Desbandada en Colonial

Es posible buscar muchas explicaciones al desplome sufrido en Bolsa por Inmobiliaria Colonial. El asfixiante peso de la deuda, el uso de las acciones como garant¨ªa por los socios, la cobertura de sus operaciones con derivados, la desbandada de los representantes de los principales accionistas en el consejo... Pero una sobresale entre todas ellas: ha estallado una burbuja.

Hubo alguien que lo advirti¨®: "Las sociedades inmobiliarias espa?olas admitidas a negociaci¨®n en Bolsa cotizan en un rango aproximado de entre el 55% de descuento sobre el Net Asset Value [NAV, o valor liquidativo de los activos] y un 55% de prima sobre el NAV, en ning¨²n caso comparable con la prima sobre el NAV de Grupo Inmocaral [anterior nombre de Colonial], que a 19 de mayo de 2006 era del 473%". Esa declaraci¨®n la firmaba en un folleto de emisi¨®n de 2006 Mariano Miguel Velasco, entonces consejero delegado de la empresa y hoy presidente tras la dimisi¨®n de Luis Portillo.

La empresa advirti¨® que estaba enormemente sobrevalorada en Bolsa y nadie hizo caso. La acci¨®n sigui¨® disparada hasta que acab¨® la fiesta

La empresa advert¨ªa que estaba enormemente sobrevalorada en Bolsa, pero nadie hizo caso. La acci¨®n sigui¨® disparada hasta que se acab¨® la fiesta por culpa de la crisis crediticia e inmobiliaria, que estall¨® justo despu¨¦s de que Colonial hubiese realizado compras a precio de oro en la cresta de la ola.

Colonial no siempre ha sido Colonial. La empresa que hoy lleva ese nombre fue fundada en 1956 en Madrid con el nombre de Fosforera Espa?ola, m¨¢s tarde llamada Grupo Fosforera.

Tras una fuerte crisis que la llev¨® a suspender pagos, en 2001 renaci¨® de sus cenizas gracias a sus activos inmobiliarios. El empresario Francisco Carrasco lanz¨® una oferta de tres millones de euros por el 100% de la empresa, a 0,07 euros por acci¨®n. Tras rebautizarla como Grupo Inmocaral, Carrasco recapitaliz¨® la compa?¨ªa, dio entrada en el accionariado a nombres ilustres como Alicia Koplowitz o Rafael del Pino, empez¨® a comprar y vender inmuebles y la cotizaci¨®n se dispar¨®.

Pero Carrasco muri¨® a finales de 2004 con 54 a?os por una dolencia cardiaca y su familia puso en venta el 72% de la empresa que pose¨ªa. En ese momento apareci¨® en escena el empresario sevillano Luis Portillo, que hab¨ªa hecho fortuna a ra¨ªz de la Expo y ten¨ªa un imperio centrado en el negocio del suelo y la promoci¨®n de viviendas. Pact¨® comprar a la familia Carrasco su 72% mediante una oferta p¨²blica de adquisici¨®n (OPA) a 1,86 euros por acci¨®n, una operaci¨®n que se cerr¨® en noviembre de 2005. Un mes despu¨¦s, las acciones ya val¨ªan m¨¢s del doble. La burbuja se hinchaba.

Desde el primer momento, Portillo tuvo claro que la compra de Inmocaral le permitir¨ªa sacar a Bolsa indirectamente su peque?o imperio. Ya cuando lanz¨® la OPA advirti¨® de que integrar¨ªa en el grupo activos inmobiliarios propios. Finalmente, dise?¨® junto con otros grandes promotores una operaci¨®n redonda. Hizo una macroampliaci¨®n de capital en la que el grueso estaba reservado a Portillo y otros empresarios (Domingo D¨ªaz de Mera, el grupo Nozar, el Grupo 2002, Reyal...). ?stos pon¨ªan 1.500 millones y en paralelo vend¨ªan activos inmobiliarios a Inmocaral por ese importe con enormes plusval¨ªas a un precio, c¨®mo no, avalado por el experto independiente de turno. Portillo tambi¨¦n aportaba a Inmocaral otros activos valorados en 436 millones a cambio de acciones. Frente a las previsiones iniciales, y aunque del listado desapareci¨® alguno de los inmuebles m¨¢s valiosos, la valoraci¨®n de los activos aportados por Portillo se dispar¨®.

Para los minoritarios hab¨ªa un tramo a suscribir, con fuerte descuento sobre la cotizaci¨®n, pero en dinero contante y sonante.

Con esos fondos m¨¢s financiaci¨®n bancaria, Portillo se decidi¨® a comprar Inmobiliaria Colonial. La Caixa, accionista de control, no ten¨ªa prisa ni especial inter¨¦s en vender, pero la oferta result¨® irresistible. Inmocaral pagaba 63 euros por unas acciones que dos a?os antes val¨ªan la tercera parte. La compra implicaba lanzar una oferta de otros 490 millones por el 21% de SFL. Y puestos a comprar, Colonial lanz¨® otra oferta desmesurada de 2.000 millones por Riofisa y se hizo tambi¨¦n con el 15% de FCC. Esta ¨²ltima jugada se interpret¨® como el intento de sumar la participada Realia a su proyecto.

Tras comprar Inmobiliaria Colonial, Inmocaral decidi¨® absorber dicha sociedad y adoptar su nombre. Pero el nuevo bautismo no le ha sentado bien a la cotizaci¨®n. Desde que el chicharro Inmocaral se rebautiz¨® con el honorable nombre de Colonial, las acciones no han hecho m¨¢s que bajar. Despidieron 2007 con una ca¨ªda del 37% en dos d¨ªas y con el cese de la mayor¨ªa del consejo. Falta ver ahora qu¨¦ har¨¢n los principales accionistas y qu¨¦ rumbo toma la sociedad. El nuevo a?o est¨¢ lleno de inc¨®gnitas para la vieja Fosforera.