El coste del suelo supone ya el 56% del precio final de los pisos
Su impacto se ha duplicado en los ¨²ltimos trece a?os, desde el 30% en 1994
El coste del suelo es el factor que m¨¢s influye en el precio final de los pisos. En el caso de Euskadi, los constructores advierten de que ya ha llegado al 56% del importe total por el que se vende un piso, el m¨¢ximo hist¨®rico, pese a la crisis en que ha entrado el mercado inmobiliario. Se trata de una variable que ha crecido sin pausa en los ¨²ltimos a?os. Por el contrario, el resto de los factores que forman parte del precio del piso, como los costes de construcci¨®n, proyecto, licencia, financiaci¨®n, gesti¨®n y comercializaci¨®n, apenas experimentan cambios y si lo hacen es para bajar.
As¨ª, el suelo ha pasado de representar el 30% sobre los costes totales de la construcci¨®n de una vivienda en 1994 al 56% trece a?os m¨¢s tarde, en 2007. Este es uno de los datos m¨¢s significativos del informe El sector de la construcci¨®n 2007, elaborado por el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales a partir de una encuesta realizada a m¨¢s de 100 constructores, promotores y agentes inmobiliarios de la comunidad aut¨®noma. Con este estudio, que se elabora anualmente, la consejer¨ªa trata de chequear la evoluci¨®n del sector para vislumbrar hacia d¨®nde pueden ir los cambios.
En esta oportunidad, la conclusi¨®n vuelve a repetirse: el suelo es el principal factor para que los precios de la vivienda sigan altos, aunque en los dos ¨²ltimos a?os y debido a la crisis financiera las subidas han sido muy moderadas. De ese 56% que supone el terreno, el 39% corresponder¨ªa al coste del suelo bruto, al que habr¨ªa que a?adir el 17% que representa el gasto de urbanizaci¨®n. En cuanto a los gastos de construcci¨®n, los promotores aseguran que representan el 28% del precio final de la vivienda, correspondiendo el 16% restante a los costes generales y financieros, entre los que se incluye el margen empresarial (beneficio), que se sit¨²a en un 8%.
La opini¨®n de todos los agentes relacionados con el mercado inmobiliario, recogida en el informe, deja ver que la oferta actual de suelo urbanizable sigue siendo insuficiente para dar respuesta a las necesidades de edificaci¨®n. Esta situaci¨®n de insuficiencia se puede atribuir tanto a la clasificaci¨®n como no urbanizables de suelos adecuados para la edificaci¨®n y, por lo tanto, con posibilidad de recalificarse, como a la falta f¨ªsica de suelo libre como tal.
Las promotoras inmobiliarias consultadas consideran que las pol¨ªticas de vivienda del Gobierno vasco deber¨ªan centrarse principalmente en el desarrollo de actuaciones sobre el suelo y en la concesi¨®n de m¨¢s ayudas a la promoci¨®n de viviendas. La mayor¨ªa (76%) de las empresas que trabajan ¨²nicamente en el mercado libre considera que las actuaciones sobre los solares tienen que ser prioritarias. Mientras, un 41% opina que se deber¨ªan dar m¨¢s ayudas a la promoci¨®n. Por su parte, las promotoras que desarrollan su actividad, tanto en el segmento de la vivienda libre como de la protegida conceden tambi¨¦n mayor importancia a las actuaciones sobre el suelo (el 44% de las respuestas), por delante de las ayudas a la promoci¨®n y a la compra (33%).
Con estos antecedentes, el sector termina por dar un suspenso a la pol¨ªtica de vivienda del Gobierno, que registra una puntuaci¨®n media de 43 puntos frente a los 67 que alcanz¨® en 2006. Los efectos de la Ley de Suelo, aprobada en junio de 2006, a¨²n no terminan de notarse. La norma recoge algunos mecanismos para que la salida de los solares sea m¨¢s r¨¢pida y abaratar as¨ª el precio de ¨¦stos. Por ejemplo, no permite las subastas de suelo que en su momento promov¨ªan los ayuntamientos, cuyos ingresos dependen en buena parte de estos recursos. La venta al mejor postor encarec¨ªa notablemente el precio final del suelo. A partir de la aprobaci¨®n de la ley, los terrenos se adjudican mediante concurso.
