El romance de la hipoteca y el buen cliente
La banca mima en los cr¨¦ditos a los mejores pagadores propios y ajenos
Hablar de desaceleraci¨®n en el mercado hipotecario espa?ol casi parece un eufemismo. Es cierto que se siguen vendiendo hipotecas, pero son muchas menos. Seg¨²n los ¨²ltimos datos oficiales del Instituto Nacional de Estad¨ªstica, el n¨²mero de hipotecas constituidas sobre vivienda cay¨® en marzo de este a?o un 39,65% respecto al mismo mes del a?o anterior. Seg¨²n los datos del Banco de Espa?a, el saldo hipotecario ha aumentado en los tres primeros meses del a?o en 16.984 millones de euros de este a?o, frente a los 28.743 millones de euros que se captaron en el ¨²ltimo trimestre de 2007 o los 41.226 millones de euros del primer trimestre del pasado ejercicio.
Las entidades financieras, todav¨ªa conscientes de la dura correcci¨®n que vive este segmento de su negocio, a¨²n siguen hablando de "ajuste", "periodo claro de desaceleraci¨®n" o "momento de gran incertidumbre", tal vez porque, como sus responsables reconocen, a¨²n pueden llegar "tiempos peores".
El n¨²mero de nuevas hipotecas est¨¢ cayendo a tasas cercanas al 40%
Pocas personas han optado por alargar ya, sin coste, el plazo de sus cr¨¦ditos
Banca y cajas inician una carrera de subrogaciones para 'robarse' clientes
El ICO ultima nuevas f¨®rmulas para abaratar las hipotecas inversas
"La concesi¨®n de hipotecas en Espa?a est¨¢ absolutamente vinculada a la compra de vivienda. Como la actividad inmobiliaria ha ca¨ªdo y previsiblemente lo seguir¨¢ haciendo, es posible que se produzca un muy fuerte ajuste en el volumen hipotecario no s¨®lo en 2008, sino tambi¨¦n en 2009", explica Natalia Colmenero, directora de productos hipotecarios de Bankinter. "A¨²n no se ha notado de forma muy dr¨¢stica la ca¨ªda de la demanda porque ahora se est¨¢n firmando -en algunos casos representan m¨¢s del 50% del volumen total- hipotecas sobre viviendas que se vendieron hace dos a?os y que acaban de finalizarse", a?ade Ram¨®n Gras, director de banca al por menor de Banco Sabadell.
El incremento real de la tasa de morosidad -por encima del 1% seg¨²n la m¨¢xima autoridad monetaria, pero que podr¨ªa llegar, seg¨²n el presidente de la Confederaci¨®n Espa?ola de las Cajas de Ahorros (CECA), Juan Ram¨®n Quint¨¢s, hasta el 3% en 2009- est¨¢ provocando que incluso sean las propias entidades las que est¨¦n reduciendo su oferta de hipotecas.
Miguel Artazos, jefe de desarrollo de productos de financiaci¨®n en Ibercaja, se?ala que, "aunque en principio no se han producido cambios significativos en la pol¨ªtica de concesi¨®n de cr¨¦ditos -se mantienen los criterios vigentes-, tambi¨¦n es cierto que alguna de las variables que se estudian, la m¨¢s importante, la estabilidad en el empleo, se est¨¢ deteriorando y puede que lo haga m¨¢s y, por tanto, se dejen de aprobar solicitudes de financiaci¨®n de algunos particulares".
Respecto a la morosidad, hay que tener en cuenta que la subida de tipos de inter¨¦s, en concreto del Eur¨ªbor a 12 meses, ha sido en los ¨²ltimos tres a?os de m¨¢s de tres puntos: se ha pasado del 2,1% de junio de 2005 al 5,4% actual, lo que ha desembocado en que todos los hipotecados con cr¨¦ditos firmados desde 2002 pagan en la actualidad cuotas de amortizaci¨®n superiores a las que firmaron inicialmente; en los casos m¨¢s "sangrantes", un 25% por encima de las originales.
El Gobierno, ante este escenario, aprob¨® hace poco m¨¢s de un mes la posibilidad de ampliar de forma gratuita (en principio, durante los dos pr¨®ximos a?os) la duraci¨®n de los pr¨¦stamos hipotecarios para que los particulares que lo deseen reduzcan sus cuotas mensuales y, en alguna medida, "alivien" sus presupuestos familiares. En "alguna medida", porque la realidad num¨¦rica deja ver que es complicado (y supone alargar en muchos casos de forma muy considerable los plazos) compensar del todo los aumentos que cada a?o han ido registrando las letras mensuales.
Desde las entidades reconocen que, pese a que el anuncio inicial provoc¨® un buen n¨²mero de consultas, la realidad es que "el n¨²mero de hipotecas que se est¨¢n beneficiando de esta medida es realmente bajo", explica Werner Zippold, director general de hipotecas de ING Direct. Opini¨®n que comparten el resto de entidades consultadas. "Al particular nacional -los problemas parecen centrarse por el momento m¨¢s en el segmento inmigrante- no le ha llegado todav¨ªa de forma dura la crisis. Aunque por el momento se firman pocas novaciones con ampliaci¨®n de plazos, puede que en el futuro s¨ª que las veamos", a?ade Ram¨®n Gras.
