?Qu¨¦ pasa con los precios de la vivienda?

El desplome del mercado inmobiliario y el par¨®n de la construcci¨®n de viviendas es, de momento, el factor m¨¢s preocupante de la crisis econ¨®mica en Espa?a.

Por una parte comienzan a reconducirse las excesivas elevaciones de precios de los crudos y las materias primas, aunque esta tendencia debe estabilizarse. Por otra, el sistema financiero espa?ol no parece estar afectado por los problemas de solvencia de otros sistemas, aunque s¨ª de la falta de liquidez y por fin se ha comenzado a tomar medidas para mejorar la confianza de los ahorradores aumentando el nivel de garant¨ªa y adem¨¢s se ha anunciado la pr¨®xima aprobaci¨®n de un fondo para ofrecer financiaci¨®n a las empresas.

En esta situaci¨®n, el centro de atenci¨®n en este momento de las autoridades econ¨®micas deber¨ªa ser el ajuste del sector inmobiliario espa?ol, la crisis del sector constructor y la de los sectores industriales afectados por ella. Es conocido el efecto multiplicador de la construcci¨®n sobre las industrias de cemento, cer¨¢mica, sanitario, electrodom¨¦stico, muebles y todo tipo de productos industriales que intervienen en la terminaci¨®n de una vivienda.

Los proyectos est¨¢n parados y se estima que hay medio mill¨®n de viviendas que est¨¢n sin vender

Los proyectos est¨¢n parados y aunque no se conoce la cifra exacta del n¨²mero de viviendas que est¨¢n sin vender las estimaciones las sit¨²an por encima de medio mill¨®n (algunos estiman que en cerca de un mill¨®n) y la demanda est¨¢ contra¨ªda por diferentes motivos: escasez y encarecimiento del cr¨¦dito, desconfianza en las expectativas de renta de las familias, aumento del desempleo y por ¨²ltimo, pero no menos importante, por las expectativas de ca¨ªda de los precios. Por eso conocer la evoluci¨®n de los precios de las viviendas es tan importante.

Hasta ahora s¨®lo se dispon¨ªa de los datos elaborados por el Ministerio de Vivienda seg¨²n los datos proporcionados por la Asociaci¨®n Profesional de Sociedades de Valoraci¨®n (Atasa). Pero en octubre, el INE ha comenzado a publicar ¨ªndices de los precios de vivienda, con una metodolog¨ªa aprobada por Eurostat y con el objetivo de disponer de datos armonizados y comparables con los del resto de los pa¨ªses de la UE. Por la disponibilidad de ambos datos y con ¨¢nimo de evitar confusiones, me ha parecido interesante explicar brevemente cu¨¢les son sus diferencias metodol¨®gicas que sin duda dar¨¢n lugar a datos diferentes y por tanto podr¨¢n provocar confusi¨®n entre los estudiosos y los ciudadanos. El Ministerio de Vivienda, en su estad¨ªstica de precios, tiene como principal objetivo estimar el precio de la vivienda en propiedad del mercado inmobiliario en Espa?a y sus comunidades aut¨®nomas, as¨ª como su evoluci¨®n trimestral y anual, a trav¨¦s del c¨¢lculo de tasas trimestrales e interanuales. Con los datos exhaustivos de Atasa (valor de tasaci¨®n y superficie construida), elabora los precios medios por metro cuadrado de las viviendas protegidas y libres con diferentes tipolog¨ªas (nuevas, usadas, adosadas, individuales, en bloque, etc¨¦tera). A partir de los precios medios obtenidos elabora ¨ªndices para estimar la evoluci¨®n trimestral de los precios. Tambi¨¦n ofrece datos sobre los precios del suelo.

El nuevo ¨ªndice de precios de vivienda (IPV), elaborado y publicado por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica, con base en 2007, tiene por objeto medir la evoluci¨®n temporal del nivel de precios de compraventa de las viviendas de precio libre tanto nuevas como de segunda mano. Se trata por tanto de un indicador que mide la evoluci¨®n y en ning¨²n caso intenta medir variables como puede ser el precio por metro cuadrado o el valor de la compra de viviendas seg¨²n determinadas caracter¨ªsticas. A diferencia de la estad¨ªstica del ministerio, s¨®lo incluye las viviendas de precio libre y quedan fuera las viviendas protegidas ya que sus precios est¨¢n regulados y no se rigen por los mecanismos del mercado.

