Del rey Midas a la ley de Murphy
Las inmobiliarias pierden 3.000 millones y deben refinanciar 10.000 millones antes de 2009
Del rey Midas a la ley de Murphy. La tostada sigue cayendo al suelo en el negocio inmobiliario espa?ol por la parte de la mantequilla. Ya lo hizo en 2007, a?o en el que las empresas cotizadas del sector perdieron el 56% de su valor en Bolsa (m¨¢s de 24.000 millones de euros), tras casi una d¨¦cada de cosechar precios y resultados de f¨¢bula, y lleva camino de repetir y superar los quebrantos en 2008.
En los nueve primeros meses de este a?o las inmobiliarias con presencia en el parqu¨¦ han acumulado p¨¦rdidas por m¨¢s de 3.000 millones de euros. Las diez grandes promotoras presentes en el parqu¨¦ acumulan en conjunto unos 40.000 millones de deuda y casi una cuarta parte de esa cantidad debe ser renegociada con la banca, y les va la vida en ello a algunas entidades, antes del 31 de diciembre. Las inmobiliarias en situaci¨®n de concurso de acreedores (antigua suspensi¨®n de pagos) en lo que va de a?o, m¨¢s de un centenar entre cotizadas y no cotizadas, reunen en torno a 10.000 millones de euros de deuda.
Metrovacesa debe casi 7.000 millones y tiene que refinanciar antes del viernes 1.100 millones
La crisis obliga a La Caixa a regresar a Colonial y a invertir en inmobiliario 2.700 millones al Santander
La mala situaci¨®n de su matriz Sacyr pesa m¨¢s que el recorte en sus resultados de Vallehermoso y Testa
S¨®lo Parquesol y Realia se salvan de las p¨¦rdidas, pero ganan much¨ªsimo menos que en 2007
Lo peor es que adem¨¢s, seg¨²n pronostican analistas del sector y la ministra de la Vivienda, la crisis que atraviesa la promoci¨®n de viviendas en Espa?a se va a prolongar como poco hasta 2010. La parte medio llena del vaso, por buscar un dato positivo, es que el n¨²mero de disoluciones societarias en el sector disminuye en los nueve primeros meses de 2008 por primera vez en los ¨²ltimos a?os, seg¨²n un informe que acaba de hacer p¨²blico Axesor, una firma especializada en el suministro de informaci¨®n empresarial y calificaci¨®n crediticia. "Esta evoluci¨®n indica", se?ala Axesor, "que el proceso de depuraci¨®n vivido en el sector se est¨¢ ralentizando, aunque el alto n¨²mero de empresas dadas de baja (3.253, m¨¢s del doble de las inmobiliarias que decidieron su disoluci¨®n en 2005) confirma que a¨²n sigue siendo mayor el ritmo de desaparici¨®n de inmobiliarias que el de creaci¨®n de las mismas".
Los excesos pasados se pagan y ahora el sector inmobiliario est¨¢ sometido a un casi permanente ajuste de caballo. Esta semana el grupo San Jos¨¦ ha cambiado de consejero delegado y le ha encomendado como tarea prioritaria cerrar antes del 1 de enero la refinanciaci¨®n de una deuda que asciende a 1.500 millones tras la adquisici¨®n de la inmobiliaria Parquesol. Rayet Urbis, tras multiplicar por cinco sus p¨¦rdidas en los nueve primeros meses, tambi¨¦n ha cesado en los ¨²ltimos d¨ªas a su consejero delegado. El grupo Trem¨®n, que unos meses atr¨¢s tuvo que bajarse en marcha de la tramitaci¨®n de su salida a Bolsa, acaba de presentar un concurso de acreedores al no poder afrontar una deuda pr¨®xima a los 900 millones. Ma?ana lunes, en los juzgados de Barcelona, est¨¢ fijada la vista para la celebraci¨®n del juicio por la solicitud de situaci¨®n concursal, presentada por la aseguradora especializada en construcci¨®n Asefa, de la inmobiliaria catalana
Aisa. No se salva nadie. Hasta el legendario financiero George Soros se ha visto obligado a suspender pagos y recortar empleo esta semana en dos inmobiliarias, La Manga Club e Inmogolf, en las que participa a trav¨¦s de Med Group. Son apenas unos botones de muestra de lo que est¨¢ cayendo sobre este sector.
"Metrovacesa y Colonial est¨¢n en fuerte crisis por la compra de activos con fines especulativos con deuda", dijo el mi¨¦rcoles Juan Jos¨¦ Bruguera, actual presidente de Colonial, en una intervenci¨®n en un seminario organizado por la gestora de fondos EDM. La vuelta de Brugera a Colonial, el ejecutivo fue hace a?os consejero delegado de la inmobiliaria, se produjo hace unos meses tras el fracaso del proyecto liderado por Luis Portillo, quien compr¨® Colonial a La Caixa pero ha sido luego incapaz de enfrentar unas deudas elevadas en un contexto muy negativo para el sector y se vio obligado a entregar el control de la compa?¨ªa a los bancos acreedores.
