Hipotecas 'subprime': un negocio heterodoxo

Van saliendo a la luz las trampas que los intermediarios del mercado de hipotecas subprime fueron capaces de llevar a cabo. Vemos c¨®mo alg¨²n propietario se ha visto desprovisto de su casa. C¨®mo personas no deudoras se han visto envueltas en ejecuciones hipotecarias sin garant¨ªas. Aquello ten¨ªa que acabar mal y as¨ª ha sido.

Ya el anterior presidente de EE UU, George W. Bush, confes¨® que: "Muchos de los prestatarios (subprime) se confundieron en los t¨¦rminos de sus contratos o fueron enga?ados por prestamistas irresponsables... La verdad es que probablemente no entendieron lo que estaban firmando".

Y en estas p¨¢ginas el Nobel Paul Krugman ha dicho recientemente que "el desastre de las hipotecas est¨¢ convirtiendo en sinsentidos las afirmaciones de que (los norteamericanos) tenemos un sistema eficaz de exigencia de los contratos... Las historias de terror se han multiplicado, como la del hombre de Florida al que arrebataron su casa aun cuando no ten¨ªa ninguna hipoteca... Los comentaristas conservadores como los de la p¨¢gina editorial de The Wall Street Journal han salido diciendo que la falta de documentaci¨®n adecuada es una trivialidad. De hecho, dicen que si un banco afirma que posee nuestra casa debemos aceptar esta palabra". Y, concluye, "A m¨ª, esto me hace pensar en la ¨¦poca en que los se?ores feudales se sent¨ªan libres para apropiarse de lo que quisieran, conscientes de que los campesinos no ten¨ªan ni voz ni voto ante los tribunales".

Lo que ha fallado en las hipotecas americanas es, precisamente, la seguridad jur¨ªdica preventiva

Falsificar contratos y expedientes para despachar una ejecuci¨®n hipotecaria ser¨ªa imposible en Espa?a

As¨ª es, en Estados Unidos el procedimiento judicial para el lanzamiento funciona de una manera tan simple como descompensada. El banco formula una declaraci¨®n jurada sobre la existencia de la deuda y de la garant¨ªa hipotecaria. A partir de aqu¨ª, el juez se lo cree y ejecuta. Esto, en los Estados en que el procedimiento est¨¢ supervisado por la autoridad judicial, que no en todos lo est¨¢.

Afortunadamente, medio centenar de fiscales generales de los 52 Estados que integran EE UU se han puesto manos a la obra con la intenci¨®n de revisar todos los lanzamientos que se est¨¢n produciendo. De hecho, la falta de garant¨ªas en un desahucio resulta insoportable para mentalidades formadas en el Estado de derecho, y los fiscales generales seguro que forman parte de este grupo.

Con toda la humildad que se espera de un ciudadano de un pa¨ªs modesto, me atrever¨ªa a afirmar que la falsificaci¨®n de contratos y expedientes precisos para despachar ejecuci¨®n hipotecaria ser¨ªa imposible en Espa?a. El juicio ejecutivo hipotecario solo puede despacharse bas¨¢ndose en una escritura p¨²blica, con las garant¨ªas de autenticidad de forma y de fondo que comporta. Nuestro sistema se basa en un concepto esencial: la seguridad jur¨ªdica preventiva. Esta expresi¨®n -que no los mecanismos, que son anteriores en un siglo- surge por los alrededores de 1983. En aquella ¨¦poca Espa?a viv¨ªa el debate sobre el desmesurado coste de la Seguridad Social. Ya el resto de Europa hab¨ªa demostrado que, tanto para mejorar la calidad de vida de los ciudadanos como por simple ahorro de costes, la medicina preventiva era infinitamente mejor y m¨¢s barata que la pasividad. Viv¨ªamos peor y costaba m¨¢s caro.

As¨ª planteado, no hay que pensar mucho m¨¢s para ver que lo que ha fallado en las hipotecas americanas es, precisamente, la seguridad jur¨ªdica preventiva. La falta de controles previos y simult¨¢neos a la celebraci¨®n de los contratos. La inexistencia de garant¨ªas de forma y de fondo.

