Blindados ante el alquiler

Vivir de alquiler es una opci¨®n minoritaria en Espa?a, s¨®lo un 11,25% de los hogares espa?oles optaba por hacerlo en 2006, seg¨²n datos del Ministerio de Vivienda. La cultura de la propiedad y una reducida oferta dificultan el despegue de una opci¨®n que el Gobierno se ha marcado como objetivo. El Plan de Apoyo a la Emancipaci¨®n e Impulso del Alquiler pone el acento con ayudas destinadas a uno y a otro lado: la demanda, 210 euros mensuales a partir del pr¨®ximo 1 de enero; y a la oferta, la agilizaci¨®n de los procesos de desahucio o la ampliaci¨®n de ayudas para propietarios. En la cara de la oferta, el objetivo es que se saquen m¨¢s pisos al mercado de alquiler con "todas las garant¨ªas". Un muro, las garant¨ªas, con el que chocan muchos de los que quieren sumarse a esta opci¨®n. Dos piezas de un mercado que cuesta encajar.

Es el caso de Aitor R. que lleva dos meses buscando un piso de alquiler en Madrid junto a una amiga. Cerca de la treintena, licenciados y mileuristas, la ¨²nica opci¨®n viable para independizarse es, por ahora, compartir vivienda. Pero, la tarea no es f¨¢cil. Adem¨¢s de los elevados precios y una oferta no demasiado amplia, chocan con el exceso de celo de muchos propietarios que, desprotegidos ante los largos tr¨¢mites en caso de impago, exigen fianzas de varios meses, avales bancarios o el pago de meses por adelantado.

"Muchas veces las condiciones suponen un desembolso cercano a los 6.000 euros, todos mis ahorros, explica Aitor. Hay casos en los que nos han pedido, adem¨¢s de n¨®mina y contrato indefinido, tres meses de renta por adelantado, avales bancarios por el importe de un a?o o fianzas de varios meses. Eso en alquileres que rondan los 900 euros", explica.

Al otro lado de estas peticiones, propietarios que, en muchos casos, han vivido ya malas experiencias con el arrendamiento, y quieren alquilar su casa pero arriesgando lo m¨ªnimo. "Te sientes desprotegido. Pueden destrozarte la casa, dejar de pagar. Necesitas muchos meses para recuperar el piso. Con esas garant¨ªas te aseguras perder menos dinero", explica Javier M., due?o de un piso en alquiler en Madrid. "Los propietarios, expone Carlos Mateu, abogado de Promein, necesitan de modo urgente que les abonen las rentas impagadas y que el inquilino moroso, profesional o no, desaloje su vivienda. El proceso actual de desahucio es excesivamente largo".

Ante esto, argumenta Fernando Encinar, de Idealista, "se ha generalizado pedir varios meses de fianza y aval bancario". A juicio de Encinar, en su portal hay cerca de 2.700 anuncios en alquiler frente a m¨¢s de 21.000 en venta en la ciudad de Madrid, estas medidas dificultan el acceso de algunos colectivos y "estrangulan el mercado".

Un mes de fianza por ley

Con la Ley de Arrendamientos Urbanos en la mano, lo ¨²nico obligatorio es un mes de fianza en met¨¢lico en el caso de viviendas y de dos si el uso es distinto. Isabel C¨¢mara, abogada de Ausbanc, considera que este punto es preceptivo y no se puede alterar. Desde la asociaci¨®n se recomienda evitar avales o fianzas excesivas. Asimismo C¨¢mara recuerda la obligatoriedad de que ese mes de fianza se deposite en el organismo designado en cada comunidad. En caso de no hacerlo hay sanciones estipuladas.

Pero, ya sin car¨¢cter obligatorio, la norma deja la puerta abierta a m¨¢s blindajes. "Las partes podr¨¢n pactar cualquier tipo de garant¨ªa [] adicional a la fianza en met¨¢lico", a?ade la normativa. Al otro lado, el inquilino es libre de decidir si las acepta. "Sabemos que si no lo hacemos nosotros, lo aceptar¨¢ otro y perderemos el piso, pero nos parecen abusos en toda regla", se resigna Aitor.

Entre dep¨®sitos y avales

?Qu¨¦ diferencias hay en cada una de las restantes garant¨ªas que se suelen exigir? Los meses de renta por adelantado o los dep¨®sitos por determinadas mensualidades 's¨®lo' suponen un desembolso extra de dinero que se da al arrendador.

Para el aval se necesita la intermediaci¨®n de una entidad bancaria. Normalmente lo que hace la entidad es, una vez que ha comprobado que se tiene el dinero requerido, inmovilizarlo y emitir el aval. Los gastos, aunque var¨ªan entre entidades, incluyen una comisi¨®n por formalizaci¨®n (ronda el 0,5%) y otra trimestral por riesgo de entre el 1 y el 1,5%.

A juicio de Carlos Mateu, de Promein, esta herramienta es una de las mejores garant¨ªas que existen para protegerse ante el impago de la renta (pese a no cubrir ni los destrozos ni los costes de un juicio), aunque reconoce que presenta inconvenientes para el inquilino. "El dinero se queda retenido y no puede disponer de ¨¦l", explica, adem¨¢s del coste que conlleva. El propietario puede ejecutar el aval "a primer requerimiento" en caso de impago y el banco est¨¢ obligado a abonarle las cantidades avaladas tras demostrar con pruebas documentales ese incumplimiento.

Al amparo del Estado

Ante esta situaci¨®n, el Gobierno ofrece opciones, que ahora va a reforzar con el Plan de Apoyo a la Emancipaci¨®n e Impulso del Alquiler, para dar "tranquilidad" al propietario. Una, existente desde abril de 2005, es recurrir a la Sociedad P¨²blica de Alquiler (SPA), dependiente del Ministerio de Vivienda. Si el propietario inscribe su vivienda en el programa, la SPA le garantiza que va a recibir la renta, independientemente de que el inquilino las abone, hasta la resoluci¨®n del contrato. Adem¨¢s, garantiza la devoluci¨®n de la vivienda en las mismas condiciones en las que se entrego.

En esta l¨ªnea, el nuevo plan incluye un ep¨ªgrafe denominado 'Alquiler Seguro' que, seg¨²n t¨¦cnicos del ministerio de Chac¨®n, viene a reforzar este punto de las garant¨ªas y se suma a la creaci¨®n de nuevos juzgados y al desarrollo de 'juicios r¨¢pidos' para desahucios. Unas medidas, que en opini¨®n de Mateu, van a ayudar a "que disminuya el temor del propietario en convertirse en arrendador".

En todo caso, en el sector inmobiliario, el anuncio de estas medidas se recibe con expectaci¨®n. Desde una de las principales agencias del pa¨ªs creen que ser¨¢ el mercado y no estos impulsos gubernamentales los que dicten el futuro del alquiler. Las subidas de tipos y las crecientes dificultades para vender, explican fuentes del sector, "pueden hacer que la gente saque casas y se opte m¨¢s por alquilar, no ser¨¢n las medidas del Gobierno, ser¨¢ el mercado".