La compraventa de viviendas nuevas para especular se frena en seco

A los promotores de vivienda se les acumulan las complicaciones. Si las grandes empresas calculan que las ventas de pisos se desplomaron m¨¢s de un 30% en la recta final de 2007, ahora la crisis empieza a hacer mella en las preventas, es decir, los pisos que cre¨ªan tener ya comprometidos. La raz¨®n principal, convienen consultoras y promotoras, es la retirada del inversor que adquir¨ªa varios pisos de una misma promoci¨®n para luego revenderlos aprovechando las r¨¢pidas revalorizaciones que arrojaba el mercado espa?ol.

Los inversores han copado hasta el 40% de la demanda de viviendas

Algunos se quedan con pisos en las manos y rivalizan con los promotores

Este comprador, que supon¨ªa un 40% de la demanda seg¨²n Aguirre Newman, pr¨¢cticamente ha desaparecido del mapa. Y los que deciden permanecer en el mercado, exigen rebajas cuantiosas y pasan a ser competencia directa de los promotores. El director de Investigaci¨®n de Mercados de la consultora, Javier Garc¨ªa-Mateo, explica que este a?o se prev¨¦ que salgan al mercado 700.000 pisos que hasta ahora estaban en manos de los inversores, tanto de primera como segunda residencia. Estas viviendas se juntar¨¢n con las que ahora los promotores est¨¢n construyendo y con el abultado stock que tienen en sus manos.

?lex Angullo, propietario de una promotora de Tarragona, afirma que ha decidido dejar paradas varias promociones. Vendi¨® varios activos y asegura que tiene un colch¨®n para afrontar los malos tiempos. Primero le floje¨® la demanda del comprador que quer¨ªa el piso para vivir en ¨¦l. Luego, sostiene, a ra¨ªz de la crisis crediticia desapareci¨® el inversor que le compraba varios apartamentos. Dice que cre¨ªa tener amarradas "contractualmente" estas viviendas. "O bien el banco les cierra el grifo o se esfuma la expectativa de revalorizaci¨®n y renuncian a las arras

", agrega.

La desaparici¨®n del comprador con perfil inversor empez¨® a notarse hace dos a?os, cuando la escalada de precios se desaceler¨®. La directora de Residencial de Cushman & Wakefield en Espa?a, Julia Serrano, a?ade que este cliente "ha ido disminuyendo hasta pr¨¢cticamente desaparecer". Coincide con Serrano el director de Residencial de Foro Consultores, Rub¨¦n C¨®zar, que dice que sobre todo renuncian a sus contratos los inversores que entraron tarde al mercado.

Un promotor de una gran compa?¨ªa catalana, que pide no ser identificado, conviene en que las inmobiliarias est¨¢n acusando esta retirada. Este promotor explica que el apalabramiento de pisos con los inversores suele ser de dos tipos: o bien con arras, en el que se abonan entre 3.000 y 15.000 euros por piso -dependiendo del precio- o con un contrato firme en el que se paga una cantidad mayor. "En los de arras, renuncian al piso y pierden el dinero. En el otro caso, podr¨ªamos ir al juzgado, pero normalmente aceptamos rebajar el precio", explica.

Este descuento debe ser suculento para convencer al inversor, que espera obtener unas plusval¨ªas, como m¨ªnimo, de entre el 8% y el 10%. "Los tiempos de venta o reventa se est¨¢n alargando, por lo que ante esta situaci¨®n estos compradores pueden preferir perder una se?al que no tener un inmovilizado importante por uno o dos a?os", apunta Serrano.

Adem¨¢s de engordar el stock de pisos sin vender, en muchos casos los inversores se convierten en una seria competencia para el promotor. "Muchos se han quedado con la vivienda en las manos y rivalizan con los promotores en el mercado de obra nueva. Esto ocurre cuando hay un frenazo en las decisiones de compra", asegura el responsable de Inmobiliaria de PriceWaterhouseCoopers, Guillermo Mass¨®.

El promotor consultado asiente, y recuerda que no son pocas las promociones de Barcelona y Madrid donde cuelgan carteles de se vende de varios propietarios. Garc¨ªa-Mateo, de Aguirre Newman, tambi¨¦n lo corrobora. "Acabamos de empezar un estudio de residencial y es lo primero que hemos observado", afirma. Garc¨ªa-Mateo afirma que los 700.000 pisos que los inversores vienen acumulando desde 2004 saldr¨¢n este a?o al mercado. Pronto se ver¨¢ si hay capacidad para absorberlos.