Una de las principales caracter¨ªsticas y ventajas del IPV es el estar homologado y armonizado por Eurostat (oficina estad¨ªstica europea). En el a?o 2002 se cre¨® un grupo de trabajo en el seno de Eurostat sobre precios de compra de la vivienda compuesto inicialmente por Alemania, Reino Unido, Polonia, Finlandia y Espa?a. En 2006 este grupo se ampli¨® con la participaci¨®n de otros pa¨ªses. El objetivo era estudiar la situaci¨®n del mercado de la vivienda en los diferentes pa¨ªses, localizar las fuentes de informaci¨®n disponibles y estudiar un procedimiento que pudiera armonizar el an¨¢lisis estad¨ªstico com¨²n solventando las diferencias para obtener indicadores comparables entre ellos. En 2007 comenz¨® la tercera fase con la incorporaci¨®n de la mayor¨ªa de los pa¨ªses de la UE. El inicio de proyectos piloto en cada pa¨ªs permiti¨® ir aplicando una metodolog¨ªa com¨²n a las diversas fuentes estad¨ªsticas posibles en cada pa¨ªs. Hasta ese momento, como ya hemos comentado, las fuentes aplicadas en Espa?a en el ¨¢mbito de la Administraci¨®n P¨²blica han sido los datos de las tasadoras y las agencias inmobiliarias. Sin embargo, en opini¨®n del grupo de trabajo y Eurostat estas fuentes no cumplen las condiciones y requisitos metodol¨®gicos exigidos. El INE se vio obligado a proponer y posteriormente utilizar una nueva fuente de informaci¨®n con las bases de datos obtenidas de todas las operaciones registrales realizadas en el conjunto de las notar¨ªas espa?olas. Estos datos no estaban informatizados y por tanto con utilidad estad¨ªstica hasta 2004. Pero el esfuerzo realizado por el Consejo General del Notariado ha hecho posible firmar un convenio de colaboraci¨®n y utilizar esta informaci¨®n para el nuevo IPV con base en 2007.

La ¨²nica cr¨ªtica que se hace al IPV se refiere precisamente a la utilizaci¨®n de esta informaci¨®n procedente de las escrituras notariales al considerar que en ellas queda reflejado un valor de la transacci¨®n inferior al real. Sin entrar en la veracidad de esta afirmaci¨®n, hay dos argumentos que pueden convencer sobre el acierto de su utilizaci¨®n. En primer lugar, si se hiciese una recogida directa de los datos encuestando a las familias compradoras o vendedoras, es dudoso que nadie valorase su transacci¨®n por encima de lo declarado oficialmente. En segundo lugar, la utilizaci¨®n de las valoraciones de las tasaciones ha sido desechada por Eurostat por considerar que son valoraciones subjetivas de los agentes que pueden variar en su apreciaci¨®n seg¨²n las condiciones de los mercados financieros. En todo caso, no ofrece valores de compra sino su evoluci¨®n y sin duda podr¨¢ tener cierto sesgo en la medida que los valores declarados se separen m¨¢s o menos de los valores reales.

Por ¨²ltimo, una de las notas metodol¨®gicas m¨¢s novedosas es la introducci¨®n de las correcciones de calidad en el precio de las viviendas. El IPV comienza a rodar con datos de los dos primeros trimestres de 2008 y como toda estad¨ªstica nueva necesita de un tiempo para poder ofrecer una informaci¨®n ajustada sobre la evoluci¨®n del precio de las viviendas. Aunque las tasas ofrecidas en los primeros datos puedan parecer moderadas, la tendencia desaceleradora de los precios de la vivienda est¨¢ clara y es m¨¢s intensa en el mercado de las viviendas usadas que en de las nuevas. No obstante, los precios tendr¨¢n que caer m¨¢s para hacer posible el ajuste de la demanda en los pr¨®ximos trimestres y establecer unos precios m¨¢s acordes con el nivel de rentas de las familias espa?olas.

Carmen Alcaide es economista y ex presidenta del INE.