Un colch¨®n demogr¨¢fico y de obra p¨²blica

Los a?os de precios disparados y actividad al rojo vivo suelen tener un final vertiginoso. El ¨²ltimo informe del Servicio de Estudios del BBVA compara con situaciones an¨¢logas y la conclusi¨®n es siempre la misma. Cuando despu¨¦s de a?os de escaladas de precio la demanda se para, el mercado se derrumba: a mediados de los setenta, los precios pasaron de subir m¨¢s de un 20% anual en Espa?a a bajar un 10% en a?o y medio. Una ca¨ªda similar se apreci¨® al final del anterior boom inmobiliario, en 1992. Es un fen¨®meno que se ha repetido ahora en otros mercados, como los de EE UU, Reino Unido o Australia.

Pero el fin del boom en Espa?a es mucho m¨¢s suave. En t¨¦rminos reales (descontada la inflaci¨®n), la mayor subida anual de precios se registr¨® a finales de 2004. Desde entonces, el mercado enfil¨® una suave pendiente de descenso, que a¨²n le mantiene en incrementos moderados (por debajo del 10%), dos a?os y medio despu¨¦s. Y la actividad s¨®lo ha empezado a resentirse ahora, tras marcar en 2006 un m¨¢ximo de viviendas iniciadas (m¨¢s de 800.000). "La clave que distingue a Espa?a en estos momentos es el factor demogr¨¢fico", sostiene el catedr¨¢tico Josep Oliver.

Ese componente demogr¨¢fico explica que en s¨®lo una d¨¦cada, se haya pasado de crear 213.000 nuevos hogares al a?o a superar los 525.000 en 2006. Seg¨²n las estimaciones de Caixa Catalunya, ese crecimiento bajar¨¢ algo de intensidad, pero a¨²n en 2008 se crear¨ªan 455.000 nuevos hogares, el doble que 10 a?os atr¨¢s. Esos nuevos hogares garantizan para la demanda de construcci¨®n residencial un suelo de 500.000 viviendas iniciadas al a?o. Muchas ser¨¢n ocupadas por inmigrantes, que ya constituyen el 50% de los nuevos hogares.

El ritmo de creaci¨®n de nuevos hogares por personas nacidas en Espa?a tambi¨¦n se ha intensificado en la ¨²ltima d¨¦cada (de 177.000 a 264.000 nuevos hogares al a?o). Una tendencia que Caixa Catalunya achaca a varios or¨ªgenes: el impacto del babyboom (nacidos entre 1968 y 1978), que ahora empiezan a ser padres, la creaci¨®n de hogares m¨¢s reducidos (familias monoparentales y separaciones) y la mayor longevidad.

Pero en el sector de la construcci¨®n, no todo es levantar viviendas. Lo que se contabiliza como no residencial aporta casi la mitad de la inversi¨®n realizada en la construcci¨®n (unos 160.000 millones de euros en 2006).