Hipotecas pendientes del precio de la casa

Problemas reales los hay, y muchos. Primero, para los particulares hipotecados que ven c¨®mo el Eur¨ªbor, la referencia utilizada por m¨¢s del 90% de los pr¨¦stamos espa?oles, sigue sin dar el m¨¢s m¨ªnimo respiro. Se negocia por encima del 4,75%, lo que, una vez m¨¢s, traer¨¢ como consecuencia una subida de las cuotasmensuales para quienes tengan que revisarlas.

Sobre los particulares hipotecados no s¨®lo planea esta preocupaci¨®n sino otra m¨¢s profunda: ?qu¨¦ suceder¨ªa con su hipoteca si el precio de la vivienda descendiera dr¨¢sticamente?, ?deber¨ªan aportar garant¨ªas adicionales?No si cumplen regularmente sus compromisos de pago, dicen las entidades financieras.De no cumplirlos, y si el valor de tasaci¨®n de la casa bajaram¨¢s de un 20%y la hipoteca superara entonces el 80% del valor de esa nueva tasaci¨®n, s¨ª ser¨ªa posible.

Pero ?puede darse este caso? "Los estudios actuales son divergentes y mientras unos llegan a hablar de recortes del 5% en el precio de la vivienda y otros del 30%, la realidad es que nunca se ha producido una ca¨ªda tan pronunciada, por lo que no parece que las entidades se vean abocadas a esta situaci¨®n", explica ?ngel Mas, presidente europeo de Genworth Financial MI. "No hay que olvidar que, adem¨¢s, una de cada cuatro hipotecas firmadasen Espa?a tiene un seguro de cr¨¦dito, en cuyo caso sus titulares est¨¢n cubiertos de esta contingencia", a?ade.

Para Gregorio Mayayo, presidente de la Asociaci¨®n HipotecariaEspa?ola, "las entidades no pedir¨¢n

nunca a quienes pagan regularmente sus cuotasmensuales garant¨ªas adicionales para cubrir un posible descenso del precio de las viviendas. No tiene sentido. Si los clientes incumplen sus compromisos de pago, bancos y cajas pueden iniciar los procesos de ejecuci¨®n pertinentes, y si se llega al embargo y venta de la casa y el precio que se obtiene por ¨¦sta esmenor que la deuda acumulada, el cliente debe responder de ella con el resto de sus bienes personales, por lo que ya est¨¢n asegurados".

Los particulares que desean adquirir un piso y para ello necesitan financiaci¨®n se enfrentan no s¨®lo a unos tipos de inter¨¦s elevados, sino tambi¨¦n al problema de la valoraci¨®n de su vivienda y al de sus posibilidades reales de obtener cr¨¦dito, ya que, seg¨²n Mas, "los criterios de selecci¨®n de las entidades se han endurecido claramente: el c¨¢lculo sobre el porcentaje que las letras deben suponer sobre el volumen de ingresos del particular se ha vuelto mucho m¨¢s conservador; la documentaci¨®n exigida es muchom¨¢s estricta y exhaustiva; al empleo se le piden ya requerimientos de estabilidad; se impone centralizar todos los procesos de selecci¨®n en vez de dejarlos enmanos de las sucursales...".

Fernando Herrero, vicepresidente de la Asociaci¨®n de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), se?ala adem¨¢s que en los ¨²ltimos tiempos se est¨¢n dando situaciones cuando menos extra?as. "Es el caso de personas que adquirieron hace un a?o una vivienda sobre plano a un precio, asegur¨¢ndose, en funci¨®n de ¨¦l, una financiaci¨®n del 80% del valor. Y ahora se encuentran, a tres meses de la entrega del piso, que sumisma promotora est¨¢ rebajando precios y que la entidad financiadora, consciente de ello, deniega la cantidad prevista a esos compradores, al superar ese porcentaje de financiaci¨®n. O les exige garant¨ªas adicionales".

"Tambi¨¦n es el caso de personas que reponen vivienda", contin¨²a. Han comprado una casa nueva sin vender la antigua y cuando lo hacen reciben menos ingresos de los previstos, lo que obliga a aumentar la financiaci¨®n, "y no siempre se concede", se?ala Herrero. "Para estas personas no hay soluci¨®n efectiva", seg¨²n todas las fuentes consultadas, salvo que presenten ante la entidad garant¨ªas adicionales, avales o que, pese a su coste, recurran a los pr¨¦stamos personales. No hay que perder de vista que la sombra de las subprime es alargada y que si hasta hace no demasiado tiempo bancos y cajas conced¨ªan, con los avales, seguros o garant¨ªas adicionales pertinentes, financiaciones que superaban el 80% del valor de tasaci¨®n, ahora ya no lo hacen, lo que expulsa del mercado a un buen n¨²mero de particulares sin ahorro previo.

Para las entidades, los problemas tambi¨¦n son reales. Lamorosidad aumenta y, seg¨²n el presidente de la Confederaci¨®n Espa?ola de Cajas de Ahorros (CECA), Juan Ram¨®n Quint¨¢s, "a¨²n ir¨¢ a m¨¢s. Si la econom¨ªa espa?ola crece en torno al 2% en 2008 y 2009, lamorosidad del sistema financiero espa?ol podr¨ªa alcanzar el 2%en el presente ejercicio frente al 1% actual y aumentar hasta el 3% el pr¨®ximo a?o". A esto se une que el perfil de cliente hipotecario ha cambiado en los ¨²ltimos a?os. Los bancos reconocen: "Nos enfrentamos a algunos clientes que, con porcentajes de financiaci¨®n muy elevados sobre su vivienda y, por tanto, con deudas muy cuantiosas, prefieren abandonar sus casas antes de seguir pagando sus cuotas mensuales".

Para todos estos problemas las soluciones son, por elmomento, pocas. El Gobierno tiene previsto

aprobar en breve unamedida que permita alargar el plazo de vida de las hipotecas gratuitamente. Con ello se podr¨ªan reducir las cuotas mensuales y compensar la subida de los tipos de inter¨¦s de los ¨²ltimos a?os. "Lamedida es tan s¨®lo un parche. Se paga menos de momento pero, a la larga, se multiplican los intereses. Adem¨¢s, cuanto m¨¢s se ampl¨ªe un cr¨¦dito, m¨¢s expuesto est¨¢ el particular a verse afectado por la evoluci¨®n de los tipos", explica Iliana Izverniceanu, portavoz de la Organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios (OCU), que a?ade que "el Ejecutivo deber¨ªa retomar la antigua idea que ten¨ªa cuando estaba en la oposici¨®n, de implantar una ley integral de sobreendeudamiento familiar que contemplara, entre otras cosas, soluciones reales para las personas con dificultades transitorias para hacer frente a sus deudas".