Las empresas s¨ª viven de alquiler

En un pa¨ªs en el que todo el mundo quiere tener su piso en propiedad, las empresas est¨¢n cogiendo el gusto a vivir de alquiler. El Santander va a vender sus inmuebles espa?oles, excepto la hist¨®rica sede c¨¢ntabra, y convertirse en inquilino en su propia casa. Pero el terremoto provocado por este movimiento -con el que el banco se embolsar¨¢ unos 4.000 millones- viene precedido de otros temblores causados por compa?¨ªas que han preferido despedirse de la condici¨®n de propietarios de sus inmuebles.

Las firmas europeas ingresaron el a?o pasado 27.500 millones a cambio de edificios

El Santander ya vendi¨® su sede central en 1986. Despu¨¦s la compr¨®, y en 2001 la revendi¨®

Es lo que han hecho en los ¨²ltimos a?os Ebro Puleva, Cortefiel, Ahold Supermercados, Carrefour, Endesa o Telef¨®nica en operaciones multimillonarias. La mec¨¢nica es sencilla. La empresa pacta un periodo en el que permanece en el edificio en r¨¦gimen de alquiler, mediante el mecanismo de sale & lease back. Son razones econ¨®micas las que llevan a ello. Se trata de optimizar el balance, liberar recursos para dedicarlos al negocio y sacarles mayor rentabilidad. Las firmas de inversi¨®n lo tienen claro y lo hicieron nada m¨¢s comprar Cortefiel o Ahold Supermercados. Para el Santander, es mucho mayor el coste del capital liberado que los alquileres, los cuales, adem¨¢s, son fiscalmente deducibles. El banco de Bot¨ªn, que se ha reservado en la megaventa el derecho de recompra, podr¨¢ dedicar los recursos que obtenga a la adquisici¨®n de ABN Amro. Pero la l¨®gica financiera de la operaci¨®n es tan aplastante que se llevar¨¢ adelante aunque no triunfe la oferta por el banco holand¨¦s.

Pero no todas las empresas que se deshacen de sus inmuebles utilizan el sale & lease back. Otras operaciones responden al intento de concentrar sus actividades en un solo complejo y ahorrarse los costes de desplazamiento entre la infinidad de oficinas desperdigadas por la ciudad. Es el caso de Telef¨®nica y del propio Santander, que han creado dos miniciudades a las afueras de Madrid, el Distrito C, en Las Tablas, y la Ciudad Financiera en Boadilla del Monte.

Es tambi¨¦n el modelo elegido por Repsol y RTVE, que se trasladar¨¢n a complejos de pr¨®xima construcci¨®n. Tan s¨®lo por los estudios de Prado del Rey, el ente p¨²blico espera ingresar m¨¢s de 1.000 millones. Y tambi¨¦n es lo que har¨¢ el BBVA, que el pasado mi¨¦rcoles hizo p¨²blico el plan de vender sus edificios en Madrid para mudarse a un centro financiero.

En los ¨²ltimos cinco a?os, una decena de grandes empresas ha vendido -o tiene previsto vender- edificios por m¨¢s de 5.000 millones, sin contar las operaciones del Santander y BBVA. En toda Europa, la desinversi¨®n inmobiliaria de las corporaciones ascendi¨® el a?o pasado a 27.500 millones, casi el doble de las cifras registradas cinco a?os antes, seg¨²n la tasadora CB Richard Ellis.

Telef¨®nica, que descarta por ahora hacer con el Distrito C lo mismo que el Santander con el complejo de Boadilla, estima que los m¨¢s de 300 edificios de los que se ha deshecho le han reportado unos 1.000 millones, sin contar 900 millones de ahorro por la cancelaci¨®n de alquileres y costes de mantenimiento, y unos 90 millones por los alquileres que cobrar¨¢n. Adem¨¢s, la operadora mantiene todav¨ªa 25 edificios que, por su valor hist¨®rico o arquitect¨®nico, considera "intransferibles".

Los expertos apuntan que la salida al mercado de 44 edificios y 1.200 oficinas del Santander no colapsar¨¢ el sector. "Se trata de una operaci¨®n puramente financiera que no afectar¨¢ al mercado de oficinas en Madrid, que vive un momento brillante", dice Ilan Dalva, de la asesora King Sturge. La oferta, a?ade, suscitar¨¢ el inter¨¦s de los fondos internacionales de inversi¨®n, ya que el mercado registra un exceso de liquidez y faltan activos disponibles.

Valorar la Ciudad Financiera ser¨¢ una de las mayores dificultades con las que se topar¨¢ el Santander para cerrar la operaci¨®n. "Son unos edificios singulares que no se pueden comparar con ning¨²n otro", comenta Jos¨¦ Luis Zanetty, m¨¢ximo responsable del banco de financiaci¨®n Eurohypo.

Del precio que se acuerde entre el vendedor y el comprador, depender¨¢ el alquiler, que se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio de venta, que oscila habitualmente entre el 4,5% y el 6,5% del importe de la operaci¨®n.

El Santander es perro viejo en esto de comprar y vender edificios. Ya en 1986 endos¨® su sede central en Madrid, la Torre Negra, a un grupo suizo por 66 millones de euros. El banco la recompr¨® cinco a?os m¨¢s tarde por 80,7 millones para deshacerse de ella una d¨¦cada despu¨¦s, en 2001, por 101.

"La operaci¨®n del Santander no ser¨¢ la ¨²ltima. En otros pa¨ªses es normal este tipo de movimientos, como cuando Metrovacesa compr¨® la sede londinense del HSBC", comenta Zanetty, de Eurohypo. "El cliente es de toda confianza. Lo que hay que ver ahora es c¨®mo se fija el alquiler; pero si el Santander quiere, probablemente en menos de dos meses est¨¦ cerrada la venta", concluye.

Informaci¨®n elaborada con aportaciones de ??igo de Barr¨®n, Santiago Carcar y Ram¨®n Mu?oz.