Los nuevos ricos del ladrillo

En los a?os ochenta, el enriquecimiento f¨¢cil y la cultura del pelotazo lleg¨® a Espa?a de la mano del mundo financiero. A finales de los 90, de la burbuja tecn¨®logica. De un tiempo a esta parte, los nuevos ricos est¨¢n vinculados al boom inmobiliario. Un negocio que en 2005 movi¨® unos 22.500 millones de euros, seg¨²n el Ministerio de Vivienda, y que ha alumbrado, en poco tiempo y en muchos casos entre recalificaciones y planes urban¨ªsticos a medida, una variopinta generaci¨®n de nuevos ricos.

Promotoras y gestoras de suelo como Martinsa, Polaris, Astroc, Marina d'Or u Onde 2000 est¨¢n empezando -algunas muy t¨ªmidamente- ya hacen sombra a constructoras e inmobiliarias tan consagradas como ACS, Ferrovial, FCC, Sacyr Vallehermoso, Acciona, Metrovacesa, Fadesa o Sacresa. Y nombres como Luis Portillo, Fernando Mart¨ªn, Francisco Hernando, Enrique Ba?uelos, Enrique Ortiz, Jes¨²s Ger, Pedro Garc¨ªa Mero?o, Facundo Armero o Trinitario Casanova no s¨®lo empiezan a ganarse un hueco al lado de los renombrados apellidos Koplowitz, Entrecanales, Del Pino, Rivero, Jov¨¦ o Sanahuja: tambi¨¦n comienzan a amasar grandes fortunas.

Algunos de los nuevos terratenientes exprimen la ley, otros se dedican a artes m¨¢s dudosas

La compraventa de suelo movi¨® unos 22.500 millones el a?o pasado en Espa?a

La Generalitat catalana defiende que el suelo no encarece las viviendas: m¨¢s bien al contrario

El Pocero presume de yate fastuoso; Ba?uelos vive en Nueva York

"Jes¨²s [Ger] es el cl¨¢sico emprendedor hecho a s¨ª mism" dicen en Marina d'Or

Si la Duquesa de Alba pod¨ªa ir de Madrid a Sevilla sin salir de casa -en alusi¨®n a su gran extensi¨®n de tierras-, las bolsas de suelo de algunos de los nombres anteriores poco tienen que envidiar. Son los nuevos due?os de la tierra, los nuevos ricos alrededor del negocio del ladrillo.

El vallisoletano Fernando Mart¨ªn, fugaz ex presidente del Real Madrid, es uno de los mayores propietarios de suelo a trav¨¦s de su grupo, Martinsa. El a?o pasado invirti¨® m¨¢s de 666 millones de euros en compras de suelo, engrosando su cartera de m¨¢s de siete millones de metros cuadrados repartidos entre Madrid, Galicia, Valencia, Castilla y Le¨®n, Andaluc¨ªa y Baleares. En 2005 gan¨® 145 millones de euros. Se le estima un patrimonio de 1.800 millones de euros.

La murciana Polaris World, otro caso, est¨¢ especializada en lujosos resorts al m¨¢s puro estilo de Florida (Estados Unidos). Se fund¨® en 2001 por Pedro Garc¨ªa Mero?o, un emprendedor que se fue a vivir a Miami y al regresar a Espa?a se uni¨® a Facundo Armero, un peque?o constructor de Torre Pacheco. Las sospechas sobre todo un entramado de favores pol¨ªticos desluce el gran milagro de la empresa: haber alcanzado en s¨®lo cuatro a?os de vida una facturaci¨®n de 500 millones de euros y una de las mayores carteras de suelo de Espa?a: nada menos que 40 millones de metros cuadrados.

La tierra se reparte entre unos pocos. En Espa?a, el 7% del suelo urbano de las ocho ¨¢reas metropolitanas m¨¢s importantes est¨¢ en manos de s¨®lo 75 due?os. En Madrid, por ejemplo, una persona y tres empresas poseen el 4,27% de todo el suelo sobre el que se pude construir; en Sevilla, un particular y seis sociedades acumulan nada menos que el 18,36%, seg¨²n un estudio del Ministerio de Vivienda, que se niega a revelar sus identidades. La creencia de que la Iglesia y el Ej¨¦rcito son los mayores propietarios de suelo en Espa?a puede empezar a tambalearse.

El perfil de los nuevos terratenientes es variado. Los hay con malas artes -amenazas incluidas-, los que presumen de sus riquezas y surcan el Mediterr¨¢neo con lujosos yates y aquellos que sienten aversi¨®n a su proyecci¨®n p¨²blica.

La legislaci¨®n urban¨ªstica valenciana -cuyo modelo resultante ha sido puesto en entredicho por Bruselas- ha favorecido crecimientos desorbitados de muchos promotores locales sin transgredir la norma, se?ala la consultora Richard Ellis.

