Las dos caras del arbitraje

Miles de propietarios reticentes a alquilar sus casas han encontrado en el arbitraje privado la soluci¨®n perfecta. La lentitud de la justicia ordinaria ha sido el caldo de cultivo para la aparici¨®n de instituciones sin ¨¢nimo de lucro que prometen desahucios r¨¢pidos y el cobro de las rentas impagadas.

El arbitraje es r¨¢pido y m¨¢s econ¨®mico que el proceso judicial, y eso ofrece seguridad a los propietarios que buscan blindar sus contratos. La justicia tarda entre nueve y doces meses en echar de casa ajena a un inquilino que no paga. El laudo arbitral (sentencia firme) se obtiene en un plazo de 25 a 35 d¨ªas de media desde la aceptaci¨®n del ¨¢rbitro y, al ser un procedimiento escrito, no hay necesidad de comparecencia del propietario y del inquilino.

El laudo arbitral se obtiene en un plazo de 25 a 35 d¨ªas de media desde la aceptaci¨®n del ¨¢rbitro

Para cobrar las rentas impagadas no basta con el arbitraje, es necesario un seguro

"El mercado del alquiler llegar¨¢ a los tres millones de viviendas en el primer trimestre de 2009, un mill¨®n m¨¢s que hace s¨®lo dos a?os", seg¨²n Carlos Ruiz, gerente de la compa?¨ªa Arrenta."La salida al mercado de pisos en alquiler ha crecido un 30% al eliminar la inseguridad jur¨ªdica mediante el arbitraje", indican en La Corte de Arbitraje Econ¨®mico de Derecho y Equidad, empresa que pone en marcha en el a?o 2006 el Plan Nacional de Alquiler Garantizado (PNAG), un nombre que ha generado mucha controversia y alguna que otra denuncia por publicidad enga?osa. A pesar de las apariencias, nada tiene que ver con ninguna administraci¨®n p¨²blica. A este arbitraje se han acogido m¨¢s de 550.000 personas. Dicen en La Corte que una de cada dos inmobiliarias facilitan sus arbitrajes y que se han resuelto ya m¨¢s de 14.000 conflictos de arrendamiento.

De 2003 a junio de 2008, un total de 153.477 contratos de alquiler han incorporado el convenio arbitral de otra empresa, la Asociaci¨®n Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad (Aeade). La entidad, presidida por el ex presidente del Senado Juan Ignacio Barrero Valverde, del PP, y que ha fichado a jueces y magistrados de renombre, tiene convenios con distintas administraciones p¨²blicas para ofrecer el arbitraje en alquileres, la ¨²ltima, con el Gobierno de La Rioja. Prev¨¦ cerrar el a?o con 75.000 nuevos contratos, un 35% m¨¢s que en 2007.

La morosidad en los alquileres casi se ha duplicado, "de ah¨ª que el n¨²mero de procedimientos arbitrales este a?o sea tan elevado, 481", indica Javier ?scar de Hoyos, secretario general de Aeade.

El caso de Josep y Marga

Dan buena cuenta Josep Carreras Molins y Marga Forns Guzm¨¢n. El arbitraje, en este caso de Aeade, les ha ayudado a recuperar su piso en Llinars del Vall¨¨s, Barcelona, "sin ning¨²n tipo de comunicaci¨®n con el inquilino en un tiempo m¨¢s que razonable, un mes y veinte d¨ªas". Antes de comenzar el proceso tuvieron que ingresar 425 euros como gastos de suplidos (Aeade solicita provisi¨®n de fondos para cubrir una parte de sus honorarios).

El inquilino ha dejado de forma voluntaria la vivienda y las rentas que deb¨ªa las ha descontado de la fianza, con lo que han quedado en paz. Pero el inquilino tiene ahora que abonar los gastos que conlleva todo el proceso arbitral y que ascienden a 1.472 euros. El 60% de los laudos son ejecutados judicialmente y el 40% restante acaban en acuerdo. Por eso, en la Asociaci¨®n Comunitaria de Arbitraje y Mediaci¨®n creen que el arbitraje es la mejor medida contra el atasco judicial.

A la v¨ªa judicial

Eso, siempre que el inquilino se amedrente y se vaya de forma voluntaria. Mar¨ªa Dolores Lanchas, de 60 a?os, no ha tenido tanta suerte con su local, situado en la ronda de Atocha (Madrid). Sus inquilinos deben 3.000 euros de rentas y no est¨¢n dispuestos a entregar las llaves. Mar¨ªa Dolores, que ha pagado 615 euros para iniciar el arbitraje, tiene ya un laudo, pero ahora debe acudir a la v¨ªa judicial. Sus inquilinos deben adem¨¢s 2.200 euros correspondientes a los costes arbitrales de Aeade.

A Juan Jos¨¦ Jim¨¦nez G¨®mez tambi¨¦n le dejaron de pagar el alquiler de su piso en Valencia. En abril inici¨® el arbitraje y en junio recuper¨® la vivienda. A diferencia de los dem¨¢s, ten¨ªa un seguro de cobro de las rentas con la financiera de Arrenta. Pero "no es lo que esperaba", dice, "porque el primer mes no lo pagan, y tampoco me han pagado los gastos de luz, agua y dem¨¢s; no le¨ª la letra peque?a".

