Se cierra la brecha entre alquiler y compra

Alquilar no es tirar el dinero. Al menos ahora, cuando la subida de los tipos de inter¨¦s ha pillado a quienes firmaron su hipoteca en pleno boom inmobiliario. La brecha entre el pago mensual del pr¨¦stamo y el del alquiler se ha estrechado desde diciembre de 2005, en que empez¨® a subir el precio del dinero. El pago mensual de la hipoteca asciende ya a 896 euros de media, seg¨²n se desprende de los datos del Instituto Nacional de Estad¨ªstica, mientras que la renta media por un piso en Espa?a es de 536 euros, de acuerdo con el Ministerio de Vivienda.

Alquilar un piso en Madrid o Barcelona resulta la mitad de barato que afrontar los pagos mensuales de un pr¨¦stamo

Las cifras bailan, y mucho, dependiendo de la ciudad, pero un informe publicado por la Fundaci¨®n de la Caja de Ahorros demuestra que la compra s¨®lo es ventajosa frente al alquiler cuando el tipo aplicado a la hipoteca (la suma del Euribor y el diferencial, que suele estar entre el 0,25% y el 1%) es inferior al 7%. Con el Euribor actual a 12 meses, del 4,71%, el coste de la propiedad y el alquiler se aproximan.

Sin embargo, Jos¨¦ Garc¨ªaMontalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra afirma que uno de los principales errores que comete el consumidor es "comparar cu¨¢nto cuesta comprar y cu¨¢nto alquilar, y no cu¨¢nto cuesta vivir". Es decir, al hacer n¨²meros hay que valorar tanto el precio del piso como las cargas asociadas.

La abogada del despacho CMS Albi?ana Ana Jim¨¦nez Requena recuerda que "la compra de una casa supone un mayor esfuerzo inversor que el arrendamiento". No s¨®lo por los impuestos indirectos que no se aplican al alquiler, sino tambi¨¦n por los gastos registrales y notariales.

"Hay que tener en cuenta que el coste financiero de los pr¨¦stamos hipotecarios y la situaci¨®n de los precios en el mercado suponen que una misma cantidad, aplicada al pago del alquiler o de la hipoteca, cunda m¨¢s en el caso del alquiler", afirma.

El portal Idealista.com, por ejemplo, calcula que la opci¨®n de alquilar en Espa?a resulta un 46% m¨¢s barata que la compra. Compara el precio de alquiler y adquisici¨®n de sus viviendas anunciadas, con el supuesto de que el comprador pide con un pr¨¦stamo de euribor m¨¢s 0,50% a 30 a?os y sin tener en cuenta posibles ahorros iniciales y los gastos de compra. Pues bien, en Madrid alquilar resulta un 51,7% m¨¢s barato, mientras que en Barcelona supone un ahorro del 48,4%.

Otro aliciente de la compra se est¨¢ viendo tambi¨¦n mermado. Se trata de la revalorizaci¨®n del inmueble, que en los ¨²ltimos a?os ha avanzado a un ritmo de dos d¨ªgitos y que, sin embargo, ahora ya pierde fuelle. Las previsiones m¨¢s optimistas se?alan que este a?o habr¨¢ una subida cercana al IPC, mientras que las m¨¢s pesimistas apuntan a que el valor de los pisos ya est¨¢ cayendo.

El director del M¨¢ster en Asesor¨ªa y Consultor¨ªa Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, recomienda optar por el alquiler y, en caso de querer comprar, tomarse "tranquilamente" entre dos y tres a?os para hacerlo. No obstante, la fiscalidad todav¨ªa premia al comprador con una deducci¨®n anual del 15% sobre el importe de las cantidades que se destinen a sufragar la vivienda (hasta un m¨¢ximo de 9.015 euros), mientras que la normativa estatal todav¨ªa no prev¨¦ ninguna deducci¨®n en el Impuesto sobre la Renta de las Personas F¨ªsicas (IRPF) para el alquiler.

