Es hora de pelear por su hipoteca

Aquellos que revisen su hipoteca en las pr¨®ximas semanas disfrutar¨¢n de una sustancial rebaja en la cuota gracias al desplome del Eur¨ªbor. Sin embargo, no todo el mundo se beneficiar¨¢ de tener unos tipos de inter¨¦s en m¨ªnimos hist¨®ricos bien porque su contrato contenga cl¨¢usulas que incluyan un suelo en el inter¨¦s a pagar, bien porque tengan un pr¨¦stamo a tipo fijo, bien porque se hayan quedado en el paro o simplemente porque la fecha de la revisi¨®n no les haya sido favorable.

En estos casos las asociaciones de consumidores recomiendan a los clientes renegociar las condiciones de su hipoteca. A priori puede parecer un pulso tit¨¢nico entre David y Goliat, pero los datos muestran que se trata de una operaci¨®n cada vez m¨¢s habitual. De hecho, el n¨²mero de hipotecas que cambiaron sus condiciones en el mes de junio (¨²ltimos datos disponibles) creci¨® un 64,4%, seg¨²n datos del INE. De las 52.072 hipotecas que variaron sus condiciones, el 44,4% se debi¨® a modificaciones en los tipos de inter¨¦s.

Los cambios en las condiciones de las hipotecas han crecido un 64%

"Se est¨¢ dando un proceso para ajustar la cartera hipotecaria a las circunstancias del mercado como consecuencia de la crisis econ¨®mica. Las entidades est¨¢n siendo muy receptivas para que las condiciones de los pr¨¦stamos sean lo m¨¢s c¨®modos posibles para sus clientes", explica Santos Gonz¨¢lez, presidente de la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola.

?Qu¨¦ alternativas tiene el ahorrador? Desde el Banco de Espa?a recuerdan que en cualquier momento podemos negociar condiciones m¨¢s favorables con la entidad mediante lo que se denomina una novaci¨®n modificativa. El cambio puede referirse a la ampliaci¨®n o reducci¨®n de capital; la alteraci¨®n del plazo; las condiciones del tipo de inter¨¦s; el m¨¦todo o sistema de amortizaci¨®n y otras condiciones financieras del pr¨¦stamo, y la prestaci¨®n o modificaci¨®n de las garant¨ªas personales.

"En cualquier caso, siempre puede llevarse el pr¨¦stamo hipotecario a otra entidad (lo que se llama una subrogaci¨®n) que ofrezca otras condiciones de tipo de inter¨¦s o plazo del pr¨¦stamo que le puedan interesar m¨¢s", se?ala el supervisor en su p¨¢gina web.

Para realizar una subrogaci¨®n, no es necesario el consentimiento de la entidad de cr¨¦dito inicial, ni que la posibilidad de amortizaci¨®n anticipada conste en el contrato. No obstante, la entidad de cr¨¦dito original puede evitar la subrogaci¨®n si iguala o mejora la oferta de la segunda entidad. Para que surta efectos la operaci¨®n bastar¨¢ con que la nueva entidad pague a la suya el importe pendiente del pr¨¦stamo as¨ª como los intereses devengados y las comisiones exigibles y se formalice la subrogaci¨®n en escritura p¨²blica ante notario.

Ahora bien, antes de realizar cambios en su hipoteca el cliente debe hacer c¨¢lculos para saber si le compensa realizar la operaci¨®n. Tanto la novaci¨®n como la subrogaci¨®n tienen un coste, que suele ser mayor en el caso de subrogaci¨®n (anque varias entidades financian la permuta). Algunos de los gastos que conllevan (como las tasas notariales y de registro o las de car¨¢cter fiscal) est¨¢n limitadas por ley.

"Es importante que los hipotecados revisen con detalle la renovaci¨®n de la hipoteca y denuncien las cl¨¢usulas abusivas que les impidan beneficiarse de la ca¨ªda de los tipos de inter¨¦s", aconsejan desde la Confederaci¨®n de Consumidores y Usuarios (CECU).

?Qu¨¦ costes bancarios tiene la subrogaci¨®n? El importe de la comisi¨®n que cobrar¨¢ la entidad donde se formaliz¨® en su d¨ªa la hipoteca depender¨¢ de lo que se haya pactado, pero la entidad siempre ha de respetar unos m¨¢ximos, seg¨²n establece la Ley de Regulaci¨®n del Mercado Hipotecario que entr¨® en vigor en diciembre de 2007. Si la amortizaci¨®n anticipada se produce dentro de los cinco primeros a?os de vida del cr¨¦dito la comisi¨®n ser¨¢ del 0,5% del capital amortizado anticipadamente. Si ¨¦sta se produce tras los cinco primeros a?os la comisi¨®n ser¨¢ del 0,25%.

Aparte de la comisi¨®n por amortizaci¨®n anticipada, las entidades podr¨¢n cobrar una comisi¨®n en concepto de compensaci¨®n por riesgo de inter¨¦s. En los pr¨¦stamos a tipo variable, cuya revisi¨®n se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podr¨¢ percibir nada por este concepto. En el resto de casos, el importe ser¨¢ el acordado con la entidad, pero su cobro s¨®lo ser¨¢ posible si la cancelaci¨®n supone una p¨¦rdida para la entidad, lo que normalmente ocurrir¨¢ cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelaci¨®n, menores a los que el cliente est¨¢ pagando.

Si la subrogaci¨®n es de un pr¨¦stamo formalizado antes de diciembre de 2007 el ahorrador debe entonces distinguir dos fechas, en funci¨®n de los cambios que se produjeron en la normativa de referencia. Si el pr¨¦stamo objeto de subrogaci¨®n es a tipo variable y se contrat¨® despu¨¦s del 27 de abril de 2003, la comisi¨®n no puede ser mayor del 0,5%. Si por el contrario, el pr¨¦stamo es a tipo variable pero anterior a dicha fecha, el l¨ªmite de la comisi¨®n ser¨¢ el 1%.

"A la hora de plantearse un cambio de pr¨¦stamo, una buena idea es comparar el coste efectivo remanente de la hipoteca actual, que es la tasa anual equivalente (TAE), calculada teniendo en cuenta s¨®lo lo que le queda por pagar del pr¨¦stamo, y la TAE de la nueva. La TAE que debe figurar en la oferta vinculante de la nueva hipoteca, incluir¨¢ el importe estimado de la comisi¨®n de cancelaci¨®n del pr¨¦stamo original", aconseja el Banco de Espa?a. -