Realia sale a Bolsa en quince d¨ªas

Cuenta atr¨¢s en Realia. Los ¨²ltimas dias de mayo o los primeros de junio estar¨¢ ya cotizando la compa?¨ªa inmobiliaria. Sus due?os, FCC y Caja Madrid, han invertido m¨¢s de mil millones en el ¨²ltimo a?o para ampliar su tama?o y diversificar su actividad como paso previo a la colocaci¨®n del 49% de su capital. La concreci¨®n de f¨®rmulas tributarias que han hecho asumible el coste econ¨®mico del cambio jur¨ªdico en Realia para sus dos socios de control ha sido clave para llevar adelante la salida a Bolsa de su filial inmobiliaria.

Realia aporta el 7% de la facturaci¨®n de FCC y su salida a Bolsa reducir¨¢ a la mitad la actual exposici¨®n del grupo constructor al sector inmobiliario

El art¨ªculo 108 de la Ley del Mercado de Valores y el impuesto de transmisiones patrimoniales han estado a punto de hacer desistir a FCC

El folleto de la oferta p¨²blica de venta de acciones (OPV) de Realia va a quedar registrado esta semana en la CNMV, seg¨²n algunos bancos de inversi¨®n pr¨®ximos a la operaci¨®n. La colocaci¨®n del 49% del capital de la inmobiliaria se va a articular en dos tramos iguales, uno internacional y otro dom¨¦stico, y s¨®lo dos tercios de este ¨²ltimo ir¨¢n dirigidos al inversor minorista. El resto de la colocaci¨®n, encomendada a Caja Madrid y Citibank junto a otros bancos, se har¨¢ entre inversores institucionales.

FCC y Caja Madrid tienen la intenci¨®n de acompasar el precio de salida de las acciones, que se fijar¨¢ en el ¨²ltimo momento, a la situaci¨®n del mercado, aunque cuentan tambi¨¦n con otorgar de entrada un cierto recorrido al alza a los t¨ªtulos. Quieren alejarse de cualquier veleidad especulativa, seg¨²n la banca de inversi¨®n, y van a dejar claro en la colocaci¨®n que Realia tiene socio de control, suficiente y con voluntad de permanencia, que aleja la posibilidad de una OPA a corto o medio plazo.

3.000 millones de euros

En principio, y seg¨²n ha trascendido de los primeros contactos prospectivos de las entidades colocadoras, la valoraci¨®n de Realia derivada del precio que se fije a su acci¨®n en la OPV no deber¨ªa variar mucho de la cifra adelantada en enero, 3.000 millones de euros, por el presidente de Caja Madrid.

La colocaci¨®n va a permitir a FCC consolidar globalmente los resultados de la filial en sus cuentas y no hacerlo como hasta ahora por puesta en equivalencia. Este objetivo y el de conservar el control de la inmobiliaria han condicionado, en el grupo de construcci¨®n cuya mayor accionista es Esther Koplowitz, todo el proceso. Una nueva sociedad holding constituida por los dos mayores accionistas de Realia controlar¨¢ el 51% del capital de esta sociedad no incluido en la OPV. La creaci¨®n de este holding y el objetivo de FCC de reservarse el control principal y la gesti¨®n de la inmobiliaria plante¨® alg¨²n problema de encaje con la Ley 24/1998, de 28 de julio, del Mercado de Valores, en concreto con su art¨ªculo 108.

Si FCC, para tener el control del nuevo holding, asum¨ªa algo m¨¢s del 50% de su capital hubiera tenido que hacer frente, de acuerdo con el citado art¨ªculo, al pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, un 7% del valor de las participaciones e inmuebles transmitidos o adquiridos a o desde la primitiva Realia. Un monto que disparaba para FCC el coste de la salida a Bolsa de Realia y que no estaba dispuesta a asumir.

Tras muchas conversaciones con la Direcci¨®n General de Tributos y con la CNMV, siempre seg¨²n fuentes de la banca de inversi¨®n, se consensu¨® una f¨®rmula que permite a FCC tener las riendas de la nueva sociedad de control de la Realia cotizada, sin asumir m¨¢s del 50% de su capital y sin tener que hacer frente al citado pago de impuestos. La constructora y la caja tendr¨¢n la misma participaci¨®n accionarial, pero FCC dispondr¨¢ de un consejero m¨¢s y tendr¨¢ las manos libres para gestionar la inmobiliaria y nombrar ejecutivos.

Un protocolo sancionado entre ambas, y que cuenta en principio con el visto bueno de la Administraci¨®n, deja fuera del d¨ªa a d¨ªa y circunscribe a decisiones societarias excepcionales la necesidad de contar con el acuerdo previo de Caja Madrid en la inmobiliaria. El pacto entre los dos socios tiene una vigencia de cinco a?os, pero es renovable a su conclusi¨®n.

Realia, calificada esta misma semana por el director general de Administraci¨®n y Finanzas de FCC, Jos¨¦ Eugenio Trueba, de "joyita relativa", supone aproximadamente entre un 7% y un 8% de la facturaci¨®n y del resultado bruto de explotaci¨®n de la totalidad del grupo de construcci¨®n y servicios. "No se entiende que algunos analistas hayan justificado la reciente ca¨ªda de FCC en Bolsa, en los d¨ªas siguientes al desplome de Astroc y otras inmobiliarias, por el mayor riesgo que va a suponer para el grupo la colocaci¨®n en Bolsa de Realia", aseguran fuentes de su sector. "Antes de la salida a Bolsa de la filial, la exposici¨®n de FCC al negocio inmobiliario es el doble a la que va a asumir tras su salida al parqu¨¦", explican.