La mala suerte ha querido que los nuevos inquilinos de Juan Jos¨¦ le hayan dejado de pagar la renta. Vuelta a empezar. Hasta aqu¨ª, el arbitraje es un m¨¦todo que en teor¨ªa anima el mercado del alquiler. Aunque hay quienes piensan que en la pr¨¢ctica no es tan eficaz.

"La expulsi¨®n del inquilino moroso y el cobro forzoso de las deudas nunca se puede materializar mediante un arbitraje privado, sino s¨®lo a trav¨¦s de los ¨®rganos judiciales. Por eso, el arbitraje es poco ¨²til en esta materia y en la lucha contra la morosidad", dice Alberto Dorrego, que ocup¨® el cargo de director general para la Modernizaci¨®n de la Administraci¨®n de Justicia del Ministerio de Justicia. La ejecuci¨®n de un laudo depende de la rapidez del juzgado, pero de media hay que esperar entre dos y ocho meses m¨¢s.

Inquilino insolvente

?Y qu¨¦ pasa si el inquilino se declara insolvente? Los propietarios creen que sus contratos est¨¢n blindados y que ese arbitraje cubre rentas impagadas. El arbitraje no soluciona este problema. Si el propietario quiere asegurarse el cobro de las rentas debe suscribir un seguro o una garant¨ªa del pago de rentas. Para eso hay compa?¨ªas de seguros como Das o Arag y compa?¨ªas que ofrecen arbitraje y pago de rentas, como Arrenta. Esta ¨²ltima cubre el coste del arbitraje, abogado y procurador por 80 euros.

"Este producto es el m¨¢s demandado por el 85% de los clientes", indica Carlos Ruiz. Si adem¨¢s se quieren siete meses de rentas cubiertas, hay que pagar entre 250 y 350 euros, dependiendo de la renta anual. Si se opta por el proceso judicial, el seguro cubre abogado y procurador.

Al margen de su eficacia, hay voces que denuncian abusos en la aplicaci¨®n del arbitraje y cuestionan la validez de los laudos. Las miradas se dirigen precisamente a las dos entidades m¨¢s publicitadas en los medios de comunicaci¨®n, Aeade y La Corte de Arbitraje. Estas sociedades se presentan como entidades sin ¨¢nimo de lucro, aunque en algunos foros de Internet se habla de que el fin de estas cortes arbitrales es conseguir beneficios sin importar a qu¨¦ precio. Se denuncia que no otorgan los mismos derechos a los inquilinos, y las quejas y resoluciones judiciales en contra est¨¢n creciendo.

"Hay instituciones arbitrales en las que se han detectado algunos problemas preocupantes, recogidos en sentencias judiciales que han motivado la anulaci¨®n de laudos dictados", explican en el Instituto Nacional de Consumo (INC). "Estas empresas alegan garant¨ªas que, seg¨²n recogen las sentencias y autos, no ofrecen dada la falta de imparcialidad y la sumisi¨®n de una de las partes".

Laudos anulados

Seg¨²n Aeade, de sus 943 arbitrajes no ha sido anulado ninguno, ni siquiera instada la anulaci¨®n. Pero en la Audiencia Provincial de Madrid figura al menos uno. Y otro en el caso de La Corte de Arbitraje. La secci¨®n 10 anul¨® un laudo de Aeade porque al contrato de alquiler no se adjuntaba el convenio arbitral. A posteriori, se adjunt¨® y se rellen¨® con bol¨ªgrafo confundiendo el apellido de una de las partes. Y la secci¨®n 21 anul¨® otro laudo de La Corte de Arbitraje, que hab¨ªa presentado un recurso de apelaci¨®n por un laudo impugnado. El juez considera que la decisi¨®n del auto impugnado es correcta.

"Se trata de esquemas arbitrales que pregonan con descaro y sin verg¨¹enza la protecci¨®n de los intereses de una parte frente a los de la otra", denuncia Jos¨¦ Antonio Garc¨ªa, director de Arbitraje y Mediaci¨®n, ARyME, empresa dedicada exclusivamente a promover el arbitraje, no a administrarlo.

ARyME reclama que el arbitraje civil s¨®lo pueda ser instado por las partes, una vez surgida la disputa, esto es, que se proh¨ªba el pacto arbitral previo. Seg¨²n Garc¨ªa, el mercado del arbitraje civil en Espa?a ni ha querido ni ha sabido autorregularse.

La asociaci¨®n de consumidores CEACCU denunciaba hace algunos a?os que "los laudos de Aeade pod¨ªan ser de graves consecuencias para el consumidor, llegando al embargo de sus propiedades y a tener que asumir todas las costas del proceso". En Aeade se defienden. Si un inquilino no quiere someterse al arbitraje, no se le puede obligar. En todo caso, pr¨¢cticamente la totalidad de las veces se firma.

"El Instituto Nacional de Consumo tiene pocas posibilidades de actuaci¨®n, dado que en el arrendamiento de vivienda normalmente las relaciones son entre particulares, no son relaciones de consumo, aunque una de las partes act¨²e con el asesoramiento de la instituci¨®n arbitral", indican en el INC, que aconseja informarse y asesorarse siempre sobre la instituci¨®n arbitral, antes de firmar la aceptaci¨®n de la cl¨¢usula arbitral.