El Santander vende todos sus edificios, en la mayor operaci¨®n inmobiliaria empresarial

El Santander prepara la mayor operaci¨®n inmobiliaria realizada jam¨¢s en Espa?a. El banco vender¨¢ todos sus inmuebles (excepto la sede social en el paseo de Pereda, en Santander, la ¨²nica concesi¨®n rom¨¢ntica) para ocuparlos en alquiler, con posibilidad de recompra. La venta ascender¨¢ a unos 4.000 millones de euros, de los que 1.400 millones ser¨¢n plusval¨ªas netas, seg¨²n los c¨¢lculos iniciales que la entidad ha expuesto a inversores institucionales.

El plan, que s¨®lo deja al margen la sede social en Santander, reforzar¨¢ los fondos propios para posibles compras

La entidad vende 44 grandes edificios, incluida la Ciudad Financiera de Boadilla, y 1.200 oficinas en toda Espa?a

El banco seguir¨¢ como inquilino y lograr¨¢ ingresos de unos 4.000 millones, con plusval¨ªas netas de 1.400 millones

Se vender¨¢n 44 edificios relevantes por toda Espa?a, incluyendo 1.200 oficinas de la red que todav¨ªa est¨¢n en propiedad y la sede de la reci¨¦n inaugurada Ciudad Financiera de Boadilla del Monte, en Madrid. Entre los inmuebles m¨¢s representativos est¨¢n los de Castellana, 24, en Madrid, y paseo de Gracia, 38, en Barcelona. Los compradores ser¨¢n fondos inmobiliarios, aseguradoras y empresas del sector que desean tener un ingreso fijo y seguro y que ya han hecho llegar al banco su inter¨¦s. Aunque el banco explic¨® esta operaci¨®n a analistas e inversores con motivo de la compra de ABN, fuentes oficiales del Santander han confirmado que se llevar¨¢ a cabo incluso si no triunfa la oferta sobre esta entidad, presentada conjuntamente con Royal Bank of Scotland y Fortis.

Emilio Bot¨ªn, presidente del Santander (y su n¨²mero dos, Alfredo S¨¢enz), siempre han dicho que hay que mirar lo que pasa fuera para conocer las tendencias del mercado. En este caso tambi¨¦n lo han hecho, ya que muchas grandes entidades internacionales han vendido todas las propiedades inmobiliarias para ocuparlas en alquiler. Bancos de los m¨¢s grandes del mundo, como Merrill Lynch, HSBC, JPMorgan, Bank of America, Dresdner Bank o UBS, lo han hecho con sus principales edificios en los ¨²ltimos meses.

Para comprar bancos

El Santander coment¨® esta operaci¨®n a los analistas y a los grandes inversores, tras explicar c¨®mo iban a financiar la adquisici¨®n del Banco Real y el italiano Antonveneta, filiales de ABN Amro, por unos 20.000 millones de euros. No obstante, Alfredo S¨¢enz explic¨® en la presentaci¨®n de la compra de ABN que una de las fuentes de financiaci¨®n ser¨ªa "la venta de inmuebles y de la cartera industrial, con lo que lograr un m¨ªnimo de 1.900 millones de euros", sin dar m¨¢s detalles.

El primer banco de Espa?a realiza esta operaci¨®n por razones de oportunidad y financieras. Para la entidad es m¨¢s rentable vender los edificios, obtener las plusval¨ªas correspondientes y liberar las provisiones contables de los balances del grupo. Es decir, se hace liquidez por partida doble: por un lado se recibe dinero fresco (con las plusval¨ªas correspondientes aprovechando el alza del mercado inmobiliario) y, por otro, se liberan fondos que estaban prisioneros en los balances. Este dinero supondr¨¢ m¨¢s capacidad para prestar, negocio con el que los bancos obtienen un alto margen, y tambi¨¦n refuerza los fondos propios ante posibles compras. Adem¨¢s, el Santander se deducir¨¢ fiscalmente el importe de los alquileres, una cantidad muy significativa teniendo en cuenta las magnitudes de la operaci¨®n.

El banco ya ha empezado a moverse. En primer lugar, ha contactado con las m¨¢s grandes tasadoras presentes en Espa?a para que realicen sus informes. Esta operaci¨®n no tardar¨¢ mucho en cerrarse. Con esta informaci¨®n el grupo se pondr¨¢ en contacto con grandes fondos de inversi¨®n inmobiliaria (sin incluir los del banco, que cuenta con alguno de los m¨¢s importantes), as¨ª como con aseguradoras e inversores institucionales.

Para esta clase de inversores, una operaci¨®n de este tipo supone la inversi¨®n en un activo seguro, ya que el banco es un inquilino fiable y se firman contratos a muy largo plazo. Todav¨ªa no est¨¢ cerrado el dise?o de la operaci¨®n, pero se plantea que el Santander se comprometer¨¢ a permanecer en los edificios el tiempo m¨¢s largo que permita la legislaci¨®n. As¨ª, los contratos pueden tener una duraci¨®n de 15 o 20 a?os. Pasado este tiempo, el Santander tendr¨¢ opci¨®n de compra (a precio de mercado) y derecho de tanteo, con lo que podr¨¢ igualar el precio en caso de que un tercero quiera adquirir las propiedades.

En principio, quedan fuera de la operaci¨®n los edificios de Banesto, aunque no se descarta que se incluyan m¨¢s adelante.