"Los activos inmobiliarios dan solidez a las empresas"

El sector inmobiliario y el financiero convergen. Hasta hace un par de a?os, considerando 2004 como punto de partida, cada uno segu¨ªa su propia senda de crecimiento. Ten¨ªan pocos puntos de contacto entre s¨ª. Pero en los ¨²ltimos meses ambos sectores han comenzado a relacionarse. "Han bastado unos meses de cohabitaci¨®n para revolucionar el conjunto de la econom¨ªa nacional", sostiene Adolfo Ram¨ªrez-Escudero, director general de Capital Markets en la consultora CB Richard Ellis.

Ram¨ªrez aboga por la intensificaci¨®n de estas sinergias entre activos inmobiliarios y finanzas. Es un experto en ellas. Por citar algunas de las operaciones asesoradas por CB Richard Ellis, CVC, PAI y Permira financiaron parte de la compra de Cortefiel con la venta de General Electric Real Estate y a AXA Investment Managers de 43 activos inmobiliarios por 315 millones de euros; Permira financi¨® parte de la compra de Ahold Supermercados con la venta a Redevco de 72 locales por 211 millones de euros.

"El que haya una mayor relaci¨®n con el sector financiero no puede ser sino bueno para que no se produzca una burbuja inmobiliaria"

Adolfo Ram¨ªrez-Escudero define esta avalancha de operaciones como "una respuesta al crecimiento de la econom¨ªa espa?ola desde 1994, que coincide con una gran expansi¨®n residencial".

Pregunta. ?Cu¨¢ndo y c¨®mo confluyen inmobiliaria y finanzas?

Respuesta. Podemos fechar esa confluencia en 2004, aunque nunca han sido dos sectores totalmente independientes. Hay una trilog¨ªa de factores que impulsan esa alianza. Por un lado, la entrada en vigor del euro, un entorno de moneda ¨²nica que facilita las transacciones. El euro adem¨¢s conlleva unos tipos de inter¨¦s bajos. Por ¨²ltimo, es importante anotar la disponibilidad de un mercado de deuda que ya es global y que presenta un enorme inter¨¦s en un mercado de alto crecimiento como el espa?ol, sustentado en un desarrollo residencial muy fuerte.

P. ?Qu¨¦ papel juegan los fondos de capital riesgo en esta alianza de sectores?

R. El protagonismo de las sociedades de capital riesgo tiene que ver mucho con la optimizaci¨®n de los activos inmobiliarios por parte de las empresas que no son inmobiliarias. Estos fondos son los primeros que, dentro de un planteamiento agresivo de crecimiento en la compra de compa?¨ªas, empiezan a contratar los servicios de especialistas en cada ¨¢rea de valor de las empresas adquiridas para sacar el m¨¢ximo a sus inversiones. Y uno de los ¨¢mbitos que aparece con m¨¢s posibilidades es el inmobiliario.

P. ?Qu¨¦ asignaturas pendientes tiene Espa?a para mejorar estas inversiones?

R. Pues una fiscalidad m¨¢s competitiva. No olvidemos que un producto patrimonial como los activos inmobiliarios tiene una gran dependencia de la fiscalidad. En Francia y en los pa¨ªses anglosajones est¨¢ la figura fiscal de los reits, que tributa a un 1%. Aqu¨ª un activo inmobiliario puede tributar hasta en un 32%. Se penaliza mucho la rentabilidad en la inversi¨®n en estos activos. El de los reits es un debate que hay que poner en marcha en Espa?a.

P. ?Y si hay burbuja inmobiliaria?, ?puede que esta din¨¢mica en las operaciones corporativas se convierta en algo peligroso?

R. Si eso ocurre, es desde luego mucho mejor que el sector inmobiliario est¨¦ en manos de los que tienen mayor capacidad para sopesar y analizar los riesgos. Si los activos inmobiliarios est¨¢n en manos de los especialistas podemos permanecer m¨¢s alejados de las tormentas. En este sentido, el que haya una mayor relaci¨®n con el mundo financiero, el que exista una mayor sofisticaci¨®n desde el punto de vista de la gesti¨®n, no puede ser sino bueno para que ese pinchazo no ocurra.

P. La importancia creciente de lo inmobiliario, ?no denota un capitalismo m¨¢s conservador que el caracterizado por la inversi¨®n en nuevas tecnolog¨ªas de finales de los noventa?

R. Se han hecho comparaciones con las inversiones millonarias de las star ups, el boom de Silycon Valley, etc¨¦tera. Lo bueno del activo inmobiliario es que tiene un sustrato muy s¨®lido y muy palpable; por detr¨¢s hay ladrillos y hay un bien ra¨ªz, irremplazable. Los activos inmobiliarios dan solidez a los balances de las empresas, dan predecibilidad a los ingresos. Sobre todo en aquellas que cotizan en el mercado de valores. La Bolsa premia el crecimiento estable.