Para sobrevivir en tiempos de crisis

"El precio de la vivienda en Espa?a jam¨¢s ha bajado", "el precio del suelo es la principal causa de la subida del de la vivienda" o "pagar el alquiler es tirar el dinero" son algunos de los mitos que desmonta este libro para tiempos de crisis, dirigido al gran p¨²blico y con voluntad de ser pr¨¢ctico.

?C¨®mo actuar e invertir en la fase actual? "En la anterior, de 1998 a 2005, no importaba el precio pagado ni el lugar escogido para comprar. Al cabo de poco tiempo la vivienda o suelo se revalorizaba en ocasiones con rentabilidades superiores al 500%", dice el autor. Gonzalo Bernardos, profesor titular de Econom¨ªa de la Universidad de Barcelona, est¨¢ especializado en el mercado inmobiliario desde 1995.

A primeros de 2006 afirm¨® que el sector se encaminaba a una importante crisis, y con este t¨ªtulo comercial, entre el an¨¢lisis y la cr¨®nica, describe las diferentes fases econ¨®micas por las que ha pasado el mercado inmobiliario desde 1986 hasta octubre de 2007 y repasa el papel de los principales protagonistas: promotores, banca, intermediarios y Administraci¨®n. Tambi¨¦n pasa revista, no sin iron¨ªa, a las estrategias empresariales pasadas y futuras.

Como director del M¨¢ster en Asesor¨ªa y Consultor¨ªa Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona tiene contacto permanente con empresarios, y define, entre las estrategias, la hist¨®rica, que responde al "si me ha ido bien hasta ahora por qu¨¦ cambiar"; la miedosa, que, obsesionada por evitar el riesgo, rechaza la diversificaci¨®n, y la copiadora, que imita la estrategia de las grandes sin correcci¨®n. La debilidad de los tres modelos estrat¨¦gicos se demuestra cuando las circunstancias, como ahora, cambian.

Tambi¨¦n resulta cr¨ªtico y un punto provocador con el inversor que compra confiado con precios al alza, pero se retrae cuando ¨¦stos descienden, o que dirige sus preferencias a viviendas caras para alquilar en el centro, cuando la demanda mayoritaria es de pisos baratos para inmigrantes, cuyo n¨²mero se multiplic¨® por seis entre 1998 y 2005.

No son tantos los economistas especializados en este sector, de ah¨ª el inter¨¦s del repaso que hace de las diferentes pol¨ªticas econ¨®micas desde 1986 hasta el pasado a?o, considerado de transici¨®n con descensos de un 50% en las ventas. De 1986 a 1991 identifica lo que llama "falsa burbuja" tras m¨¢s de un lustro de recesi¨®n. A esta fase de auge le abri¨® la puerta el decreto Boyer, con desgravaci¨®n para viviendas no habituales, y se aliment¨® desde la pol¨ªtica monetaria y con dinero negro. Fue un ensayo para el segundo auge, en el que la inversi¨®n especulativa tuvo un papel estelar favorecida a¨²n m¨¢s por banca y promotores.

De 1992 a 1997 se produjo un ligero estancamiento. La estabilidad de precios con escasa inflaci¨®n y reducci¨®n de tipos de inter¨¦s dieron paso a lo que denomina el "boom de importaci¨®n".

Entre 1998 y 2005 despert¨® la demanda en la que, a partir de 2002, fue tomando relevancia la de los inversores, que lleg¨® a suponer el 35% del total. La competencia entre entidades financieras, la reducci¨®n del tipo de inter¨¦s y una tasa de inflaci¨®n significativa llevaron a que los pr¨¦stamos salieran pr¨¢cticamente gratuitos y a la explosi¨®n de la demanda. Y llega el autor hasta 2009, pronosticando bajadas de un 20% en el precio real de la vivienda desde 2007.

A partir de 2010 depender¨¢ de si hemos sabido sustituir el modelo de crecimiento basado en endeudamiento familiar e inversi¨®n residencial. En la cr¨®nica de lo sucedido hasta el cierre del libro tiene cabida desde el papel de Internet hasta ejemplos concretos de lo que supondr¨ªa una hipoteca a 100 a?os o el papel de la pol¨ªtica de expansi¨®n de las cajas de ahorro.

Bernardos toma partido y critica la pol¨ªtica de vivienda abiertamente sin dejar de dar consejos como el de vender para vivir de alquiler o contar con un asesor inmobiliario al igual que se tiene uno fiscal.