Espa?a despierta al alquiler

Espa?a sigue siendo el pa¨ªs de Europa con menos vivienda en alquiler, apenas el 8% del parque. Pues bien, todo indica que esto est¨¢ en v¨ªas de cambiar. El agotamiento del boom de la vivienda est¨¢ generando una especie de c¨ªrculo virtuoso en el que est¨¢n confluyendo los intereses del p¨²blico y las promotoras. Si centenares de miles de propietarios de viviendas vac¨ªas siguen poco interesados en alquilarlas, no ocurre lo mismo con muchas empresas del sector inmobiliario, convencidas de que alquilar, adem¨¢s de una t¨¢ctica temporal para escapar de la crisis, puede ser un excelente negocio. Con una rentabilidad nada desde?able.

"Muchas promotoras se han visto obligadas a vender parte de sus activos en alquiler", explica Julio Gil, gerente de la APCE (Asociaci¨®n de Promotores y Constructores Espa?oles). "Es interesante porque les ayuda a defenderse de los cambios de ciclo". Se trata, adem¨¢s, de un mercado al que, dice Alberto Prieto, socio de Knight Frank, "est¨¢n llegando tambi¨¦n los fondos de inversi¨®n inmobiliarios (Banif, BBVA, Sabadell, Ahorro Corporaci¨®n...), hasta hace poco centrados s¨®lo en el terciario".

"La gente no es que no quiera comprar. Hay mucha demanda insatisfecha. El problema es que no dan cr¨¦dito", afirma un experto

Muchas promotoras consideran que alquilar, adem¨¢s de una t¨¢ctica temporal para escapar de la crisis, puede ser un excelente negocio

En plena ebullici¨®n

Y esto ha ocurrido casi de repente. El sector, limitado hace tres o cuatro a?os a empresas como Testa (Sacyr-Vallehermoso), Larcovi o Diursa, entonces con patrimonios en alquiler de vivienda m¨¢s bien testimoniales, registra estos d¨ªas una agitaci¨®n sin precedentes. Al margen de que estas empresas han puesto en marcha espectaculares planes de construcci¨®n o compra de vivienda para alquilar, est¨¢n entrando en el sector promotoras que hasta el verano pasado basaban su estrategia exclusivamente en la venta.

Diursa, una promotora especializada en VPO, fundada en 1979 y en el alquiler desde 1980, est¨¢ inmersa en un plan de expansi¨®n. "Nuestra intenci¨®n es pr¨¢cticamente duplicar nuestro parque, de 1.150 a casi 2.000 viviendas en alquiler en los pr¨®ximos cinco o siete a?os", se?ala Ulpiano Gonz¨¢lez, su presidente. Detinsa, otra promotora de VPO, que se dedica al alquiler protegido (30% de sus activos) desde 1988, ofrece pisos, dice Maika Manclus, su portavoz, "entre 300 y 400 euros". Pese a que ha debido renegociar su deuda de 600 millones de euros con los acreedores, Detinsa no s¨®lo no ha frenado sus planes sino que los est¨¢ intensificando.

Testa, de Sacyr-Vallehermoso, es otra hist¨®rica del alquiler. "Tenemos unas 1.500 viviendas en alquiler y gestionamos otras 8.500, propiedad de fondos inmobiliarios espa?oles (Santander, Sabadell)", informa un portavoz. De las 1.500 viviendas actuales, cerca de la mitad han sido adquiridas o construidas en los dos ¨²ltimos a?os. "Nuestro proyecto", prosigue, "es crecer todo lo que se pueda".