Astroc, empresa fundada por Enrique Ba?uelos, es el paradigma del enriquecimiento con el suelo: se encarga de la gesti¨®n de parcelas urbanizables y no urbanizables y su transformaci¨®n en terreno urbano para su posterior venta o desarrollo.

Ba?uelos, un saguntino de 40 a?os, ha sacado el m¨¢ximo partido a la normativa valenciana de suelo y la figura del agente urbanizador: un promotor particular puede presentar un proyecto para urbanizar un terreno que no posee - un Plan de Actuaci¨®n Integral (PAI)- y si el Gobierno local le da luz verde se adjudica todo el proceso de transformaci¨®n en suelo urbano. Los propietarios del solar afectado, normalmente r¨²stico, pueden elegir entre pagar a la empresa promotora del PAI o cederle terrenos a cambio de la urbanizaci¨®n llevada a cabo.

Sobre esta base legal, que ha sido reformulada recientemente, Ba?uelos ha construido un peque?o y joven imperio: en 10 a?os ha presentado 37 PAI de 17,4 millones de metros cuadrados, lo que supone la construcci¨®n de 50.000 viviendas. Su reciente y existosa salida a Bolsa ha dejado boquiabiertos a los analistas. Astroc cuenta hoy una cartera de suelo de seis millones de metros cuadrados ubicados sobre todo en la Comunidad Valenciana. Con una estrecha relaci¨®n con Bancaja en sus inicios, Ba?uelos vive actualmente en Nueva York, cuenta con una poderosa fundaci¨®n y, tras pisar el parqu¨¦, controla el 70% de la compa?¨ªa, valorada en 1.600 millones de euros.

No quiere que le mezclen con la cultura de la especulaci¨®n, de las malas artes alrededor del ladrillo. "Nosotros hemos salido a cotizar a Bolsa precisamente porque somos una empresa transparente y en el sector ya se est¨¢ produciendo la depuraci¨®n necesaria de los no profesionales o que operan con alg¨²n tipo de ilegalidad", remarca el consejero delegado de Astroc, Jon Palomero.

M¨¢s all¨¢ de la operaci¨®n Malaya en Marbella, hay otros supuestos delitos urban¨ªsticos. Izquierda Unida (IU) acaba de presentar una denuncia ante la Fiscal¨ªa Anticorrupci¨®n para que se investigue a cargos pol¨ªticos del PP y del PSOE por una recalificaci¨®n masiva de suelo en Sese?a (Toledo) a favor del promotor Francisco Hernando. Este madrile?o nacido en 1945, conocido como Paco el Pocero, apenas aprendi¨® a leer y escribir y hoy levanta en Sese?a una urbanizaci¨®n de 13.500 viviendas que, una vez terminada, rondar¨¢ los 6.000 millones de euros de inversi¨®n. El supuesto "pelotazo urban¨ªstico" propici¨® una plusval¨ªa de 1.500 millones de euros, seg¨²n denuncia IU. La futura ciudad de El Pocero -a quien Zaplana le concedi¨® una medalla al trabajo- no tiene asegurado el suministro de agua y nace de un suelo r¨²stico recalificado a urbanizable.

Mientras las empresas concentran sobre todo suelo urbano, los ciudadanos, fincas r¨²sticas, como Franciso Hernando. En M¨¢laga, por ejemplo, siete empreas acumulan el 10% de los terrenos urbanos y ocho personas el 16,4% del suelo r¨²stico. La mayor concentraci¨®n de propiedad en Andaluc¨ªa es herencia del latifundismo.

Volviendo al levante, Jes¨²s Ger es el padre del fen¨®meno Marina d'Or, la empresa que da nombre a una macrourbanizaci¨®n tur¨ªstica en el municipio castellonense de Oropesa del Mar y en el vecino de Cabanes con nada menos que 19 millones de metros cuadrados listos para construir miles de apartamentos, hoteles y campos de golf. La inversi¨®n asciende a 6.000 millones de euros. Ger, cuya empresa posee m¨¢s de la mitad de esta superficie, llevaba comprando suelo desde los ochenta, pero no ha sido hasta hace tres a?os cuando su compa?¨ªa ha experimentado una explosi¨®n en toda regla y el lema publicitario Marina d'Or, Ciudad de Vacaciones bombardea a todas horas en cadenas de televisi¨®n, radio y peri¨®dicos. No se conoce a cu¨¢nto asciende la fortuna personal de este empresario, catal¨¢n de nacimiento y afincado en Castell¨®n, pero la expansi¨®n de su negocio y la relaci¨®n con el Ayuntamiento de Oropesa (PP) ha despertado las suspicacias de grupos municipales como IU, azote de posibles irregularidades urban¨ªsticas en toda Espa?a.

Estas conexiones no impiden que Ger se haya labrado su posici¨®n desde la estricta legalidad. "Jes¨²s es el cl¨¢sico emprendedor hecho a s¨ª mismo", explica el director financiera de su empresa, Jes¨²s Alejano. Ahora no quiere seguir el camino solo.

