Oferta inmobiliaria dispar

Sobre el mercado inmobiliario hay una realidad incuestionable para los ciudadanos: que los precios de los pisos suben cada a?o. Pero a partir de ah¨ª, nadie sabe muy bien cu¨¢nto. La continua sucesi¨®n de informaci¨®n sobre los precios de la vivienda procedente de diferentes fuentes estad¨ªsticas puede llevar a la confusi¨®n entre los ciudadanos al presentar, en algunas ocasiones, valores y tendencias dispares entre s¨ª. Al menos as¨ª lo entiende el Departamento de Vivienda que, en un estudio comparativo de las diferentes estad¨ªsticas, recomienda "una gran cautela" al compararlas, dado que cada una se ha elaborado siguiendo una metodolog¨ªa diferente.

El viceconsejero de Vivienda, Javier De¨¢n, asegura que "las fuentes de unos y otros no son las mismas", de ah¨ª las diferencias en las conclusiones y en las cifras de precios que aportan. El caso es que esas diferencias no lleguen a chirriar, de manera que la ciudadan¨ªa pierda la confianza en las mismas. Por eso, De¨¢n recuerda en primer lugar que a la hora de analizar resultados sobre la evoluci¨®n del precio de los pisos se tenga en cuenta que la vivienda es "un producto muy heterog¨¦neo, muy dependiente de su localizaci¨®n geogr¨¢fica, superficie y nivel de acabado".

"Tengo la sensaci¨®n de que ni unos ni otros apuntamos al precio real", dice De¨¢n

Las diferentes estad¨ªsticas emplean diversas unidades de an¨¢lisis y medida. Atendiendo a las m¨¢s frecuentes (ver cuadro), se puede comprobar que la Estad¨ªstica de Oferta Inmobiliaria del Gobierno vasco ofrece informaci¨®n sobre viviendas usadas y nuevas en venta, incluyendo aquellas que a¨²n se encuentran en construcci¨®n. Y refleja el precio solicitado por los ofertantes, es decir, promotoras y agentes de la propiedad inmobiliaria. "El Gobierno vasco", explica De¨¢n, "habla de viviendas en oferta y, por lo tanto, los precios que se ofertan cuando se hace el estudio no tienen necesariamente que ser los finales, los de la transacci¨®n".

Por su parte, la Estad¨ªstica del Ministerio de Vivienda refleja ¨²nicamente los precios de los pisos que construidos, presentando el valor de tasaci¨®n de las viviendas suministrado por la Asociaci¨®n Profesional de Sociedades de Valoraci¨®n (ATASA). As¨ª, los valores de mercado corresponden en gran parte al momento de solicitar el cr¨¦dito hipotecario una vez firmado el contrato de compraventa privado. Esta fuente considera viviendas nuevas aquellas que tienen una antig¨¹edad inferior a un a?o y usadas, las que superan este plazo. Mientras, la Estad¨ªstica de la Sociedad de Tasaci¨®n tambi¨¦n ofrece valores de tasaci¨®n, pero s¨®lo de viviendas nuevas. En concreto, se corresponden con viviendas nuevas incluidas en promociones en venta.

Por ¨²ltimo, la Estad¨ªstica Registral Inmobiliaria presenta los valores escriturados de las viviendas nuevas y usadas, lo que supone el precio oficialmente declarado por el comprador al formalizar la compraventa mediante escritura p¨²blica. En resumen, mientras unas fuentes incluyen toda la vivienda en oferta, usada y nueva, en construcci¨®n y construida; otras s¨®lo hacen referencia al mercado de la vivienda nueva, y en otras se excluye del an¨¢lisis la que est¨¢ en construcci¨®n. Y a la hora de los precios, tambi¨¦n se produce esa disparidad.

Un ejemplo de ello son los resultados recogidos en el tercer trimestre de 2006. Entonces, la oferta del Gobierno vasco constat¨® un crecimiento anual del 9,7% de los precios de la vivienda nueva frente al 11,1% de la oferta del Ministerio de Vivienda y el 9,2% de la Sociedad de Tasaci¨®n. En la vivienda de segunda mano, el Gobierno vasco apreci¨® un incremento del 8,3%, frente al 11% del ministerio.

De¨¢n defiende la metodolog¨ªa empleada por su departamento a la hora de cuantificar los precios porque, afirma, ofrece "un nivel de detalle muy grande". Para el viceconsejero, lo importante es "comprobar la tendencia. Las otras encuestas se basan en tasaciones y tambi¨¦n est¨¢ la duda de si el precio es real o no". "Tengo la sensaci¨®n", reconoce, "de que ni unos ni otros apuntamos al precio real de los precios".

Cuando se analizan periodos de tiempo m¨¢s largos que el de un a?o, las diferentes encuestas vienen a coincidir en t¨¦rminos generales. En la ¨²ltima d¨¦cada, los precios experimentaron grandes crecimientos entre 1998 y 2000, despu¨¦s se moderaron hasta finales de 2003, repuntaron en los a?os 2004 y 2005 y se han contenido a lo largo de 2006.