Lo m¨¢s interesante es que las nuevas posibilidades del alquiler est¨¢n precipitando la aparici¨®n de empresas creadas para actuar exclusivamente en el alquiler protegido, como Lazora, fundada en 2004. Constituida por Larcovi y Azora y 13 cajas de ahorros, la empresa tiene, seg¨²n su consejera delegada, Concha Os¨¢car, "la vocaci¨®n de generar un patrimonio de alquiler protegido que ahora no existe". El objetivo de Lazora, que acabar¨¢ el a?o con 2.000 viviendas y tiene comprometidas otras 7.000 m¨¢s, es ofrecer pisos de 70 a 90 metros por 300 o 500 euros al mes. "Queremos llegar a las 15.000 viviendas en cuatro a?os, para lo que contamos con 450 millones de euros de fondos propios y capacidad de financiaci¨®n por valor de otros 1.550 millones", explica Os¨¢car.

A lo dicho habr¨ªa que a?adir una aut¨¦ntica carrera hac¨ªa el sector por parte de las promotoras convencionales de vivienda para venta, que parecen haber descubierto de repente las maravillas del modelo de alquiler con opci¨®n de compra, un formato que est¨¢ siendo adoptado por inmobiliarias con problemas como Nozar o Habitat, pero tambi¨¦n por muchas otras, como Urbas.

No caben muchas dudas de que este mercado, despreciado hasta hace poco, se est¨¢ moviendo. "Espa?a est¨¢ despertando al alquiler", afirma rotundo Ulpiano Gonz¨¢lez, de Diursa. "En los ¨²ltimos seis meses notamos cada vez mayor demanda de alquiler", asegura. Tambi¨¦n Jes¨²s Duque, vicepresidente de Alfa Internacional, una cadena de agencias inmobiliarias, afirma: "Mientras las operaciones de venta han ca¨ªdo, los alquileres en nuestra red han subido al menos un 50%".

Lo sucedido tiene diversas explicaciones. Parece como si se estuviera generando un aut¨¦ntico c¨ªrculo virtuoso en el sector. Los temores a una posible recesi¨®n, o ralentizaci¨®n, sumados a las restricciones del cr¨¦dito por parte de la banca, han dejado en la calle a centenares de miles de compradores frustrados y sin capacidad de lograr una hipoteca. "La gente no es que no quiera comprar. Hay mucha demanda insatisfecha, el problema es que no dan cr¨¦dito" afirma Diego Montoso, director de expansi¨®n de Best House, otra cadena de agencias. "La situaci¨®n se ha puesto tan dif¨ªcil", explica Duque, de Alfa, "que, a menos que veamos que una persona est¨¢ en condiciones de conseguir una hipoteca, ni le gestionamos la petici¨®n".

Vivienda protegida

"El alza de tipos ha ensanchado tanto el diferencial entre el precio de alquilar y la cuota de una hipoteca que, a los tipos actuales", afirma Julio Gil, de la APCE, "ya compensa m¨¢s alquilar que comprar. A tipos bajos prima la compra, y a tipos altos gana puntos el alquiler". Detinsa, por ejemplo, alquila sus pisos en alquiler libre de la calle de Pradillo de Madrid (80 metros cuadrados) por 1.200 euros. La hipoteca mensual no bajar¨ªa aqu¨ª de los 2.000 o 2.500 euros. Y Nozar ofrece en alquiler con opci¨®n de compra estudios modernos con climatizaci¨®n y sistemas dom¨®ticos, en el centro de Madrid (Ventas), por 600 euros al mes.

Es posible, sin embargo, que las necesidades de estos compradores frustrados hubieran quedado insatisfechas de no ser porque han confluido en los ¨²ltimos a?os determinadas circunstancias que empiezan ahora a producir resultados. Una de ellas es la apuesta de autonom¨ªas y ayuntamientos por la vivienda protegida de alquiler, destinada a j¨®venes, mayores o personas con ingresos limitados, "un nicho cada vez m¨¢s importante", comenta Gil, de la APCE.

Este tipo de iniciativas, que se han disparado en toda Espa?a, han propiciado la construcci¨®n de viviendas a bajo coste, lo que permite su alquiler a precios atractivos. De hecho, buena parte de las empresas con vocaci¨®n patrimonialista, tanto las existentes como las que est¨¢n surgiendo, se est¨¢n dedicando prioritariamente a este tipo de alquiler, el m¨¢s buscado.