La Comunidad Valenciana ha soportado en los ¨²ltimos a?os importantes recalificaciones y se han anunciado ocho importantes planes urban¨ªsticos, como el Plan General de Ordenaci¨®n Urbana (PGOU) en Alicante hace un a?o, en el que se liberaron cuatro millones de metros cuadrados para uso industrial.

Destaca en la costa levantina la fuerte presi¨®n por comprar suelo de segunda residencia, el destinado al golf m¨¢s hotel residencial, favorecido por el reclamo que supone la Copa del Am¨¦rica, en 2007, y la fuerte entrada de pasajeros procedentes de aerol¨ªneas de bajo coste.

Los v¨ªnculos pol¨ªticos, probados en varios casos, especialmente en la Comunidad Valenciana y en Murcia, con casos como los de Enrique Ortiz, m¨¢ximo accionista del H¨¦rcules y promotor del pol¨¦mico plan Rabassa (Alicante) o el prudente Tom¨¢s Fuertes, due?o de El Pozo, en Murcia, por citar algunos ejemplos, son fundamentales para que los promotores lleven a buen puerto sus planes urban¨ªsticos.

Como tambi¨¦n lo son, recuerda el profesor de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos, experto inmobiliario, el "apoyo" del sector financiero, en algunos casos manifiesto y en otros m¨¢s discreto. Sorprende en el sector c¨®mo el sevillano Luis Portillo, presidente de Inmocaral, una peque?a inmobiliaria que apenas factura seis millones de euros, ha podido lanzar una oferta p¨²blica de adquisici¨®n de acciones (OPA) sobre Colonial, una de las grandes del sector, hasta 150 veces mayor que Inmocaral, por 3.761 millones de euros.

"A mi no me han recalificado un terreno en la vida", aseguraba Portillo en una reciente entrevista a este diario. S¨ª, admit¨ªa, sin embargo, que no existe promotor que no tenga buenas relaciones con el Ayuntamiento en el que est¨¢ trabajando ni grandes l¨ªneas de cr¨¦dito.

La tendencia de las inmobiliarias es situar la adquisici¨®n y gesti¨®n de suelo como una de las ¨¢reas estrat¨¦gicas de su actividad . La b¨²squeda de oportunidades atractivas de inversi¨®n en cuanto a localizaci¨®n y precio es un factor relevante en un escenario de terrenos edificables y de fuerte aumento del precio del suelo.

Frenar los abusos urban¨ªsticos y la escalada de precios de la vivienda son, justamente, los dos grandes objetivos de la futura Ley de Suelo, pero los promotores le vaticinan efectos perversos como el encarecimiento de los pisos. La norma fija una reserva m¨ªnima del 25% del suelo residencial para vivienda protegida y establece un nuevo r¨¦gimen de valoraciones basado en la situaci¨®n real de los terrenos, y no en las expectativas, para no favorecer las reclasificaciones o calificaciones especulativas ni las retenciones de suelo, entre otras medidas.

La Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Espa?a (APCE) alerta de una subida adicional del precio de la vivienda del 4% -y del 6% en grandes ciudades- como consecuencia directa de la Ley. Aseguran que el nuevo sistema de valoraci¨®n del suelo r¨²stico, al socavar las plusval¨ªas que generan la recalificaci¨®n de terrenos, tambi¨¦n dinamita las garant¨ªas que hasta ahora necesitaban los bancos para financiar la construcci¨®n de viviendas, con lo que endurecer¨¢ las condiciones de los pr¨¦stamos. Tambi¨¦n acelerar¨¢ los precios el aumento de la cesi¨®n de suelo los ayuntamientos, de hasta un 15%.

"Los que realmente se han hecho ricos con el boom de la vivienda son los propietarios de suelo", sentencia el secretario de Vivienda de la Generalitat de Catalu?a, Ricard Fern¨¢ndez. Este experto rechaza la tesis anterior de que la escasez y el precio del suelo sean los principales culpables del encarecimiento de la vivienda. "Es al rev¨¦s porque el precio del suelo se establece en funci¨®n de cada metro cuadrado de techo que se pueda edificar en ¨¦l. As¨ª, el suelo se encarece mucho m¨¢s que los pisos".

Mientras el precio de la vivienda ha subido un 135% entre 1998 y 2005, el del suelo urbano se ha multiplicado por cinco, seg¨²n el Banco de Espa?a.Si David Ricardo, una de las figuras de la econom¨ªa cl¨¢sica, levantara la cabeza ver¨ªa alterada su teor¨ªa de que los rendimientos de la tierra decrecen. Aunque una de sus frases m¨¢s famosas sigue hoy, dos siglos despu¨¦s, plenamente vigente: "Los intereses de los terratenientes est¨¢n en contra de los del resto de colectivos".