El 'boom' inmobiliario pincha en EE UU

Se acab¨® la efervescencia inmobiliaria en Estados Unidos. Lo dicen los economistas y los expertos, tras ver la ca¨ªda en los datos de nuevas construcciones. El enfriamiento est¨¢ siendo mucho m¨¢s r¨¢pido de lo anticipado por Wall Street y la propia Reserva Federal (Fed). Y esto tiene un impacto en la econom¨ªa, porque la actividad de la construcci¨®n ha sido, junto a las altas tasas de productividad, la clave de la expansi¨®n desde 2001. Los indicadores hablan por s¨ª solos. El n¨²mero de viviendas iniciadas se coloc¨® en agosto a su nivel m¨¢s bajo desde febrero de 2003, despu¨¦s de caer ese mes un 6% o un 20% en un a?o.

Para dar m¨¢s dramatismo al dato, los permisos de construcci¨®n descendieron por s¨¦ptimo mes consecutivo, algo que no se ve¨ªa desde 1986. Entretanto, las ventas de vivienda nueva cayeron y el inventario de casas sin vender alcanz¨® un r¨¦cord en julio, lo que est¨¢ obligando a los constructores a reducir los precios y ofrecer incentivos para atemperar la ca¨ªda de la demanda. En el caso de la vivienda existente, las ventas y los precios siguen subiendo, pero a un ritmo tres veces m¨¢s bajo que hace un a?o.

El libro beige de la Fed, en el que se analiza la actividad econ¨®mica en los Estados de la federaci¨®n, ya pon¨ªa en agosto en evidencia que el enfriamiento en el sector de la vivienda era evidente en algunas regiones del pa¨ªs, sobre todo en el medio Oeste. Los Estados del Noreste son los ¨²nicos donde los n¨²meros aparecen en positivo.

Desaceleraci¨®n

Pero como advierten desde el banco de inversiones Goldman Sachs, la desaceleraci¨®n est¨¢ siendo dos veces m¨¢s r¨¢pida de lo que se anticipaba. Y la previsi¨®n general es que estos indicadores sigan debilit¨¢ndose m¨¢s en los pr¨®ximos meses. Es m¨¢s, los datos sugieren que el "enfriamiento gradual" que esperaba la Fed es demasiado optimista y podr¨ªa suponer un obst¨¢culo importante al crecimiento. De hecho, en la ¨²ltima decisi¨®n de tipos adoptada esta semana, se deja claro que "la moderaci¨®n en el crecimiento parece continuar, en parte reflejando el enfriamiento en el mercado inmobiliario".

La contribuci¨®n al producto interior bruto (PIB) ha sido significativa, de cuatro d¨¦cimas cada trimestre de media entre 2001 y 2005, el equivalente a un 15% del crecimiento en ese periodo, seg¨²n el Economic Policy Institute (EPI). Ahora lo que est¨¢ haciendo es comerse cuatro d¨¦cimas al trimestre, lo que se calcula restar¨¢ al PIB en torno a 1,5 puntos porcentuales este a?o.

Y como recuerdan desde el EPI, el boom inmobiliario ha sido una importante fuente de empleo en la ¨²ltima fase expansiva, y se?alan que ya durante el primer semestre contribuy¨® de forma negativa al mercado laboral.

La industria de la construcci¨®n representa el 6% del empleo total en el pa¨ªs. Entre 2001 y 2005, aport¨® un 15% al crecimiento del empleo. En el primer semestre, menos de un 5%. Goldman Sasch calcula que la recesi¨®n en el sector inmobiliario puede acabar con hasta dos millones de empleos durante los pr¨®ximos a?os y llevar el ritmo de creaci¨®n de empleo total por debajo de los 100.000 nuevos contratos mensuales.

La correcci¨®n podr¨ªa continuar hasta mediados del a?o pr¨®ximo, seg¨²n diversos analistas, con lo que Estados Unidos estar¨ªa a medio camino del proceso. Este enfriamiento podr¨ªa ser la se?al m¨¢s clara de que la Fed ha hecho ya suficiente por frenar la expansi¨®n de la econom¨ªa y contener la burbuja inmobiliaria. Por eso se da por terminada este a?o la campa?a de subida de tipos, en el 5,25% desde finales de junio. Y es que los ¨²ltimos indicadores del lado de la inflaci¨®n revelan que la autoridad monetaria se puede permitir el lujo de tomarse un poco m¨¢s de tiempo antes de adoptar un cambio de estrategia.

"La probabilidad de una subida de tipos se reduce", opinan los economistas de Global Insight US. El temor de Wall Street est¨¢, sin embargo, en que esta fuerte desaceleraci¨®n en el sector inmobiliario pueda acabar arrastrando al conjunto de la econom¨ªa. La ca¨ªda en la construcci¨®n peg¨® ya un buen bocado al crecimiento durante el segundo trimestre, como no se hab¨ªa visto desde el ejercicio de 1991. "En este momento es la vivienda lo que se desacelera, pero esta tendencia se puede extender al resto de la econom¨ªa con rapidez", indican los analistas. Es una eventualidad que lleva anticip¨¢ndose desde hace meses en el mercado de bonos de Chicago, donde los tipos a 10 a?os est¨¢n a su nivel m¨¢s bajo en seis meses.

Riesgo

Nadie se atreve a encender en este momento el farolillo rojo de la recesi¨®n, pero el riesgo est¨¢ ah¨ª, lo que podr¨ªa obligar a la Fed a empezar a bajar los tipos en la primavera de 2007, si la inflaci¨®n lo permite. La vivienda es una fuente importante de consumo, porque el activo inmobiliario se utiliza por los estadounidenses como una fuente de financiaci¨®n para aumentar su capacidad de gasto, a trav¨¦s de la negociaci¨®n de las hipotecas. Los economistas temen que el enfriamiento del sector, combinado con el encarecimiento de la energ¨ªa, afecte a los h¨¢bitos de consumo, del que dependen tres cuartas partes del PIB.

El secretario del Tesoro, Henry Paulson, resta dramatismo a la situaci¨®n. Recientemente, pidi¨® a sus colegas del G 7, reunidos en Singapur, que no se preocupasen por un eventual colapso del sector de la vivienda. En este sentido, explic¨® que se est¨¢ saliendo de una expansi¨®n que era "insostenible", y achac¨® parte de la correcci¨®n a la especulaci¨®n en el precio de la vivienda que se vivi¨® por la fuerte demanda.

Una imagen que contrasta con el dato de confianza de la Asociaci¨®n Nacional de Constructores de Vivienda, que se encuentra a su nivel m¨¢s bajo en 15 a?os. Si se observa el capital burs¨¢til de las cinco empresas m¨¢s potentes del sector, se constata que han perdido m¨¢s de una cuarta parte de su valor de mercado.