Precisamente para cristalizar esta idea de seguridad jur¨ªdica preventiva, la ley impone al notario la obligaci¨®n de identificar a los contratantes, apreciar su capacidad, velar por la legalidad de los acuerdos, verificar las cargas y grav¨¢menes de las fincas y, casi lo m¨¢s importante, obtener el llamado consentimiento informado, que significa que las partes han comprendido los acuerdos que van a firmar. Con todo ello se elabora un t¨ªtulo ejecutivo, la escritura p¨²blica, que tiene las suficientes garant¨ªas para sustentar un procedimiento de subasta r¨¢pido sin que padezcan los derechos individuales, sean del ejecutante o del ejecutado. El ejecutado, obviamente, tiene que pagar, pero no de cualquier manera. Resulta as¨ª que, al final, el sistema notarial, que algunos "modernos" califican de medieval, es precisamente el que evita los comportamientos que Krugman califica de feudales.

Y tampoco la supuesta agilidad y ahorro de coste est¨¢n del lado de los "modernos". Si entran en la web del FBI y consultan Mortgage fraud, informe de 2009, podr¨¢n comprobar que recoge una estimaci¨®n de The Prieston Group que cifra las p¨¦rdidas anuales consecuencia de las hipotecas fraudulentas entre 4.000 y 6.000 millones de d¨®lares anuales. Los casos perseguidos por los fiscales ascienden a 1.500 millones de d¨®lares. En 2010 el temporal ha arreciado. La supuesta flexibilidad, que aconsejaba el informe Doing bussines del Banco Mundial en su tradicional l¨ªnea, les ha resultado ruinosa. El dinero p¨²blico que en su d¨ªa se emple¨® en reflotar las aseguradoras monol¨ªnea y los bancos, ahora deber¨¢ redoblarse para resarcir a los propietarios despojados. De momento se pide una moratoria en las ejecuciones hasta que se aclaren todas las dudas surgidas en la documentaci¨®n requerida para el lanzamiento. Moratoria a la que, pese a las reiteradas peticiones, el Gobierno de Obama se resiste porque podr¨ªa paralizar buena parte del reciclaje inmobiliario. Colapso y ruina pueden ser las ¨²ltimas palabras en este tema.

La mal llamada agilidad en los formalismos ha devenido finalmente en agilidad fatal. Salvo que se mire el negocio desde otra perspectiva. Si, como apuntaba Joaqu¨ªn Estefan¨ªa, el 51% de las titulaciones de hipotecas subprime fueron compradas por no residentes en Estados Unidos, las cuentas no salen tan desfavorables. Toda la riqueza creada por las subprime -constructores, industriales, operarios, intermediarios, comisionistas, etc¨¦tera- se ha quedado en Estados Unidos, mientras que las p¨¦rdidas solo se han sufrido en un 49%. No est¨¢ tan mal. Mientras tanto, Wall Street ha ganado un mont¨®n de dinero con las colocaciones. Que haya salido trasquilado alg¨²n banco europeo y que unos cuantos miles de americanos hayan sido lanzados de sus casas es un mal menor.

Por otra parte, tampoco ha de extra?arnos que Estados Unidos exporte sus problemas. Ahora mismo, por ejemplo, el dinero que la Reserva Federal va a utilizar en comprar deuda p¨²blica a los bancos aprovechar¨¢ solamente a los norteamericanos, mientras que la depreciaci¨®n que produzca la soportar¨¢n en buena parte los extranjeros tenedores de papel moneda o deuda nominada en d¨®lares. Si por cada d¨®lar en Estados Unidos hay otro d¨®lar en manos extranjeras, la mitad del efecto inflacionista la pagan los de fuera, mientras que las dos mitades del dinero creado son solo para los nacionales. Tampoco es mal negocio. Si encima sirve para exportar, m¨¢s que mejor. Y es que, como ellos mismos dicen, el diablo est¨¢ en la letra peque?a.

En resumen, dos conclusiones que pueden resultar ¨²tiles. No renunciemos a las formas si no queremos volver al feudalismo. Y, segunda, cuidado con el amigo americano, que ya nos coloc¨® las Enron, las puntocom, las hipotecas defectuosas y ahora va a por la devaluaci¨®n disimulada bajo el tecnicismo quatitative easement. Otra expresi¨®n que no se entiende, como las subprime, a menos que uno se ponga a echar cuentas. -

Enrique Branc¨®s N¨²?ez es notario. Representante del Notariado espa?ol en el Consejo de Notariados de la Uni¨®n Europea