ING prev¨¦ ganar 73,5 millones en una operaci¨®n ligada al plan general de Vigo
El proyecto supone la expropiaci¨®n de una zona de casi 1,5 millones de metros cuadrados
ING Real Estate Development Spain Holding, SA, estimaba el a?o pasado obtener un beneficio superior a los 73,5 millones de euros en una operaci¨®n ligada a la aprobaci¨®n del plan general de urbanismo de Vigo antes de que finalizara 2006. El retraso en esta aprobaci¨®n podr¨ªa afectar a las previsiones de negocio de la inmobiliaria. La inversi¨®n prevista asciende a m¨¢s de 341 millones de euros, de los que casi 114 millones se destinan a la compra de terrenos. ING proyecta construir un 'retail park', un gran complejo comercial para la poblaci¨®n de Galicia y norte de Portugal.
La propuesta de negocio fue aprobada por la alta direcci¨®n de la inmobiliaria, con sede en Holanda, en la primavera del a?o pasado. Antes fue presentada en el Ayuntamiento de Vigo, donde "las principales personas que toman decisiones, incluida la alcaldesa, quedaron gratamente sorprendidas del trabajo y dise?o presentados, mostrando su pleno apoyo a nuestro proyecto", seg¨²n consta en documentos a los que ha tenido acceso EL PA?S.
La alta direcci¨®n de ING Real Estate en Holanda aprob¨® la compra, propuesta desde la filial espa?ola, de 1.463.638 metros cuadrados para desarrollar un retail park, un parque que supera el concepto de centro comercial. Los parques comerciales se suelen emplazar en el extrarradio de las ciudades.
El que ING Real Estate promueve en Vigo funcionar¨¢ como p¨®rtico de la ciudad en las proximidades del aeropuerto, atravesado por la autopista de Pontevedra a Baiona, que en ese tramo funciona como cintur¨®n de cincunvalaci¨®n. Un espacio a efectos comerciales "excelente". Que coincide con la ficha "Li?eiri?os" en el plan general de urbanismo de Vigo: suelo r¨²stico que pasa a ser urbanizable y con un ¨ªndice de edificabilidad que da para construir 854.953 metros cuadrados, que dan para m¨¢s de 8.000 pisos de 100 metros cuadrados.
El mejor enclave
Pero viviendas se construir¨¢n muchas menos. El plan general ordena para este fin un m¨¢ximo del 30% en el aprovechamiento del suelo. El eje del proyecto de ING es el parque comercial. En Galicia no hay precedentes del modelo. Ni con mejor ubicaci¨®n para implantarlo. El plan general cifra en cuatro y el proyecto de ING en cinco los millones de personas que habitan, en Galicia y Norte de Portugal, en el radio de una hora por autopista. S¨®lo Madrid y Barcelona ofrecen en Espa?a una oportunidad an¨¢loga de clientela potencial. La proximidad del aeropuerto y del Ifevi (Instituto Ferial de Vigo) son otros valores a?adidos.
En el plan general, la ficha de Li?eiri?os se?ala ah¨ª, como objetivos de planeamiento y criterios de ordenaci¨®n, el acomodo de "un centro de atractividad a escala de la eurorregi¨®n Galicia-Norte de Portugal, que pueda garantizar la construcci¨®n de un gran complejo terciario", y exalta las magn¨ªficas conexiones del emplazamiento.
Eso mismo hacen saber los ejecutivos espa?oles de ING a sus superiores de Holanda: nudo de comunicaciones, amplitud de aparcamientos (la ficha del plan general reserva 3.483 plazas), exclusividad en Galicia y Norte de Portugal y dise?o del parque, realizado por el estudio del arquitecto Rafael de la Hoz. Todo lo cual garantiza el ¨¦xito del proyecto, que cita, entre las empresas que podr¨ªan asentarse en el parque, a Ikea, Alcampo, Media Markt, Leroy Merlin, Boulanger, P¨®rtico, Porcelanosa, Decathlon, Kiabi y otras. En el mismo ¨¢mbito se construir¨¢n zonas residenciales, un hotel y una zona de log¨ªstica, de almacenes mayoristas o un centro de negocios.
"Dado el car¨¢cter estrat¨¦gico de esta previsi¨®n, que desde el primer momento se vio como cardinal para la futura ordenaci¨®n de Vigo, se entiende que el sistema de ejecuci¨®n debe ser directo (expropiaci¨®n)", indica la ficha de Li?eiri?os en el plan general. El parque comercial que quiere construir ING ocupar¨¢ 100.000 metros cuadrados, pero la inmobiliaria aspira a conseguir el 100% del terreno delimitado por el probable plan parcial, 1.463.638 metros, al coste de 113. 911.884 euros. La inversi¨®n total en el proyecto se cifra en 341.247.000 euros, con un beneficio estimado de 73.587.000 euros.
El punto de inflexi¨®n en el calendario del proyecto lo marca la aprobaci¨®n del plan general de urbanismo. En ING pensaban que estar¨ªa listo "a finales de 2006". Pero se atasc¨® en la Xunta. No parece que este par¨®n imprevisto pueda alterar el proyecto en su principal sustancia. "La relaci¨®n con las autoridades locales es muy buena y deber¨ªamos aprovechar esta situaci¨®n positiva", sugieren desde Madrid a Holanda. En Vigo, ING "tiene otras promociones en marcha (centro comercial Gran V¨ªa) y otros posibles proyectos sobre la mesa".
En marzo de 2006 los ejecutivos de la inmobiliaria confiaban en que a finales de a?o estar¨ªa resuelto el plan general y propon¨ªan "cerrar tantos acuerdos de compra de terreno como sea posible" antes de su aprobaci¨®n, ya que despu¨¦s "el precio del suelo se incrementar¨¢ considerablemente". En esa fecha estimaban su coste medio en 72 euros/metro cuadrado y afirmaban tener ya amarrada la compra de 500.000 metros "con el mayor propietario".
La comunidad de montes de Cabral es la mayor propietaria de Li?eiri?os
El mayor propietario de Li?eiri?os es la comunidad de montes de Cabral, due?a de unos 300.000 metros cuadrados. En el pol¨ªgono hay adem¨¢s "un mont¨®n" de propietarios, que el presidente de la entidad, Luis Rodr¨ªguez P¨¦rez, no se atreve a cuantificar. Los de la agrupaci¨®n de Cabral son un millar. "El ayuntamiento nos expropiar¨¢, lo sabemos. Pero primero tiene que aprobarse el plan general, despu¨¦s ya veremos. Como comunidad de montes, nosotros, por ley, no podemos vender ni un metro cuadrado y conmigo nadie ha contactado para eso", insiste.
Podr¨ªa extra?ar que ING compre terrenos sabiendo que va a ser expropiada de los mismos. Pero esto es parte primordial de su estrategia. Una parte se los vender¨¢ a precio de coste a otras dos compa?¨ªas del mismo grupo inmobiliario y el resto, a terceros, a precios de mercado. Cuando pensaba que el plan general podr¨ªa estar aprobado en 2006, fijaba para 2011 el final de la obra y la venta del complejo.
ING cuenta con que el Ayuntamiento convocar¨¢ un concurso p¨²blico para conceder la gesti¨®n del ordenamiento del plan parcial de Li?eiri?os a una empresa. Entre las condiciones para obtener esa concesi¨®n "un tema clave ser¨¢ la titularidad del suelo". La filial espa?ola de la inmobiliaria holandesa estaba convencida el a?o pasado de que ganar¨ªa el concurso para ser la concesionaria.
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