En este contexto de mercado a la baja, pocas estrategias reales de reactivaci¨®n del negocio por parte de las entidades. Apostar por los buenos clientes, los ya hipotecados y los nuevos, es, tal vez, la m¨¢s evidente. Desde hace unos meses -el Santander dio el pistoletazo de salida al publicitar claramente que est¨¢ dispuesto a hacerse con hasta 50.000 clientes de otras entidades, siempre que ¨¦stos tengan un buen historial de pago hipotecario-, bancos y cajas se han lanzado a una carrera de subrogaciones (cambio de entidad). Se trata simple y llanamente de hacerse con hipotecas ajenas.
Desde ING Direct lo reconocen: "?sta es una buena v¨ªa de captar clientes y a nosotros nos est¨¢ permitiendo aumentar cuota de mercado". Para los nuevos clientes "se ofrecen buenos precios, diferenciales cortos, asesoramiento, coberturas de riesgo..., a cambio, eso s¨ª, de que su vinculaci¨®n con la entidad sea estrecha a trav¨¦s de un gran n¨²mero de productos", a?ade Natalia Colmenero.
Y poco m¨¢s. La nueva Ley del Mercado Hipotecario, aprobada a finales de a?o, dio luz verde a nuevos tipos de hipotecas: la hipoteca inversa, la recargable (permite reutilizar el capital amortizado para otras finalidades distintas de la compra de vivienda) y la flotante (dirigida a las peque?as y medianas empresas que en un ¨²nico pr¨¦stamo pueden agrupar todas las posibles obligaciones, presentes y futuras, entre un acreedor y un deudor). Todas ellas, seg¨²n reconocen los responsables de las entidades, est¨¢n realmente pendientes de desarrollar. Muchos aseguran que las ten¨ªan en cartera, pero que... la actual situaci¨®n inmobiliaria y la desaceleraci¨®n econ¨®mica, en general, no recomiendan su lanzamiento, al menos de forma masiva.
La primera, la que est¨¢ dirigida al colectivo de mayores con propiedades inmobiliarias que desean percibir gracias a ellas unas rentas, ha ganado en claridad y ha reducido sus impuestos asociados con la nueva normativa, pero presenta problemas de cobertura de riesgos para el caso en que el particular viva m¨¢s a?os del plazo contemplado en la hipoteca. "Como, adem¨¢s, est¨¢n vinculadas a la valoraci¨®n futura de los inmuebles, la realidad es que, hoy por hoy, ofrecen unas rentas por debajo de las previsiones de los particulares que tratan de suscribirlas", explica Miguel Artazos.
Un ¨²ltimo apunte y algo de luz en este sentido: el ICO est¨¢ ultimando un proyecto que contempla nuevas f¨®rmulas de financiaci¨®n, m¨¢s econ¨®micas, de este tipo de hipotecas. -
El misterio del Eur¨ªbor
El Eur¨ªbor a 12 meses est¨¢ por encima del 5,4%. C¨®mo evolucionar¨¢ en los pr¨®ximos meses es un misterio: a decir de los expertos puede mantenerse, bajar a final de a?o o simplemente subir (el BCE acaba de abrir de nuevo esta posibilidad) si arrecian los problemas de inflaci¨®n.
Teniendo en cuenta la ins¨®lita situaci¨®n actual en la que los tipos de inter¨¦s a largo plazo son m¨¢s bajos que los de corto plazo, ?es buen momento para suscribir hipotecas a tipo fijo? Pues aunque pudiera parecer que s¨ª, los expertos dicen que no: que es preferible apostar por los tipos mixtos (tres a?os asegurados, y el resto, pendiente del mercado, dicen desde ING Direct); que es m¨¢s acertado mantenerse en los variables y suscribir un seguro de tipos que limite el riesgo (en Bankinter apuestan por esta v¨ªa) o que estos ¨²ltimos son simplemente preferibles (desde Ibercaja as¨ª lo creen) porque ya est¨¢n en niveles muy elevados y las hipotecas tienen periodos de duraci¨®n muy largos. -
Tu suscripci¨®n se est¨¢ usando en otro dispositivo
?Quieres a?adir otro usuario a tu suscripci¨®n?
Si contin¨²as leyendo en este dispositivo, no se podr¨¢ leer en el otro.
FlechaTu suscripci¨®n se est¨¢ usando en otro dispositivo y solo puedes acceder a EL PA?S desde un dispositivo a la vez.
Si quieres compartir tu cuenta, cambia tu suscripci¨®n a la modalidad Premium, as¨ª podr¨¢s a?adir otro usuario. Cada uno acceder¨¢ con su propia cuenta de email, lo que os permitir¨¢ personalizar vuestra experiencia en EL PA?S.
En el caso de no saber qui¨¦n est¨¢ usando tu cuenta, te recomendamos cambiar tu contrase?a aqu¨ª.
Si decides continuar compartiendo tu cuenta, este mensaje se mostrar¨¢ en tu dispositivo y en el de la otra persona que est¨¢ usando tu cuenta de forma indefinida, afectando a tu experiencia de lectura. Puedes consultar aqu¨ª los t¨¦rminos y condiciones de la suscripci¨®n digital.
