Entrevista con Jos¨¦ Manuel Galindo

El mercado inmobiliario sufre s¨ªntomas de agotamiento. Seg¨²n la Asociaci¨®n de Promotores Inmobiliarios (Asprima), en los pr¨®ximos a?os desaparecer¨¢n el 40% de las 40.200 inmobiliarias que existen en Espa?a. ?Crisis o aterrizaje suave? Jos¨¦ Manuel Galindo, presidente de Asprima, ha charlado con los lectores sobre vivienda y negocio inmobiliario.

1juan19/06/2007 06:31:21

?C¨®mo valora el hecho de que las dos principales entidades financieras del pa¨ªs est¨¦n deshaci¨¦ndose a marchas forzadas y en bloque del "lastre" inmobiliario?

Las entidades inmobiliarias no se est¨¢n deshaciendo del "lastre" inmobiliario, est¨¢n obteniendo recursos l¨ªquidos para destinarlos a su actividad principal. Desde un punto de vista econ¨®mico-financiero, la operaci¨®n de venta y posterior alquiler es inocua, independientemente del precio de venta. Ejemplo: es lo mismo vender al y alquilar al por ciento, que vender a que supone el por ciento de alquiler. Si vendo hoy y alquilo hoy y baja ma?ana, mi alquiler autom¨¢ticamente y porcentualmente subir¨ªa.

2Pedro19/06/2007 06:35:45

?Aterrizaje suave o crisis en el sector inmobiliario? ?M¨®jese por favor!

Nunca me ha importado mojarme. Si entendemos crisis como "mutaci¨®n importante" (ve¨¢se la definici¨®n de la RAE), me quedo con aterrizaje. No existe el crecimiento cont¨ªnuo si los ciclos y la bondad del cambio depende de la amabilidad del mismo. Hoy por hoy, el aterrizaje es real, es cierto, y no traspasa los l¨ªmites del riesgo controlado.

3POPA19/06/2007 06:37:52

Actualmente, para un particular, ?qu¨¦ es preferible invertir en oficinas, en viviendas o en letras?

Depende de su perfil y de su informaci¨®n. Yo aconsejar¨ªa siempre invertir en lo que se conoce. Los mercados inmobiliarios son siempre locales y siempre hay buenas oportunidades en cualquiera de los momentos del ciclo econ¨®mico. En momentos de cambio, siempre hay que ser m¨¢s cauto.

4pepe el charnego19/06/2007 06:39:30

Tengo un piso vac¨ªo que compr¨¦ en 2004. ?Debo venderlo ya?

?Necesitas el dinero? ?Tienes oportunidad de invertirlo en otro producto de mayor rentabilidad? S¨ª es as¨ª, vende.

5Eurotopia19/06/2007 06:43:39

La subida de los tipos puede desencadenar un enfriamiento de la econom¨ªa, de hecho es una de las maneras para sujetar la inflacci¨®n. Si la subida es excesiva, si puede limitar el crecimiento econ¨®mico. El Banco Central Europeo se supone ser¨¢ suficientemente responsable para compatibilizar las dos variables, inflacci¨®n y tipos. Y estamos muy pr¨®ximos al fin de la subida de los tipos. Seguramente ser¨¢ un a?o estable en los tipos.

6LESTATZ19/06/2007 06:48:23

Un articulo de el diario "The times " advierte que el precio de la vivienda en Espa?a se ha inflado artificialmente durante muchos a?os. Tambi¨¦n alerta de que el porcentaje de inter¨¦s contratado en funci¨®n al PIB en nuestro pa¨ªs es totalmente descompensado y extremadamente alto. (Opini¨®n contraria por cierto a la del director del Banco de Espa?a) A esto se suman problemas como la sobreoferta y el futuro paro en la construcci¨®n. Ante todo esto mi pregunta es clara: ?Vamos al colapso econ¨®mico?

Estoy convencido de que no. El sector inmobiliario, a pesar del ajuste exclusivo a la vivienda, seguir¨¢ muy fuerte. Viviendas seguiremos produciendo y comprando m¨¢s de . anuales en los pr¨®ximos a?os. Lo cual, est¨¢ muy bien. Y los mercados no residenciales (oficinas, comercios, centros comerciales...) est¨¢n mejor que en los ¨²ltimos a?os. La econom¨ªa seguir¨¢ creciendo. Somos una econom¨ªa de servicios que va bien y sigue creciendo tambi¨¦n la inversi¨®n en bienes de equipo. Aunque si que nos queda algo en lo que mejorar, la productividad.

