Cambio de ciclo y crisis financiera

En 2007 destac¨® el acusado cambio registrado en la escena econ¨®mica mundial entre el primero y segundo semestres de dicho ejercicio. Hasta el mes de junio, el empleo, medido a trav¨¦s del n¨²mero de afiliados a la Seguridad Social, creci¨® en Espa?a a un ritmo anualizado superior al 6%. En el segundo semestre el ritmo anual de variaci¨®n del empleo total respecto de junio descendi¨® hasta el 1%. El estancamiento del empleo industrial y el retroceso del empleo en el sector de la construcci¨®n (-2,2%) fueron los responsables del cambio registrado en el mercado de trabajo.

El comportamiento a la baja del mercado de la vivienda en 2007 fue el principal factor responsable de la profunda desaceleraci¨®n experimentada en el crecimiento de la econom¨ªa espa?ola. En los tres primeros trimestres de 2007 las ventas de viviendas descendieron en un 12% y las iniciaciones cayeron en m¨¢s de un 20%. Los precios de la vivienda, medidos a trav¨¦s de los precios de tasaci¨®n, habr¨¢n crecido en 2007 en l¨ªnea con los precios de consumo (4,3%).

Es posible que las viviendas iniciadas en Espa?a en 2008 se sit¨²en en torno a las 450.000 y que las ventas no lleguen a las 700.000

El cambio del ciclo de la construcci¨®n residencial puede detraer algo m¨¢s de medio punto porcentual del crecimiento del PIB espa?ol en 2008

La inversi¨®n en vivienda, que viene a medir el volumen de construcci¨®n residencial realizada, debi¨® desacelerar profundamente el crecimiento en la segunda parte del pasado a?o, lo que apunta a un descenso de dicha magnitud en 2008. Teniendo en cuenta el papel dinamizador del consumo privado desempe?ado en los ¨²ltimos a?os por los m¨¢s altos precios de la vivienda, es muy posible que el cambio de signo del ciclo de la construcci¨®n residencial detraiga algo m¨¢s de medio punto porcentual del crecimiento del producto interior bruto (PIB) de la econom¨ªa espa?ola en 2008.

Las subidas de los tipos de inter¨¦s de los dos ¨²ltimos a?os, los persistentes altos precios de venta de las viviendas y los evidentes excesos de oferta de vivienda generados en bastantes mercados locales aparecen como los factores que en principio contribuyeron a ocasionar lo que se anunci¨® como un aterrizaje suave de la construcci¨®n residencial. Pero la crisis financiera mundial surgida en el verano de 2007, tras constatarse que una cifra elevada de cr¨¦ditos subprime concedidos en Estados Unidos se hab¨ªa titulizado y distribuido a escala universal, dio paso a un cambio sustancial de talante por parte de las entidades de cr¨¦dito y a una revalorizaci¨®n sustancial por las mismas del riesgo de cr¨¦dito.

En un pa¨ªs como Espa?a, en el que la propiedad es la forma de tenencia hegem¨®nica de la vivienda, la dependencia de la promoci¨®n y compra de viviendas respecto de la financiaci¨®n crediticia es muy alta. En 1997, a?o inmediatamente anterior al inicio del ¨²ltimo auge inmobiliario, el saldo vivo del cr¨¦dito a promotor supon¨ªa el 3,7% del PIB de Espa?a. En 2007, 10 a?os despu¨¦s, dicha participaci¨®n supera el 31%. Un proceso de racionamiento de cr¨¦dito no garantiza precisamente que el aterrizaje vaya a ser suave.

Las masivas inyecciones de liquidez aportadas por algunos bancos centrales a los mercados de capitales no resolver¨¢n necesariamente el problema de solvencia que han ocasionado los bonos basura distribuidos por el mundo. El cambio c¨ªclico de 2007 ha tenido bastantes puntos en com¨²n con los registrados en 1974 y 1990. En dichos ejercicios terminaron etapas prolongadas de intenso crecimiento y se iniciaron periodos de comportamiento m¨¢s bien mediocre de la econom¨ªa mundial.

En Espa?a el ajuste vendr¨¢ en 2008 de la mano del inmobiliario residencial. Es posible que las viviendas iniciadas se sit¨²en en torno a las 450.000 (850.000 en 2006), que las ventas no lleguen a las 700.000 (920.000 en 2006) y que retroceda la inversi¨®n en vivienda.

Seg¨²n Paul Krugman (Facing up to bad loan, IHT, 23.10.2007), Alan Greespan se equivoc¨® en tres ocasiones en cuanto a la valoraci¨®n del mercado de la vivienda: en 2004, cuando elogi¨® las ventajas de los cr¨¦ditos a inter¨¦s variable frente a los de inter¨¦s fijo; en 2005, cuando rechaz¨® la idea de que hab¨ªa una burbuja inmobiliaria, y en 2007, cuando sugiri¨® que lo peor de la ca¨ªda del mercado de la vivienda ya hab¨ªa pasado.

No s¨®lo se equivoc¨® Greespan. Una reestructuraci¨®n de la oferta productiva de la econom¨ªa espa?ola hacia una participaci¨®n m¨¢s moderada en la misma del subsector de la construcci¨®n residencial tendr¨¢ un coste inevitable, pero no debe de resultar negativa, m¨¢s bien al contrario. Sin embargo, la fortaleza del euro y el talante continuista de los ayuntamientos por continuar calificando suelo como urbanizable residencial, cuando el mercado de vivienda ha registrado un cambio tan radical, no favorecen el necesario ajuste hacia otras actividades. La nueva Ley del Suelo aprobada en 2007 no s¨®lo debe de publicarse en el BOE.

La evoluci¨®n de la econom¨ªa espa?ola depender¨¢ asimismo del alcance definitivo de la crisis financiera derivada de los cr¨¦ditos subprime que circulan por el mundo. Dichas crisis afectan a las pautas generales de pr¨¦stamo y de gasto en la econom¨ªa mundial. Como ha subrayado Mart¨ªn Wolf (Why the credit squeeze is a turning point for the world, FT, 12.12.2007), la cuesti¨®n radica en c¨®mo de estable y din¨¢mica resulte ser la econom¨ªa mundial que emerja del fuerte shock financiero de 2007.

Julio Rodr¨ªguez L¨®pez es economista y estad¨ªstico. Gerente de la Universidad de Alcal¨¢.