Espa?a, en suspenso
La mayor¨ªa de los observadores extranjeros llevan meses, o incluso a?os, esperando que el mercado espa?ol de la vivienda se hunda. Hasta ahora, se han visto decepcionados. Pero puede que est¨¦ a punto de llegar el gran momento para los agoreros. De momento, el enfriamiento previsto del mercado de la vivienda ha sido ordenado. Seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica, los precios crecieron en el primer trimestre del a?o un 3,8%, una cifra inferior a la tasa de inflaci¨®n del 4,5%, pero mucho mejor que los descensos observados en EE UU y Reino Unido. El BBVA, uno de los mayores prestamistas hipotecarios de Espa?a, espera que los precios crezcan todav¨ªa un 0,9% este a?o, y caigan un 1,9% el pr¨®ximo, lo cual dif¨ªcilmente se puede considerar un desplome. Otros economistas esperan una ca¨ªda inferior al 5%.
Ciertamente los prestatarios espa?oles est¨¢n menos agobiados que sus hom¨®logos angloparlantes. La raz¨®n media entre hipoteca y valor en Espa?a es un relativamente moderado 68%, de acuerdo con la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola. La raz¨®n entre los pagos hipotecarios mensuales y los ingresos netos familiares es del 37,1%, de acuerdo con el Banco de Espa?a, muy por debajo del 50% brit¨¢nico.
Pero es posible que los economistas espa?oles sean demasiado optimistas. La serie de precios oficial, basada en informes de inspecci¨®n, podr¨ªa tardar en reflejar las tensiones del mercado. La tasa de morosidad hipotecaria est¨¢ aumentando, si bien a un ritmo lento, debido al aumento de los tipos de inter¨¦s y del desempleo. Eso ha hecho que los bancos se muestren m¨¢s precavidos a la hora de conceder hipotecas y los compradores m¨¢s t¨ªmidos. El resultado es una dr¨¢stica ca¨ªda de las ventas. En marzo de 2008 la venta de viviendas disminuy¨® un 38% respecto al a?o anterior.
El exceso de oferta es una amenaza a¨²n mayor para el mercado de la vivienda espa?ol que la restricci¨®n del cr¨¦dito. De acuerdo con Goldman Sachs, a finales de a?o podr¨ªa haber hasta 850.000 casas sin vender, y 1.100.000 el pr¨®ximo a?o. Eso equivale aproximadamente al 4% de las viviendas existentes en Espa?a. Har¨¢n falta a?os para compensar el mercado, dado que la demanda de viviendas es normalmente de unas 400.000 anuales.
Los promotores tendr¨¢n que bajar los precios si quieren vender con rapidez. Ya abundan historias sobre promotores faltos de liquidez que ofrecen grandes descuentos. Si esas an¨¦cdotas se convierten en tendencia, el descenso ordenado podr¨ªa convertirse en desbandada. -
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