7STIRNER19/06/2007 06:51:24

Segun su propia asociaci¨®n, que el 40% de promotoras cierren no les preocupa pues solo cerrar¨¢n las que manten¨ªan una pol¨ªtica puramente especulativa, pero francamente, ?no cree que lo preocupante en si mismo es reconocer por consiguiente que casi la mitad del sector se mueva por intereses especulativos? Gracias.

No es as¨ª. Este por ciento de promotoras no significan m¨¢s all¨¢ del por ciento de la cifra de negocio del sector. El por ciento, como es evidente, no representa la mitad del sector. La verdadera industria inmobiliaria es estable, s¨®lida y solvente. Este tema no nos preocupa de ninguna manera.

8Luisa19/06/2007 06:54:13

Buenas tardes. ?Qu¨¦ opini¨®n le merecen iniciativas como las de Jos¨¦ Moreno, "el pocero de Fuenlabrada", que dice que el precio l¨®gico de una vivienda es de 10 millones de pesetas?

Esta iniciativa me parecer¨ªa magnifica si se pudiera generalizar. Desgraciadamente es anecd¨®tica aunque encomiable. Las viviendas pueden llegar a valer solamente lo que cuesta la construcci¨®n si nos regalan el suelo y trabajamos gratis. ?Podemos imaginar un escenario as¨ª?

9Paolo19/06/2007 06:57:41

La noticia es de hoy: "Solbes afirma que los ciudadanos destinan a la vivienda un tercio de su salario". ?Cree que es cierto? ?O realmente destinamos m¨¢s, yo dir¨ªa que incluso un 70% del sueldo?

La afirmaci¨®n del Se?or Solbes es una afirmaci¨®n que seguramente representa a la media nacional. Habr¨¢ situaciones concretas que deban destinar mayor porcentaje y otras menor porcentaje. Las ayudas p¨²blicas deben destinarse a este segundo segmento de poblaci¨®n. La situaciones personales siempre son singulares y no generalistas. Con car¨¢cter general, destinar un tercio del salario a la compra de la vivienda es lo que dicen los libros.

10Edu_vivienda19/06/2007 07:02:33

?Qu¨¦ hacer con todos los trabajadores de la construcci¨®n cuando decaiga el boom inmobiliario que parece que ya se avecina?

El sector inmobiliario ocupa aproximadamente a un por ciento de la poblaci¨®n. Hemos comentado que solamente existe ajuste en el segmento residencial, y este est¨¢ acotado. El excedente de mano de obra va a ser facilmente absorvible por otros sectores econ¨®micos, por ejemplo, servicios que emplean al por ciento de la poblaci¨®n, que se muestran muy activos y en parte, tambi¨¦n por el sector industrial. Igualmente, el proceso de inmigraci¨®n laboral, que ha abastecido de mano de obra al sector, se est¨¢ ajustando a cifras menores. No veo un problema grave en cuanto al empleo.

11ojeador19/06/2007 07:04:10

?C¨®mo est¨¢ y que perspectivas ve al segmento de locales comerciales?

Bien. La econom¨ªa seguir¨¢ creciendo razonablemente y con ella el consumo.

12N¨²ria19/06/2007 07:09:00

?Qu¨¦ hay que hacer con el excedente de pisos que hay en el mercado?

Esta es precisamente la variable que determinar¨¢ la mayor o menor amabilidad del ajuste del sector. Progresivamente se reducir¨¢ la producci¨®n de viviendas y, en paralelo, se ir¨¢n absorviendo los posibles pisos excedentarios. Lo importante es dejar que el mercado haga su trabajo y no tener tentaciones de intervenirlo. Tambi¨¦n es muy importante ser responsable con las opiniones, sobre todo, los analistas, para no provocar respuestas equivocadas de los ciudadanos. Hay que explicar siempre los fundamentos de las opiniones y no hacer afirmaciones no fundamentadas.

13Eva19/06/2007 07:14:55

Hola Sr. Galindo. Como Presidente de Asprima, ?qu¨¦ le parece la estrategia del Santander de vender casi todos sus edificios? Gracias.

Estoy convencido que el Se?or Bot¨ªn sabe muy bien lo que se hace. No por vender sus activos inmobiliarios, como un fin en s¨ª mismo, sino para desarrollar alguna operaci¨®n financiera, propia de su actividad, que le va a reportar muchos beneficios. Es una estrategia vinculado a la naturaleza de su negocio, que es lo que mejor sabe hacer. Ya he explicado que desde un punto de vista econ¨®mico-financiero, la operaci¨®n de venta de los activos no a?ade valor en lo que se refiere a lo inmobiliario.