Un sector en dificultades
El sector de la construcci¨®n es, por ahora, uno de los m¨¢s duramente castigados por la crisis econ¨®mica. Mientras en el informe de 2006, las empresas consultadas cre¨ªan que su situaci¨®n particular, como la del sector en general, eran muy buenas para enfrentarse a un escenario competitivo, en la encuesta de 2007 la percepci¨®n es mucho m¨¢s pesimista y anticipa los problemas que han ca¨ªdo luego sobre el sector. S¨®lo un 19% cree que las condiciones son buenas y un 50% considera que son regulares. En una escala de 0 a 100 puntos, se obtienen 53, frente a los 88 que se registraron en 2006. Las empresas centradas ¨²nicamente en el segmento de vivienda libre y las que tienen una mayor diversificaci¨®n en su actividad (rehabilitaci¨®n, urbanizaci¨®n) sienten una mayor presi¨®n competitiva por parte de empresas del resto de Espa?a.
El estudio deja claro que hab¨ªa cambiado el escenario de una manera radical con relaci¨®n a anteriores encuestas y el pesimismo sobre las expectativas de futuro tambi¨¦n preside las opiniones de casi todos los agentes consultados. En concreto, la puntuaci¨®n media para el a?o 2007 se cifra en 58 puntos en una escala de 0 a 100, mientras que este valor ascend¨ªa a 71 puntos en 2006.
Para 2008 y 2009, el 24% de las promotoras consultadas auguraban una evoluci¨®n negativa o muy negativa y un 47,9 habla de una situaci¨®n regular. Hasta ahora, los promotores siempre hab¨ªan sido optimistas en las previsiones del ejercicio siguiente.
'Cate' al agente urbanizador
El agente urbanizador, una f¨®rmula que naci¨® con la Ley de Suelo (aprobada por el Parlamento en 2006) con la misi¨®n de agilizar la salida de los suelos al mercado, recibe un sonoro suspenso por parte de constructores y promotores. Esta figura se cre¨® para que los solares estuvieran disponibles cuanto antes, una de las tradicionales trabas que repercuten de una manera negativa en el coste final de suelo, ya que ralentiza todo el proceso. Esa agilidad se produce porque la norma desvincula la urbanizaci¨®n del derecho de propiedad del suelo. Pero a diferencia de lo ocurrido con la encuesta de 2006, en la que las opiniones vertidas por los promotores acerca de esta figura resultaron muy favorables, en el informe de 2007 predominan las opiniones negativas. En una escala de 0 a 100, la puntuaci¨®n media alcanzada en el a?o 2006 lleg¨® a los 75 puntos. Ahora, ha bajado hasta los 39 puntos.
El agente urbanizador es en la pr¨¢ctica una empresa privada que prepara un solar que previamente le ha adjudicado el ayuntamiento y una vez que ha sido calificado como edificable. Asume las obras necesarias de urbanizaci¨®n previa a la edificaci¨®n (redes de alcantarillado, conducciones de agua, zonas verdes, alumbrado p¨²blico, viales). Este agente puede ser un intermediario entre el propietario del suelo y el promotor (urbanizador puro) o podr¨ªa ser un urbanizador y a la vez promotor de las edificaciones que se vayan a realizar en ese terreno.
El sector
- La contribuci¨®n de la construcci¨®n al PIB vasco se situ¨® en un 9,3% en el a?o 2007 (era de un 6,3% en 1997). Tiene m¨¢s protagonismo en la econom¨ªa de Vizcaya, con un 10,8% del PIB que en la de Guip¨²zcoa y ?lava (7,1 y 8,1% respectivamente)
- Un 8,7% del total de personas ocupadas (83.200) trabajaba en el sector de la construcci¨®n en 2007. Un 32,7% son aut¨®nomos y otro 31% cuenta con un contrato temporal. La tasa de siniestralidad es la m¨¢s elevada: 95 siniestros por cada 1.000 ocupados.
- En 2007 se inici¨® la construcci¨®n de 18.600 viviendas, un 23,1% m¨¢s que en 2006. La cuota de vivienda protegida se acerca al 40%
- El 97% de las empresas consultadas para la encuesta ha subcontratado alguna de las tareas a realizar por su compa?¨ªa. Adem¨¢s, para el 55% de las promotoras, la subcontrataci¨®n ha supuesto m¨¢s de la mitad de la facturaci¨®n del ejercicio
- Atendiendo al tama?o empresarial, el predominio de las compa?¨ªas de peque?o tama?o es absoluto. El 94% tiene menos de diez trabajadores.
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