Con vocaci¨®n de largo plazo
Las sociedades patrimonialistas miman el nuevo sector y compiten por ofrecer alta calidad
La entrada de las promotoras en el alquiler con opci¨®n a compra es un recurso coyuntural. Ni ellas ni sus inquilinos (que comprar¨¢n si consiguen cr¨¦dito o los tipos bajan) tienen verdadero inter¨¦s en el alquiler. Es descartable que estas empresas lleguen a conformar un sector de alquiler duradero. "Se retirar¨¢n en cuanto mejore la situaci¨®n", afirma Diego Montoro, de Best House, "tal como hicieron en la crisis de 1990". Lo que se explica porque el negocio patrimonialista es muy distinto del de promoci¨®n para venta. "En Espa?a", explica Gonz¨¢lez, de Diursa, "ha habido poca vocaci¨®n para el alquiler. ?ste es un negocio de servicios, de menudeo. Hay que gestionar centenares de pisos, mantenerlos, repararlos, cobrar, relacionarse con los inquilinos...".
La impresi¨®n es que Espa?a contar¨¢ con un sector del alquiler protagonizado por empresas patrimonialistas con vocaci¨®n de largo plazo
La impresi¨®n es que Espa?a tendr¨¢ un sector del alquiler, pero que ¨¦ste ser¨¢ protagonizado por esas empresas patrimonialistas (algunas a¨²n exclusivamente en terciario), con vocaci¨®n de largo plazo, como Lazora, Testa o Diursa. "No s¨®lo tenemos vocaci¨®n patrimonialista a largo plazo", explica Ulpiano Gonz¨¢lez, de Diursa, "sino que vamos a elevar el peso del alquiler en nuestros activos, que ahora suponen el 40%". La empresa, que ha exportado su formato a Alemania (donde tiene 170 pisos), presume de ser la que m¨¢s activos tiene en alquiler de vivienda: cerca de 300 millones de euros.
Revalorizaci¨®n de activos
La expansi¨®n de estas empresas, sumada al entusiasmo de las autoridades locales y auton¨®micas, permite augurar la expansi¨®n de este sector en Espa?a. "Estamos convencidos", afirma Gonz¨¢lez, "de que el sector de alquiler profesional tiene mucho futuro en Espa?a". En parte porque las rentabilidades no son tan escu¨¢lidas como algunos pretenden. Testa, con 268 millones de activos en vivienda de alquiler, obtiene 12 millones en ingresos, lo que supone una rentabilidad anual del 4,4%. A lo que hay que a?adir la revalorizaci¨®n de los activos.
Se trata de una propuesta interesante tambi¨¦n para los arrendatarios, que consiguen viviendas con un alto nivel de calidad. Al contrario de la vivienda ofrecida por particulares, estas empresas est¨¢n lanzando al mercado pisos provistos de todos los servicios. "No ofrecemos cualquier cosa", afirma Gonz¨¢lez, de Diursa. "Acabamos de inaugurar en Madrid (Legan¨¦s y Vic¨¢lvaro) los dos mejores edificios de vivienda protegida". Para construir el de Vic¨¢lvaro, una promoci¨®n con 266 viviendas de alquiler protegido, con piscina de 450 metros cuadrados, dos pistas de p¨¢del, gimnasio, cafeter¨ªa..., Diursa ha contratado los servicios del arquitecto ?scar Tusquets. ?El precio de los pisos? 570 a 700 euros al mes. Los de Legan¨¦s, entre los 450 y los 500 euros.
Adem¨¢s, los inquilinos, al contrario de lo que ocurre en su propia casa, no tienen que preocuparse de nada. El mantenimiento es continuo. "Vivir en un edificio gestionado por una sociedad an¨®nima", apunta Gonz¨¢lez, "en que todos son inquilinos, no tiene el mismo estatus que vivir en un piso alquilado por un particular, rodeado de propietarios".
Otra raz¨®n para que el sector se expanda es que, seg¨²n los expertos, se dan ya condiciones suficientes para alquilar con plenas garant¨ªas. El Gobierno ha puesto en marcha medidas para facilitar el alquiler, algunas de ellas de tipo fiscal. Medidas lo suficientemente atractivas como para que Testa se apuntara. "Creamos hace dos a?os una filial en Testa, dedicada al alquiler", explican en la empresa, "justamente a causa de la reforma de la ley". Tambi¨¦n el inter¨¦s de los fondos se ha despertado con la reforma.
Queda el tema de los desahucios, que, seg¨²n Gonz¨¢lez, "a¨²n tardan m¨¢s de lo deseable. Algunas inmobiliarias de alquiler como Diursa y Detinsa han solucionado el tema mediante acuerdos con instituciones de arbitraje como AEADE (Asociaci¨®n Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad). Aun as¨ª, los expertos consideran que el alquiler en Espa?a seguir¨¢ siendo un recurso limitado a colectivos como los j¨®venes en busca de su emancipaci¨®n, las familias con ingresos muy limitados, las monoparentales, los separados y divorciados y las personas que tienen que cambiar temporalmente de lugar de residencia. Por muy ventajosas, bonitas o baratas que resulten algunas ofertas en alquiler, los espa?oles siguen so?ando, en un marco de estabilidad a lago plazo, con tener su propia residencia.
Claves de crecimiento del mercado de alquiler
En Lazora consideran que una sociedad moderna y europea como Espa?a no puede satisfacer la demanda del mercado con apenas 1,6 millones de viviendas (8% del parque). Esta empresa calcula que la normalizaci¨®n de la situaci¨®n -lo que significar¨ªa un parque de al menos el 20% del total- exigir¨ªa entre cuatro y seis millones de viviendas en alquiler. Aunque no est¨¦ claro que se van a alcanzar esas cifras, en Lazora consideran que hay una serie de circunstancias que van a contribuir a ampliar la oferta. ?stas ser¨ªan las principales.
- Alquiler como ¨²nica alternativa. Esta f¨®rmula es la ¨²nica disponible para la poblaci¨®n con escasas posibilidades de acceder al mercado de propiedad, una posibilidad que se ha reducido en una situaci¨®n de tipos m¨¢s altos y tambi¨¦n por la crisis de las subprime en EE UU.
- Cambios sociales. Las nuevas realidades sociodemogr¨¢ficas de la familia espa?ola -j¨®venes, familias monoparentales, unipersonales, personas separadas y divorciadas- impulsar¨¢n la necesidad de viviendas en alquiler a precios asequibles.
- Incentivos. La sensibilizaci¨®n y las pol¨ªticas de incentivo de las distintas administraciones, incluidas las locales as¨ª como las reformas fiscales dirigidas a incentivar el alquiler. Tambi¨¦n los cambios en la LAU en el sentido de equilibrar la relaci¨®n entre arrendador y arrendatario.
- Movilidad. Las sociedades modernas y con creciente flexibilidad laboral tienden a incrementar la movilidad laboral. Hay un colectivo creciente de trabajadores que tienen necesidad de disponer de vivienda fuera de su domicilio habitual durante periodos m¨¢s o menos largos de tiempo.
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