano del capital de Metrovacesa, oficialmente para evitar conflictos de intereses tras su entrada en Inmocaral, le ha deparado munici¨®n (331 millones por su 5,66%) para preparar la operaci¨®n de Colonial, pero tambi¨¦n ha facilitado indirectamente la guerra civil, en forma de OPA, que hoy se vive en esta compa?¨ªa entre su presidente, Joaqu¨ªn Rivero, y su principal accionista, la familia Sanahuja, que tiene el 24,3% de las acciones.

Espadas en alto

Cresa, la inmobiliaria de los Sanahuja, lanz¨® una OPA -sin previo aviso a Rivero- por un 20% adicional de Metrovacesa a principios de marzo. Rivero y otro accionista, Bautista Soler, que controlan en conjunto un 12,1% del capital, contraatacaron con una oferta de 80 euros por t¨ªtulo en mayo por el 26% del capital (una operaci¨®n de 2.100 millones), frente a los 78,1 euros por acci¨®n de la primera oferta, valorada en 1.600 millones.

Las espadas est¨¢n en alto. La Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ha ampliado el periodo de aceptaci¨®n de la OPA de Cresa, que terminaba el viernes pasado, hasta la finalizaci¨®n del plazo de aceptaci¨®n de la oferta competidora de Rivero y Soler. Los Sanahuja han pedido adem¨¢s autorizaci¨®n al regulador del mercado para mejorar su oferta y extenderla al 26% del capital. Un porcentaje que sumado al que ya tienen superar¨ªa la mitad del capital de Metrovacesa y obligar¨ªa a los Sanahuja a lanzar una OPA sobre la totalidad de las acciones.

Las coincidencias entre Portillo y Rivero, o viceversa, que tanto da, no empiezan ni terminan en Metrovacesa, en su origen andaluz o en su carencia de estudios superiores. Definidos por sus colaboradores como austeros, trabajadores y ambiciosos, los dos empresarios han cimentado sus grupos y fortunas combinando audaces y sucesivas operaciones de adquisici¨®n de compa?¨ªas, siempre de mayor calado que las que ya tienen, con cuidadas y estrechas relaciones con la Administraci¨®n, los partidos y las cajas de ahorro de las zonas en que operan (Ayuntamiento de Dos Hermanas, Junta de Andaluc¨ªa, PSOE y El Monte, en el caso de Portillo; y PP, familia Aznar, Banco Popular y cajas andaluzas, en el caso de Rivero).

La primera y controvertida ascensi¨®n de Rivero se produjo con la adquisici¨®n a Altadis (entonces Tabacalera) de Zab¨¢lburu en 1999. Bami (4,7 millones de beneficio y 850.000 euros de deuda) compr¨® el 100% de la inmobiliaria de Tabacalera, una compa?¨ªa cuatro veces mayor, por 294 millones. Rivero abord¨® este pago en un 50% con el cash flow de la propia Zab¨¢lburu, y el resto a trav¨¦s de sus socios mediante una ampliaci¨®n de capital (una parte no pudo colocarse y tuvo que hacerse cargo de ella, e incorporarse como accionista, el Popular). Con estos mimbres, y apenas tres a?os despu¨¦s, Bami se hace con el control de Metrovacesa, que duplica las ventas del grupo de Rivero y multiplica por seis su beneficio.

La escalada de Portillo, que comenz¨® a trabajar con 21 a?os en una subcontrata de su padre, maestro de alba?il, se inicia cuatro a?os despu¨¦s, en 1987, cuando toma las riendas del negocio, funda la promotora Expo-An, germen del grupo Zent (v¨¦ase gr¨¢fico adjunto), y protagoniza un crecimiento espectacular impulsado por la masiva construcci¨®n de viviendas de protecci¨®n oficial (VPO) y por las obras de la Expo de Sevilla a partir de 1992. Su nombre s¨®lo empez¨® a ser conocido fuera de Andaluc¨ªa en 2003, tras su entrada en Metrovacesa, y sobre todo a partir de su entrada y posterior OPA sobre Inmocaral y la difusi¨®n de su posici¨®n relevante como uno de los mayores accionistas en el BBVA y Santander.

Aliados de conveniencia

El BBVA, en 2002, entreg¨® el control de la entonces segunda inmobiliaria espa?ola, Metrovacesa, a Bami. Ingres¨® 545,4 millones, de los que 369 fueron plusval¨ªas, por el 23,9% de su capital. Bami tuvo adem¨¢s que hacer frente tras el acuerdo con el banco a un largo conflicto con otros pretendientes a hacerse con el control de Metrovacesa. La fusi¨®n por absorci¨®n de ¨¦sta y Bami se demor¨® por todos estos acontecimientos hasta septiembre de 2003. Y el precio y la composici¨®n accionarial ¨²ltima del grupo fusionado vari¨® sustancialmente sobre lo inicialmente previsto y lo hizo a golpe de OPA (entraron, entre otros, Portillo y los Sanahuja). En cada una de ellas se valor¨® de forma diferente Metrovacesa: Bami compr¨® al BBVA sus acciones a 36,55 euros; en la oferta fallida de las italianas Quarta y Astrim se ofreci¨® hasta 27 euros; y en la OPA que la CNMV oblig¨® a lanzar a Bami sobre el 10% de Metrovacesa para recuperar sus derechos pol¨ªticos se valor¨® en 32. Hoy las acciones de Metrovacesa est¨¢n casi a 75 euros.

Portillo, para pertrechar el cascar¨®n de Inmocaral y preparar el abordaje a Colonial, se ha visto obligado tambi¨¦n a ampliar su capital (2.687 millones) y a dar entrada en la sociedad al empresario Domingo D¨ªaz de Mera, a las inmobiliarias Nozar, Royal y Grupo 2002 y a Caja Duero.