Infraestructuras amparadas

El seguro de garant¨ªa decenal protege a los adquirentes de una vivienda nueva por los da?os que puedan producirse en la misma como consecuencia de un defecto de construcci¨®n, siempre que ¨¦stos se manifiesten dentro de los diez a?os posteriores a la fecha de entrega.

No todos los da?os y supuestos est¨¢n amparados bajo la cobertura de este seguro. La Ley de Ordenaci¨®n de la Edificaci¨®n (LOE) establece que es obligatoria la contrataci¨®n de un seguro decenal (o de cauci¨®n) que garantice los da?os causados por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a los elementos estructurales del edificio comprometiendo su estabilidad. S¨®lo en este caso la p¨®liza de seguro asumir¨¢ los mismos.

Protege a los compradores de una vivienda nueva por los da?os debidos a un defecto de construcci¨®n

La obligaci¨®n de asegurar afecta por regla general a viviendas residenciales y no es de aplicaci¨®n a edificios de oficinas o naves industriales.

Nuestro ordenamiento jur¨ªdico establece un seguro de da?os materiales decenal para hacer frente a las responsabilidades que la LOE otorga al promotor, proyectista, constructor y dem¨¢s agentes de la edificaci¨®n. El propietario de la vivienda es indemnizado directamente por la compa?¨ªa de seguros, con independencia de qui¨¦n sea el responsable de los da?os. El control de que se contrate el seguro recae sobre los registradores de la propiedad, que no formalizar¨¢n escrituras p¨²blicas de obra nueva sin que se acredite esa existencia.

El mercado asegurador ha respondido a la obligatoriedad del seguro estableciendo como condici¨®n sine quae non que un tercer experto independiente verifique que todas las fases de la construcci¨®n de la vivienda, incluyendo el proyecto, son ejecutadas de forma correcta. Son los llamados Organismos de Control T¨¦cnico (OCT) que contribuyen a asegurar la calidad en la construcci¨®n.

Debido a que la primera modificaci¨®n a la ley ha eximido de la obligatoriedad de contratar el seguro a los particulares que ejercieran de autopromotor, es decir, que construyan su propia vivienda, el comprador del seguro decenal suele ser el promotor inmobiliario que no suele estar satisfecho porque las primas del seguro decenal son muy importantes, sobre todo si tenemos en cuenta que hay que a?adir los honorarios del OCT. El coste total puede estar en torno al 1% del valor de ejecuci¨®n de la obra.

Muchos se cuestionan la utilidad del seguro, ya que desde que la ley entr¨® en vigor (mayo de 2000) la siniestralidad ha sido pr¨¢cticamente inexistente. No es f¨¢cil comprar un seguro que nunca paga siniestros.

Es interesante observar el comportamiento del mercado asegurador franc¨¦s, pionero en este tipo de garant¨ªas. En los primeros diez a?os el seguro decenal era obligatorio y los resultados fueron buenos para las aseguradoras, la siniestralidad sufri¨® pronto un cambio de tendencia. En la actualidad este ramo del seguro es en Francia deficitario.

La LOE contempla otros dos seguros destinados a garantizar los posibles da?os consecuencia de defectos constructivos. En primer lugar, y durante un a?o, los da?os que afecten a elementos de terminaci¨®n o acabado ser¨¢n objeto de seguro de da?os o de cauci¨®n con una suma asegurada del 5% del valor de ejecuci¨®n de la obra. Este seguro podr¨¢ ser sustituido por retenci¨®n del promotor al constructor por el mismo importe.

En segundo lugar, y por un plazo de tres a?os, la llamada garant¨ªa trienal, para garantizar los da?os que comprometan la habitabilidad del edificio. El mercado est¨¢ ofreciendo una garant¨ªa que cubre la impermeabilizaci¨®n de fachadas y cubiertas. Como en el caso anterior, existe una limitaci¨®n de la suma asegurada que es del 30% del coste final de la ejecuci¨®n material de la obra.

Estos seguros no son de obligatoria contrataci¨®n, pero la LOE prev¨¦ que posteriormente podr¨¢ establecerse la obligatoriedad de la garant¨ªa trienal y del seguro de acabados de un a?o. Habr¨¢ que esperar al desarrollo reglamentario de la ley para saber si alguno se convierte en obligatorio.

Agust¨ªn Barrenechea es director de Construcci¨®n de Willis.