Aunque en menor medida, muchas de estas empresas est¨¢n entrando tambi¨¦n, dado el incremento de la demanda, en vivienda libre para alquilar. "Pese a que nuestra especialidad es el alquiler protegido", apunta Maika Manclus, "estamos considerando entrar tambi¨¦n en libre". Diursa ha llevado a cabo algunas promociones de este tipo, por ejemplo en la Ronda de Segovia, en Madrid. Aunque la demanda es menor en esta ¨¢rea que en la protegida, es lo bastante intensa como para que toda la oferta se cubra r¨¢pidamente.

"Tan interesantes son las perspectivas", se?ala Prieto, de Knight Frank, "que hasta los bancos, cajas de ahorros y fondos de inversi¨®n inmobiliarios, como los de Banif (Santander), Inmoseguros, BBVA, Sabadell o Ahorro Corporaci¨®n est¨¢n entrando en el sector". Este experto explica el inter¨¦s del siguiente modo. "Estos fondos, que nacieron hace una d¨¦cada para invertir en vivienda, y optaron despu¨¦s por las oficinas o centros comerciales, est¨¢n redescubriendo ahora la vivienda. La raz¨®n es que hay tanto piso por vender que se hacen con promociones enteras al por mayor y a precios muy rebajados".

Una de las operaciones de venta de pisos en alquiler m¨¢s publicitadas fue la efectuada por Detinsa a Lazora, a principios de a?o, por 71 millones de euros. "Les hemos vendido", explica Maika Marclus, "un total de 700 viviendas para alquiler protegido". Lazora ha recibido ya los pisos de la primera fase, con inquilinos, y entregar¨¢ en el futuro los restantes, de la segunda fase, en construcci¨®n. No ha sido ¨¦sta tampoco la ¨²nica compra realizada por Lazora, que adquiri¨® tambi¨¦n otros 80 pisos a una promotora, con urgencia de liquidez. "La situaci¨®n del mercado est¨¢ obligando a muchas promotoras a vender", explica Os¨¢car. "Recibimos much¨ªsimas ofertas y se puede comprar en muy buenas condiciones".

Opci¨®n de compra

Si no consiguen, o no quieren vender al por mayor, la soluci¨®n es el alquiler... puro y duro o con opci¨®n de compra. Las dificultades de algunas promotoras, que se han lanzado a construir pisos sin tener asegurada su venta, las ha obligado a ofrecer sus pisos no vendidos bajo esta f¨®rmula. "Las viviendas terminadas y que no se han vendido de forma inmediata", explica Carlos Cano, director de marketing de Urbas, "las comercializamos por el sistema de alquiler con opci¨®n de compra".

El formato es interesante tambi¨¦n para el p¨²blico. "Se trata de un producto", prosigue Cano, "destinado a personas que no han podido conseguir una hipoteca, pero que quieren intentarlo en el futuro. La f¨®rmula les permite atravesar esta dif¨ªcil etapa hasta que mejoren las condiciones de cr¨¦dito". Si algunas promotoras no desean hablar del tema (ofrecen los pisos a trav¨¦s de agencias), otras han convertido la opci¨®n de compra en una herramienta de marketing. Es el caso de Nozar o Habitat, que han lanzado marcas comerciales para su negocio de alquiler.

Aunque este formato no les resulta tan interesante a las promotoras en dificultades como la venta a patrimonialistas o fondos (ya que no les permite recuperar su dinero), les sirve para remontar las dificultades. "Permite garantizar la liquidez suficiente para cumplir con los gastos financieros", reconoce Cano. "En muchos casos", dice Montoro, de Best House, "son los bancos acreedores los que les exigen que pongan esos pisos no vendidos en el mercado de alquiler".