Cumplea?os agridulce

Veinte a?os en un mismo negocio dan para mucho. Para comenzar en un sector pr¨¢cticamente virgen, vivir una crisis, una ¨¦poca de expansi¨®n sin precedentes... y luego tratar de adaptarse a una nueva crisis, ¨¦sta tambi¨¦n sin precedentes. Santiago Aguirre y Stephen Newman fundaron en 1988 la empresa que lleva sus apellidos, cuando el sector de la consultor¨ªa inmobiliaria era irrelevante en Espa?a. En estos a?os, dicen sus fundadores, el negocio se ha multiplicado por diez. Pero ahora pasa la prueba de fuego. C¨®mo adaptarse a la crisis en la que est¨¢ inmersa el ladrillo. "Hay que diferenciar el mercado residencial del terciario. Cada uno va por su lado. El primero se ha hundido, desaparecido, y la mayor¨ªa de promotores est¨¢ en serias dificultades financieras. Pero hay otra parte que no se ve tanto y que representa un 20% del mercado, a la que nosotros nos dedicamos mayoritariamente. Es el mercado de propiedad comercial (oficinas, comercial, log¨ªstico, hoteles...). Y ¨¦ste no se ha hundido", dice Santiago Aguirre.

"Queda lo peor. Va a caer m¨¢s la demanda, pero no tanto como en la vivienda"

El fundador de la empresa de consultor¨ªa inmobiliaria asegura que la gente que ha comprado buenos edificios y tiene buenos inquilinos se encuentra en una posici¨®n muy buena para afrontar este momento. "Especialmente ahora, cuando los instrumentos de inversi¨®n a disposici¨®n de los que tienen algunos millones de euros no son tan seguros como antes, incluyendo los dep¨®sitos bancarios. Mucha gente no quiere invertir en vivienda o en suelo, pero s¨ª en edificios o locales que producen una renta", a?ade Aguirre.

Pero, ?es esta crisis como la que ya pasaron Aguirre y Newman a principios de los a?os noventa? "No. Es mucho peor. Esta situaci¨®n financiera no se ha vivido nunca, no s¨¦ incluso si en la Gran Depresi¨®n de 1929. Se ha destruido much¨ªsimo valor y va a pasar tiempo hasta que la liquidez llegue al mercado. Si antes el ¨ªndice de cr¨¦dito era 100, ahora es tres", responde Aguirre.

El gran problema, seg¨²n su diagn¨®stico, es el enorme precio del suelo. "Desorbitado lo compares con lo que lo compares". Y a esto se le a?ade la particular situaci¨®n de los promotores, "con ventas iguales a cero y sobreexpuestos porque la mayor¨ªa no est¨¢n diversificados y no tienen ingresos por alquileres". "En Europa, el residencial absorbe como mucho un 50% de la facturaci¨®n de las empresas; aqu¨ª el peso es superior al 90%. Colonial y Testa son un caso distinto. Cargan con un alto apalancamiento, pero ¨¦ste no es un problema estrictamente inmobiliario".

Los responsables de esta empresa dividida en varias ramas -inversi¨®n, arquitectura, consultor¨ªa, gesti¨®n de inmuebles, gesti¨®n de activos- insisten constantemente en diferenciar los distintos segmentos del mercado inmobiliario. "El terciario sigue estando en un momento bastante bueno comparado con la crisis de 1992. Entonces, hab¨ªa un exceso de oferta y la demanda se par¨® totalmente. Los precios se hab¨ªan inflado hasta el punto de que los alquileres de oficinas de Madrid estaban al nivel de Par¨ªs o de Francfort. Y s¨®lo eran m¨¢s caros Londres y Tokio. Hoy en d¨ªa, los alquileres de oficinas est¨¢n por debajo de la mayor¨ªa de capitales de la importancia de Madrid. No hay un exceso de oferta de grande. Las torres del Real Madrid son muy llamativas, pero en realidad son 120.000 metros en un mercado que absorbe de media unos 400.000 al a?o", se?alan.

Los dos est¨¢n orgullosos de su labor de estos a?os. "Perd¨®n por la falta de humildad, pero hemos producido una compa?¨ªa que no se parece ninguna del mundo. Hemos conseguido integrar una parte t¨¦cnica, de casi 120 personas entre arquitectos, ingenieros, aparejadores, y una parte de consultor¨ªa, que incluye estudios de mercado, urbanismo, valoraciones, con otra muy en contacto con el mercado, con el usuario final y el inversor". Aguirre, con una cuota de mercado en torno al 20% o el 25%, emplea ahora a unas 400 personas.

Es ya una constante que los empresarios del sector quieran desligar la evoluci¨®n catastr¨®fica de la construcci¨®n de viviendas con la del resto del sector inmobiliario. Pero es indudable que la crisis general de la econom¨ªa espa?ola ha terminado por afectar a todo lo que huela a ladrillo. "Es seguro que todo se va a ver afectado. La crisis econ¨®mica no ha hecho m¨¢s que llegar. Queda lo peor, que empiecen a cerrar las empresas, m¨¢s gente en el paro y menos consumo, lo que afectar¨¢ a las oficinas, a los locales comerciales y a la log¨ªstica y a los hoteles. Creo que la demanda va a caer entre un 20% y un 30% y los precios entre el 15% o el 20%. Va a afectar al resto de sectores, pero ni con mucho van a sufrir una cat¨¢strofe como la del residencial. No se puede comparar una cosa y otra, porque ni hab¨ªa una burbuja tan grande, ni la demanda ha desaparecido, ni hay un exceso de oferta como en la vivienda", responde Aguirre.

?Y c¨®mo ve el temporal la empresa que ahora cumple dos d¨¦cadas? "Hay que relativizar porque la econom¨ªa espa?ola es ahora mucho m¨¢s fuerte que la ¨²ltima vez que pas¨® por una crisis. Nosotros vamos a cerrar este a?o habiendo alquilado 120.000 metros cuadrados de oficinas. Y en 1993, en todo el mercado se alquilaron 150.000", dice Newman. "Todos debemos hacer algo de autocr¨ªtica. Ha habido un exceso de liquidez y las entidades no hicieron una buena medici¨®n del riesgo. Y se apalancaron de una forma bestial. Pero todos estaban en ese camino. Los analistas penalizaban a las empresas que nos se endeudaban lo suficiente. Lo peor que podemos hacer es esconder el problema. Y lo siguiente peor es dar por sentado que las cosas son as¨ª, que no podemos hacer nada. Hay soluciones", concluye Aguirre. ?Y cu¨¢les son esas soluciones? "Abaratar el precio del suelo", responde Aguirre. Newman a?ade: "Creo que se nos han olvidado las cosas m¨¢s simples. Los promotores tienen que recordar que una promoci¨®n no est¨¢ vendida hasta que firmas la ¨²ltima venta. Y los bancos tienen que volver a ser m¨¢s conservadores y dar cr¨¦ditos a los que tienen al menos el 30% del dinero de la hipoteca". Pero parece que la fuerza de los hechos ha obligado a las empresas a seguir estos consejos. -