S¨ª lo aplican algunas comunidades, como la de Madrid y Catalu?a, y el proyecto que esta semana ha presentado el Gobierno central fija que los inquilinos que ganen menos de 24.000 euros brutos se podr¨¢n deducir el 10,05% en el IRPF en 2008.

El economista Julio Rodr¨ªguez sostiene que la medida no supone "la equiparaci¨®n plena" entre la compra y el alquiler y opina que se limitar¨¢ a favorecer fiscalmente a las familias con menores ingresos. Garc¨ªa Montalvo coincide. Es m¨¢s, opina que las desgravaciones para la compra de viviendas "no tienen sentido", puesto que las considera regresivas.

La otra medida que ha anunciado el Ministerio de Vivienda, la ayuda de 210 euros para los trabajadores de entre 22 y 30 a?os con unos ingresos m¨¢ximos de 22.000 euros brutos al a?o tampoco ha ca¨ªdo en gracia entre la mayor¨ªa del sector inmobiliario. Primero, porque estas ayudas ya se conced¨ªan a trav¨¦s de las partidas que gestionaban las comunidades o que bien iban a cargo de ¨¦stas.

La Generalitat catalana lleva tres a?os concediendo ayudas de 240 euros (30 m¨¢s que las del plan de la ministra Carme Chac¨®n) a quienes ingresen menos de 22.000 euros al a?o. La secretaria de Vivienda, Carme Trilla, afirma que la intenci¨®n del departamento es que sean una prestaci¨®n, por lo que se dan de forma indefinida hasta que mejore la situaci¨®n econ¨®mica del destinatario.

La Comunidad de Madrid tiene un plan para que los j¨®venes hasta 35 a?os puedan alquilar un piso a un precio un 40% inferior al de mercado con opci¨®n a compra a los siete a?os. Ambas comunidades ya prev¨¦n, adem¨¢s, desgravaciones fiscales al alquiler en sus tramos auton¨®micos del IRPF, pero menos generosas que el tope deducible de 906 euros que fija Chac¨®n.

Plan ineficaz

Todos los expertos coinciden en que el plan ser¨¢ ineficaz porque s¨®lo incentiva la demanda, no la oferta. Y el problema, sostienen, es que en Espa?a el parque de vivienda en alquiler es muy exiguo, y el p¨²blico, casi inexistente. "Se act¨²a sobre la demanda, cuando el problema es la oferta. Este dinero ir¨¢ todo al propietario. Y lo mismo ocurre con las desgravaciones", se?ala Bernardos.

De igual forma opina el secretario general de la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Espa?a, Manuel Mart¨ª, que se?ala que el impacto del plan de Chac¨®n ser¨¢ limitado porque hay pocos pisos en alquiler.

El soci¨®logo Jes¨²s Leal considera que, m¨¢s que ayudas o desgravaciones, se debe crear un parque p¨²blico para personas con bajos ingresos que no pueden acceder a la vivienda de otra forma. Porque parad¨®jicamente, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid hay m¨¢s pisos en alquiler en el caro norte de la regi¨®n (Majadahonda y Las Rozas) que en el sur (Getafe y Legan¨¦s), mucho m¨¢s asequible. La explicaci¨®n: el demandante de pisos de alquiler lo conforma un grupo bastante heterog¨¦neo, desde los menos favorecidos econ¨®micamente, que no pueden pagarse una casa, hasta profesionales con gran movilidad laboral, pasando por los j¨®venes que a¨²n no han definido su proyecto vital.

Promotores e intermediarios insisten en mejorar la fiscalidad de los particulares que sacan sus pisos al mercado, aunque Garc¨ªa Montalvo recuerda que la nueva ley del IRPF ya exime del 50% de este tributo a los que arrienden y del 100% a los que alquilen a menores de 35 a?os.

Esta informaci¨®n ha sido elaborada por Llu¨ªs Pellicer, Carmen S¨¢nchez-Silva, Sandra L¨®pez Let¨®n, Clara Blanchar y Eva Ruiz-Hidalgo