A trav¨¦s de la refinanciaci¨®n de la deuda y de expedientes de regulaci¨®n de empleo las inmobiliarias est¨¢n redefiniendo lo m¨¢s r¨¢pido que pueden sus estructuras financieras y societarias para adaptarse a las vacas flacas de su negocio y a un entorno econ¨®mico y crediticio cada vez m¨¢s hostil. Bancos y cajas, para no incrementar a¨²n m¨¢s las tasas de morosidad y las provisiones, han retornado al inmobiliario, del que hab¨ªan salido en los ¨²ltimos a?os con grandes plusval¨ªas, comprando activos (Santander lleva gastados 2.700 millones; BBVA, 340 millones; Sabadell, 525 millones; y Banesto se ha convertido en titular de 1.500 viviendas) o tomando participaciones empresariales (caso de La Caixa en Colonial) cuando no les ha sido posible alargar m¨¢s los plazos o abaratar los cr¨¦ditos concedidos no hace demasiado tiempo a algunas de estas compa?¨ªas. Ayudas e intervenciones que han servido para salvar del naufragio, al menos temporalmente, a algunas compa?¨ªas. Aunque no todas las empresas han hecho p¨²blicos los datos, la deuda conjunta de las inmobiliarias cotizadas disminuy¨® en los nueve primeros meses en torno a un 23%, hasta situarse en el entorno de los 24.500 millones de euros, despu¨¦s de que algunas de ellas hayan logrado mejorar sus condiciones financieras. Es el caso, por ejemplo, de Colonial y de Reyal-Urbis, que en los ¨²ltimos meses han cerrado sendos acuerdos de refinanciaci¨®n de sus respectivas deudas.
La situaci¨®n de las grandes inmobiliarias en estos momentos, y a grandes rasgos, es la siguiente:
- Martinsa-Fadesa. Ha perdido en los nueve primeros meses 230,1 millones, frente al beneficio de 444,4 millones en igual periodo de 2007, perjudicada por la situaci¨®n concursal en que se encuentra desde el 24 de julio, fecha en que protagoniz¨® la mayor suspensi¨®n de pagos de la historia empresarial espa?ola, que ha paralizado su actividad. Solicit¨® la situaci¨®n concursal con una deuda de 5.200 millones y entre sus acreedores est¨¢n Caja Madrid (1.000 millones), La Caixa (770 millones) y Popular (400 millones).
Seg¨²n las cuentas remitidas a la Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores, los ingresos de los nueve primeros meses cayeron a la mitad con respecto a 2007, hasta 290,1 millones, insuficientes para pagar los costes del negocio. A 30 de septiembre el activo contable de Martinsa-Fadesa ascend¨ªa a 9.977 millones frente a los 9.582 millones de diciembre de 2007.
En lo que respecta al concurso de acreedores, el siguiente paso es la presentaci¨®n el 1 de diciembre del informe de la administraci¨®n concursal sobre su situaci¨®n patrimonial. Contin¨²a negociando el texto del convenio de acreedores con los bancos. Respecto al plan de viabilidad,
Martinsa-Fadesa no descarta nuevos recortes de personal. En 2008 ha eliminado ya el 35,6% de su plantilla.
- Colonial. Logr¨® refinanciar en septiembre casi 7.000 millones de euros de un pr¨¦stamo sindicado que ten¨ªa con varios bancos acreedores, aunque la inmobiliaria catalana ha perdido en los nueve primeros meses del a?o 2.475 millones por la depreciaci¨®n de la valoraci¨®n de sus activos inmobiliarios frente a los beneficios de 356 millones del mismo periodo en 2007, sobre todo debido a la dotaci¨®n de 1.413,2 millones para cubrir la p¨¦rdida de valor de algunos de sus activos.
A cierre de septiembre, los activos inmobiliarios de Colonial presentaban un valor de 9.436 millones, lo que arrojaba una devaluaci¨®n del 14,2% con relaci¨®n al cierre de 2007, seg¨²n la consultora CB Richard Ellis. Su cifra de negocio se redujo un 23,7% entre enero y septiembre, hasta situarse en 472,8 millones, mientras que el resultado operativo antes de revalorizaciones de activos merm¨® en un 8%, hasta 166,7 millones.
