Transacciones, recuperaci¨®n y el papel de las instituciones financieras

Uno de los problemas que est¨¢ afrontando el mercado de la vivienda en los ¨²ltimos dos a?os consiste en la escasez de unidades residenciales. A pesar de que las noticias son otras, y la mayor parte de los anuncios en prensa hablan de sobreoferta, lo cierto es que la fuerte ca¨ªda en la edificaci¨®n hasta los m¨ªnimos hist¨®ricos, y la situaci¨®n legal de las viviendas de segunda mano en las que se ha impagado el cr¨¦dito, hacen que o bien no exista oferta disponible suficiente para satisfacer las necesidades, o bien la situaci¨®n legal de las mismas no permita una ¨¢gil asignaci¨®n. Tanto un caso como otro tienen el mismo efecto en el mercado, que es la escasez, raz¨®n suficiente para entender que los precios residenciales no caigan demasiado a pesar de la rudeza de la crisis econ¨®mica que se experimenta, de forma que los precios de las viviendas se han reducido (en media) tan solo un 14% acumulado entre el tercer trimestre de 2007 y el primero de 2011, en el conjunto del Estado.

Este es un problema conocido por los economistas, el de la incapacidad de ajustar demanda y oferta en un mercado distorsionado por un shock econ¨®mico que no es capaz de hacer su labor de asignaci¨®n porque los mecanismos de funcionamiento no act¨²an como habitualmente ven¨ªan haciendo, o bien han desaparecido. La reducci¨®n dr¨¢stica del n¨²mero de operadores-intermediarios (que hab¨ªan aumentado siguiendo beneficios f¨¢ciles en un mercado en ebullici¨®n) as¨ª como de los canales de distribuci¨®n de financiaci¨®n (y el endurecimiento en la concesi¨®n de pr¨¦stamos), muestran que esto puede estar pasando en el mercado de la vivienda en Espa?a, con sus efectos negativos sobre la cobertura de necesidades residenciales. Esto es m¨¢s relevante a¨²n si se tiene en cuenta que puede haber una proporci¨®n del parque disponible fuera de los circuitos de comercializaci¨®n tradicional, como son las instituciones financieras, menos preparadas para interactuar con el mercado inmobiliario. En estas condiciones, puede ocurrir que el excedente de oferta bloqueado nunca llegue a la demanda, incentivando a¨²n m¨¢s la ineficiencia de un mercado herido de gravedad.

En estas condiciones, y conociendo que la demanda se sigue acumulando, son bien recibidas las iniciativas para reponer los canales de distribuci¨®n de viviendas, y m¨¢s aquellas que lo utilizan las nuevas tecnolog¨ªas. En el caso de la provincia de Alicante, los demandantes son tanto nacionales como extranjeros, con lo que la estructura de distribuci¨®n es, si cabe, m¨¢s necesaria, y cualquier red de comercializaci¨®n puede ser clave para retornar el funcionamiento al mercado. Si, adem¨¢s, se da salida a los stocks acumulados en las instituciones financieras, entonces pueden resolverse dos problemas de una vez.

Recientemente, se han publicado informaciones sobre la actividad comercializadora de viviendas por las instituciones financieras espa?olas. Se afirmaba que desde 2009 hasta 2011 (primer trimestre), han comercializado m¨¢s de 25.000 viviendas de sus balances, lo que supone un 2,62% del total de transacciones de viviendas que el Ministerio de Fomento registra en sus estad¨ªsticas. Del listado de entidades, la comercializadora de la CAM, CAM Mediterranean, estaba en el primer lugar. Esta empresa utiliza de forma intensiva las nuevas tecnolog¨ªas en su proceso comercializador. Sus cifras de operaciones son equivalentes a un 0,64% del total nacional, cantidad que no es peque?a si se tiene en cuenta que procede de una sola empresa, pero gana relevancia si se detalla por provincias, donde aparecen unas cuotas de mercado muy importantes, como son un 5,5% del total de transacciones en Alicante, 3,64% en Murcia y 2,52% en Valencia, todo ello teniendo en cuenta los totales desde 2009 hasta el primer trimestre de 2011. Estas cantidades pueden mostrar una vuelta al mercado de una cifra importante de viviendas y, por tanto, la cobertura de una demanda latente.

Por su parte, las unidades a las que se les da salida no parecen encontrarse bloqueadas por disposiciones legales (en cuyo caso nunca podr¨ªan haber sido objeto de transacci¨®n), lo que es una muestra de una flexibilidad especial en la gesti¨®n de esta caja, que va desde los acuerdos de daci¨®n en pago, m¨¢s generalizados que en otras instituciones financieras, a la eficiencia en los sistemas de comercializaci¨®n de las unidades disponibles. Los precios, por supuesto, juegan un rol importante en los acuerdos de compra, y el hecho de que haya m¨¢s oferta accesible puede justificar el que los precios en Alicante hayan ca¨ªdo algo m¨¢s que en el contexto nacional, un -22,9% acumulado desde 2007 en la provincia de Alicante, seg¨²n los datos del Ministerio de Fomento.

Precios m¨¢s ajustados, eficiencia en el proceso de transacci¨®n y buena voluntad, ayudan a la recuperaci¨®n del funcionamiento del mercado residencial, que es clave para la econom¨ªa, especialmente en los casos de la provincia de Alicante y de Murcia. Adem¨¢s, en los periodos de crisis grave como el que se est¨¢ viviendo es muy necesaria la existencia de empresas comprometidas con la econom¨ªa local que sean capaces de llevar a cabo iniciativas en favor de la recuperaci¨®n, especialmente financieras.

Paloma Taltavull, Universidad de Alicante.