"Portugal es rentable para las promotoras espa?olas"

Despu¨¦s de que el precio de la vivienda en Espa?a subiera aproximadamente un 160% entre 1998 y 2005 y que el boom inmobiliario diera sus primeros s¨ªntomas de agotamiento, muchas promotoras han exportado su actividad al extranjero, donde esperan seguir incrementando su cuenta de resultados. Y lo cierto es que no les est¨¢ yendo nada mal: en 2005 estas compa?¨ªas facturaron unos 900 millones de euros fuera de las fronteras nacionales, la mayor¨ªa en el mercado europeo, seg¨²n datos de la consultora DBK. "Esta estrategia de internacionalizaci¨®n compensar¨¢ los riesgos de recesi¨®n del mercado inmobiliario en Espa?a, cuyos precios caer¨¢n hasta un 20% entre 2007 y 2009", asegura Gonzalo Bernardos (Barcelona, 1962), uno de los analistas y consultores m¨¢s reconocidos del sector, as¨ª como director del m¨¢ster de Asesor¨ªa y Consultor¨ªa Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona. A pesar de este auge inicial, Bernardos se muestra prudente y advierte de que "el ¨¦xito cosechado en Espa?a dif¨ªcilmente se repetir¨¢ en el extranjero".

"Para operar sin problemas en pa¨ªses como Marruecos, Ucrania o Argentina se han de pagar peajes administrativos"

Pregunta. ?Cu¨¢les son las condiciones necesarias para garantizar el retorno de la inversi¨®n en otros mercados?

Respuesta. Lo m¨¢s importante es que exista seguridad jur¨ªdica y estabilidad econ¨®mica. A partir de ah¨ª, las promotoras deben conocer perfectamente cu¨¢l es la realidad inmobiliaria que se est¨¢ produciendo y, m¨¢s concretamente, cu¨¢l es la tipolog¨ªa de demanda existente. En caso de que las necesidades del mercado analizado sean correspondientes con lo que estos grupos han estado desarrollando en Espa?a, las promotoras deben encontrar a alg¨²n socio local que oriente y lleve a buen puerto sus promociones. En los pa¨ªses en v¨ªas de desarrollo, como Marruecos, Ucrania o Argentina, este socio tambi¨¦n puede actuar como mediador de los "peajes administrativos" que estas compa?¨ªas deben pagar para poder iniciar sus proyectos sin problemas.

P. ?Qu¨¦ pa¨ªses son los que ofrecen menor riesgo?

R. Ahora mismo, el pa¨ªs que ofrece mejor rentabilidad-riesgo es precisamente el que tenemos m¨¢s cerca: Portugal. En Oporto, por ejemplo, las promotoras pueden encontrar aut¨¦nticos chollos. El precio del suelo en algunas zonas pr¨®ximas a centros comerciales se sit¨²a alrededor de los 350 euros el metro cuadrado. En Espa?a, por una ubicaci¨®n similar, pero en los alrededores de alguna gran ciudad, el precio de compra dif¨ªcilmente baja de los 2.400 euros el metro cuadrado.

P. ?Conoce alg¨²n otro chollo inmobiliario cercano a las fronteras espa?olas?

R. S¨ª, Alemania es otro de los mercados con mayores expectativas de crecimiento para los pr¨®ximos a?os. De hecho, Berl¨ªn se est¨¢ convirtiendo en un oasis para grupos como Restaura o Renta Corporaci¨®n, dedicados a la rehabilitaci¨®n de inmuebles. Y es que incluso en las zonas m¨¢s c¨¦ntricas se pueden comprar edificios por menos de 3.000 euros el metro cuadrado, un precio muy alejado de la realidad espa?ola...

P. ?D¨®nde est¨¢n invirtiendo los grupos espa?oles?

R. Se puede decir que est¨¢n invirtiendo en todo el mundo. Pero la mayor¨ªa, influidos por lo que est¨¢ haciendo el gigante Fadesa, se ha ido a probar suerte a Europa del Este. En Polonia, por ejemplo, ahora mismo est¨¢n operando unas treinta promotoras. Sin embargo, Polonia ofrece bastantes dudas: en los ¨²ltimos tres a?os han emigrado dos millones de polacos a otros pa¨ªses europeos y la tasa de paro supera el 15%. Adem¨¢s, existen ciertos litigios urban¨ªsticos con la Iglesia cat¨®lica, que reclama las propiedades de tierra expropiadas por el Gobierno comunista... En fin, que es un pa¨ªs que ofrece ciertos riesgos.

P. ?Y c¨®mo es que han decidido asumirlo?

R. Porque se creen que el boom experimentado en Espa?a continuar¨¢ en esta econom¨ªa emergente durante el periodo 2006-2012. Pero esto no va a suceder, al menos no durante los pr¨®ximos siete a?os. Eso no quiere decir que no haya negocio, pero algunas de las compa?¨ªas que han arriesgado van a perder mucho dinero. Estoy convencido de que el gordo inmobiliario no caer¨¢ en el extranjero.