En los nueve primeros meses la inmobiliaria no ha vendido ninguna vivienda y ha sufrido la cancelaci¨®n de algunas preventas. -
E Reyal-Urbis. Tambi¨¦n ha conseguido cerrar una refinanciaci¨®n de deuda por importe de 3.006 millones, aunque el acuerdo se alcanz¨® una vez cerrado el tercer trimestre. La compra de activos por los antiguos propietarios de Urbis, Banesto y su matriz Santander, y su buena disposici¨®n a facilitarle las cosas fructificaron en un acuerdo que la rescat¨® de una delicada situaci¨®n. La inmobiliaria que preside Rafael Santamar¨ªa, no obstante, quintuplic¨® sus p¨¦rdidas de enero a septiembre respecto a 2007, hasta situarlas en 374,6 millones.
Reyal-Urbis afronta estos d¨ªas una reducci¨®n de personal que afectar¨¢ al 20% de la plantilla.
- Metrovacesa. Tiene plazo hasta el 27 de noviembre para refinanciar alrededor de 1.100 millones de la deuda de casi 7.000 millones de euros que soportan sus propietarios, la familia Sanahuja. La inmobiliaria, con unas p¨¦rdidas de 41,5 millones de euros en los nueve primeros meses, ha anunciado que va a reducir sus inversiones hasta 2012 a 201 millones de euros para minimizar el impacto de la ca¨ªda de la actividad residencial en Espa?a y hacer frente a las dif¨ªciles condiciones del mercado (a principios de a?o present¨® un plan, bautizado como Fenix y que hoy es papel mojado, que contemplaba invertir hasta 2010 unos 4.000 millones de euros y cerrar ese a?o con una cartera de activos valorada en 17.313 millones, frente a los 12.879 con que comenz¨® 2008).
Los bancos acreedores particulares de los Sanahuja, la familia catalana controla el 80% de Metrovacesa, liderados por las entidades agentes de sus tres cr¨¦ditos sindicados (HSBC, Banesto y La Caixa) negocian estos d¨ªas la toma de control de la inmobiliaria, tras anunciar el 6 de noviembre que estudian un canje de deuda por acciones, que podr¨ªa superar el 50% del capital de la compa?¨ªa.
- Vallehermoso. La promotora de Sacyr ha entregado 2.451 viviendas en los nueve primeros meses del a?o, lo que supone un incremento del 31,5%, muy relevante en las actuales condiciones del mercado. El margen bruto directo de las escrituraciones de producto residencial ha sido del 28,2%. El problema de fondo en esta filial, y tambi¨¦n el de la patrimonial Testa, radica sobre todo en la delicada situaci¨®n financiera de Sacyr y en su necesidad de vender activos en Repsol o Itinere para reducir el conjunto de la deuda del grupo y poder afrontar mejor la crisis.
- Realia. Ha cerrado los nueve primeros meses con un beneficio neto atribuible de 39,1 millones, un 68,2% menos que en igual periodo de 2007. Los ingresos de la inmobiliaria participada por FCC y Caja Madrid han visto tambi¨¦n disminuir sus ingresos hasta el 30 de septiembre en un 42,3%, debido a la ca¨ªda de las ventas de suelo y vivienda y al aumento de los gastos financieros asociados al incremento de la deuda.
- Renta Corporaci¨®n. Ha registrado 25,2 millones de p¨¦rdidas en los nueve primeros meses del a?o, frente a los 39,1 millones que gan¨® en igual periodo de 2007. La compa?¨ªa atribuye esta situaci¨®n a la "total retracci¨®n de la actividad inmobiliaria" y al "incremento de la oferta de activos". La inmobiliaria ha constatado una "dr¨¢stica reducci¨®n" de la actividad en las principales plazas en las que opera y ha reconocido que la "importante crisis de liquidez" le perjudican de forma significativa. La inmobiliaria catalana renegocia actualmente las condiciones de la dispensa temporal sobre un pr¨¦stamo sindicado de 500 millones de euros. En este sentido, Renta Corporaci¨®n ha indicado que "conf¨ªa en llegar a un posible acuerdo satisfactorio para todas las partes implicadas en el menor plazo posible". La deuda del grupo ascend¨ªa a 665,2 millones a 30 de septiembre, 71 millones menos que al cierre de 2007.
- Parquesol (Grupo San Jos¨¦). Es, junto a Realia, la ¨²nica inmobiliaria que no registra p¨¦rdidas hasta el 30 de septiembre; pero sus ganancias han sido 829.000 euros en el periodo, frente a 24,8 millones contabilizados en 2007. El margen bruto de la inmobiliaria ha cedido un 36%, hasta 40,25 millones, mientras que la facturaci¨®n se ha quedado en 92,81 millones, un 16% menos. Su matriz, la constructora San Jos¨¦, que factur¨® 1.560 millones en 2007, ha dise?ado un plan econ¨®mico financiero para el pr¨®ximo lustro. El nuevo consejero delegado tiene como prioridad lograr un acuerdo con una docena de bancos acreedores para firmar un marco de estabilidad financiera de tres a?os. La negociaci¨®n aborda toda la deuda del grupo, unos 1.500 millones, en los que est¨¢n incluidos 720 asociados a la compra de Parquesol. El acuerdo podr¨ªa cerrarse antes de 2009.
