La inversi¨®n en oficinas bate r¨¦cords y rebasa los 1.600 millones en Barcelona

El a?o pasado fue un ejercicio de euforia para la inversi¨®n inmobiliaria en edificios de oficinas, que alcanz¨® los 1.627 millones de euros en Barcelona, seg¨²n la consultora Cushman & Wakefield. Este monto es un 46% superior al de 2005, que hasta ahora hab¨ªa sido el mejor a?o para este segmento. Las compras de grandes inmuebles y los altos niveles de superficie contratada, por encima de los 375.000 metros cuadrados por tercer a?o consecutivo, explican el b oom inversor. El 70% de las compras se efectu¨® en nuevas zonas de negocios como el 22@ o la Gran Via de L'Hospitalet.

Hasta hace apenas cuatro a?os parec¨ªa impensable que la inversi¨®n inmobiliaria en oficinas pudiera rebasar los 1.000 millones de euros. Lo hizo en el periodo 2003-2005, pero nunca sobrepas¨® los 1.118 millones. A la espera de que esta semana las grandes consultoras publiquen sus informes, todas han avanzado en se?alar que las cifras del a?o pasado constituyen un nuevo "r¨¦cord hist¨®rico".

La consultora Jones Lang LaSalle (JLL), que presenta hoy en Barcelona los resultados del ejercicio de 2006, sit¨²a la inversi¨®n en la capital catalana en 1.389 millones. De acuerdo con los datos que baraja esta empresa, los n¨²meros de 2006 casi triplican a los del a?o anterior. Fuentes del sector se?alan que las diferencias entre consultoras se deben a que unas incluyen algunas operaciones de suelo que otras deciden descartar. "Lo que importa es ver la tendencia, y en eso casi todas coincidimos", asegur¨® ayer una portavoz de JLL.

Las contrataciones del a?o pasado confirman la fuga de sedes y otras dependencias del centro de la ciudad hacia zonas como el 22@, la Gran Via de L'Hospitalet o el Word Trade Center de Cornell¨¤. "Si hace quince a?os el 75% de la superficie se contrataba en el paseo de Gr¨¤cia o la Diagonal, ahora las nuevas ¨¢reas de negocios acaparan el 70% de las operaciones", explic¨® el director de Investigaci¨®n en Barcelona de Cushman & Wakefield (C&W), Eusebi Carles.

Bajan las reconversiones

La huida de las empresas de la zona tradicional de negocios se debe sobre todo a la reconversi¨®n del paseo de Gr¨¤cia, que ha dejado de concentrar las sedes corporativas para convertirse en una avenida residencial y de tiendas. Entre 2002 y 2005 pasaron a ser viviendas u hoteles un total de 334.000 metros cuadrados de oficinas, y cada a?o se transformaban entre 60.000 y 100.000 metros cuadrados. El a?o pasado, s¨®lo 41.466, correspondientes a nueve inmuebles. "Se ha reconvertido mucho y ya no queda tanto edificio. Pero, adem¨¢s, se ha ido recortando el diferencial entre el precio de venta de una oficina y de un piso, que era el principal motivo por el que se realizaban estas operaciones", afirm¨® Carles.

Seg¨²n JLL, en el ¨²ltimo trimestre las cuatro mayores compraventas se efectuaron en el 22@. Ayer mismo, Metrovacesa, la principal inmobiliaria espa?ola, anunci¨® la compra de una parcela de 3.769 metros cuadrados en este distrito para promover un parque empresarial. La compa?¨ªa, que ya dispon¨ªa de m¨¢s de 23.000 metros cuadrados para parques de oficinas, desembolsar¨¢ 33 millones de euros para este proyecto.

La superficie total de oficinas contratada en 2006 fue de entre 385.000 y 390.000 metros cuadrados, de acuerdo con los datos de las dos consultoras. Este volumen supone un descenso del 6% respecto al anterior ejercicio, pero los analistas consideran que en realidad reflejan un mayor dinamismo del sector privado. Las administraciones se hicieron en 2005 con una cuarta parte de la superficie que se vendi¨® o alquil¨®. El a?o pasado apenas realizaron un par de operaciones: la Diputaci¨®n de Barcelona arrend¨® 3.000 metros cuadrados en la calle de C¨°rsega y el Consejo del Audiovisual de Catalu?a, otros 3.000 en el parque Barcelona Media. "La contrataci¨®n total no deja de ser la segunda m¨¢s alta de la historia", a?ade Carles.

Las previsiones pasan por que los niveles de compraventas y alquileres se mantengan en 2007. De hecho, para los pr¨®ximos dos a?os C&W prev¨¦ que se entreguen 788.917 metros cuadrados de oficinas, incluyendo la Ciudad de la Justicia. De toda esta superficie, 451.000 metros cuadrados (el 57%) ya est¨¢ comprometida.

La mayor¨ªa, nacionales

Los proyectos inmobiliarios en marcha y el alza de los alquileres, consideran los expertos, seguir¨¢n alentando la inversi¨®n, a pesar de que la rentabilidad en las zonas principales ha ca¨ªdo hasta un 4,25%. "Este a?o la inversi¨®n podr¨ªa haber sido mayor si hubiera m¨¢s rotaci¨®n y m¨¢s edificios disponibles", asegura Carles.

Las estrategias patrimonialistas de inmobiliarias, sobre todo las cotizadas, y grupos inversores, en especial privados, impiden que los edificios cambien de manos con facilidad. Ello tambi¨¦n explica que muchas de las operaciones sean llave en mano. "Se produce mucha venta anticipada. El promotor se hace con un solar y antes de que la superficie est¨¦ ocupada ya lo ha vendido a un inversor. En la mayor¨ªa de las ocasiones, sin garant¨ªa de renta, es decir, sin que se le asegure la ocupaci¨®n del inmueble. Los altos niveles de contrataci¨®n lo favorecen", agrega Carles.

Otra tendencia que se afianza es el dominio de las promotoras y los inversores espa?oles frente a los grupos internacionales en el segmento de oficinas, puesto que ¨¦stos ¨²ltimos buscan sobre todo centros comerciales, mucho m¨¢s rentables. Seg¨²n C&W, el 36% de los compradores fueron empresas con sede en Catalu?a; el 44%, firmas de otras comunidades aut¨®nomas, y el 20% restante, compa?¨ªas extranjeras.