- Afirma. Registr¨® en los nueve primeros meses 415,2 millones de p¨¦rdidas antes de impuestos. El grupo argumenta que el resultado est¨¢ afectado por varios y significativos elementos de car¨¢cter inusual por importe de 331 millones (293 provisi¨®n de existencias; 26 por depreciaci¨®n de fondo de comercio; y 12 por amortizaci¨®n de comisi¨®n de pr¨¦stamo). El resultado neto de la empresa presidida por F¨¦lix Ab¨¢nades fue de 193,3 millones de p¨¦rdidas. Las ventas del grupo crecieron un 7%, hasta los 398,8 millones.
- Urbas. Registr¨® 15,9 millones de euros de p¨¦rdidas en los nueve primeros meses, frente a unos beneficios de 3,3 millones en 2007. Seg¨²n Urbas, esta diferencia entre los dos ejercicios se debe sobre todo a las provisiones dotadas por depreciaci¨®n de existencias, a la reducci¨®n de m¨¢rgenes comerciales y al incremento de los costes financieros. Su deuda bancaria a 30 de septiembre era de 180 millones de euros, lo que supuso un descenso de 57 millones respecto al cierre de 2007.
- Habitat .El grupo catal¨¢n, con una deuda de 1.586 millones de euros, procedente en su mayor parte del cr¨¦dito sindicado firmado a finales de 2006 para hacerse con la divisi¨®n inmobiliaria de Ferrovial, est¨¢ en situaci¨®n extremadamente delicada. Despu¨¦s de refinanciar la deuda con 39 entidades, la inmobiliaria busca ahora otro acuerdo ya que no puede hacer frente a los pagos. Negocia tambi¨¦n una posible venta de su filial Don Piso con sus ejecutivos.
Trem¨®n, del parqu¨¦ al juzgado
El Grupo Trem¨®n, presidido por Hilario Rodr¨ªguez, ha presentado en los ¨²ltimos d¨ªas en los juzgados la segunda mayor suspensi¨®n de pagos (concurso de acreedores) de su sector, tras la de Martinsa Fadesa, con una deuda de unos 1.000 millones de euros. El desplome de este grupo, desconocido por la mayor¨ªa hasta que en 2007 intent¨® por dos veces infructuosamente salir a Bolsa, ha salpicado a 16 entidades financieras, con especial incidencia en varias cajas de ahorro. Al concurso se han unido sus filiales TRH, gestora de hoteles, y la promotora Atlantis.
Trem¨®n naci¨® en 1993, tiene 600 trabajadores y ha adquirido buena parte de sus activos en la parte alta del ciclo inmobiliario. Adem¨¢s, ha invertido en zonas costeras con un alto endeudamiento en proporci¨®n a sus recursos propios. Gestiona 13 hoteles, de los cuales 10 est¨¢n en propiedad. Tambi¨¦n es due?o de aparcamientos p¨²blicos.
Es la segunda espantada, esta vez ante los acreedores y no ante los inversores, de uno de los grupos m¨¢s osados y heterodoxos del ya de por s¨ª variopinto sector inmobiliario espa?ol. Valga recordar que el grupo de Hilario Rodr¨ªguez present¨® en noviembre pasado una oferta p¨²blica de venta (OPV) hu¨¦rfana de una entidad financiera que asegurase la colocaci¨®n. Dejaba en manos de Finanzas AV y Dexia la labor de coordinaci¨®n de las solicitudes de compra, al no existir un coordinador global. Con un endeudamiento que quintuplicaba su patrimonio, la OPV fijaba los precios indicativos sin que ning¨²n experto independiente asumiera responsabilidad alguna sobre las valoraciones. Todo eso en un ambiente hostil, tanto por la fuerte desaceleraci¨®n inmobiliaria en Espa?a como por la crisis de liquidez y la volatilidad de las Bolsas. Y para m¨¢s inri, con errores en el folleto de la OPV: Trem¨®n pact¨® con su principal acreedor, CajaSur, la compra de su participaci¨®n en dos empresas conjuntas, pero se retras¨® en el pago (seg¨²n la compa?¨ªa, para no enturbiar la oferta),
y eso le oblig¨® a retrasar la salida a Bolsa.
En los ¨²ltimos d¨ªas, Trem¨®n hab¨ªa asegurado que el tramo institucional se iba a cubrir sin problemas. Pero a la hora de la verdad, el grupo se ech¨® atr¨¢s y retir¨® la oferta. "No se dan las condiciones adecuadas", adujo Rodr¨ªguez. -
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