Cambian las reglas del juego
La mitad de las compa?¨ªas inmobiliarias van a desaparecer; sobrevivir¨¢n las que sean capaces de sacar al mercado el 'stock' de viviendas bajando precios y ganando en transparencia
Este a?o el austero Sal¨®n Inmobiliario Internacional de Madrid ha menguado tanto que cabe en un ¨²nico pabell¨®n, el 4, del parque ferial Juan Carlos I. Ocupa la tercera parte del espacio usado en la edici¨®n anterior. Hay menos expositores que nunca (220, el 25% extranjeros), pero m¨¢s ofertas que nunca: rebajas de hasta el 50%, cuotas desde 600 euros al mes, seguros de desempleo o viviendas a estrenar a precio de segunda mano.
Los promotores han puesto todas sus esperanzas en esta feria. No es para menos. Sobre ellos pesa un stock que supera las 500.000 viviendas sin vender, que debe salir al mercado porque de otro modo es imposible reflotar el sector inmobiliario espa?ol. Toca pensar en el futuro y buscar f¨®rmulas imaginativas. La primera no lo es tanto: que los promotores bajen precios.
Y es que quien dijo que los precios de las viviendas nunca bajaban se equivoc¨®. "Tiene que producirse una evoluci¨®n moderada de los precios, adaptada a la demanda", seg¨²n Fernando Rodr¨ªguez-Avial, presidente de la empresa de alquileres Testa. El esfuerzo para acceder a una vivienda es todav¨ªa alto, equivalente al 45% de los ingresos, cuando deber¨ªa ser del 30%, explica Jos¨¦ Luis Su¨¢rez, profesor del IESE.
No parece f¨¢cil. "No podemos vender a precio de hipoteca", indica F¨¦lix Ab¨¢nades, presidente de Afirma. La soluci¨®n: "En 2009 y los siguientes ejercicios se van a iniciar unas 100.000 viviendas, y a ese ritmo en tres o cuatro a?os nos habremos comido el stock".
Autocr¨ªtica
Pero antes de ponerse a trabajar toca hacer autocr¨ªtica. "Lo que hemos hecho no ha estado bien y nos han avisado desde el Banco de Espa?a y al Fondo Monetario Internacional; no se puede producir el doble de lo normal ni vender seis veces por encima de la inflaci¨®n", seg¨²n el presidente de Testa. Adem¨¢s, el sector residencial, a diferencia del de oficinas o centros comerciales, no ha sido transparente. Es la hora, sin peros, de una profunda reestructuraci¨®n.
A corto plazo, el 50% de las empresas va a desaparecer y el resto va a sufrir un par¨®n en la actividad. "En los pr¨®ximos dos a?os perderemos dinero en la cuenta de resultados, los activos se van a deteriorar y la deuda permanecer¨¢", dice Ab¨¢nades. Adem¨¢s, las inmobiliarias se enfrentan a las entidades financieras, "una dura competencia". Se camina sin remedio hacia un escenario menos atomizado, con compa?¨ªas muy ligadas al sector financiero y con proyectos de internacionalizaci¨®n m¨¢s ambiciosos.
Los expertos coinciden en que el sector nunca volver¨¢ a ser el mismo. Ser¨¢ m¨¢s maduro, con menos liquidez y con una demanda m¨¢s sostenida. Para empezar, acceder a la financiaci¨®n ser¨¢ mucho m¨¢s dif¨ªcil y se volver¨¢ a una regla de oro del sector inmobiliario: los suelos se compran con fondos propios y la construcci¨®n se financia cuando existe proyecto y licencia. "No habr¨¢ financiaci¨®n para compra de suelos, aunque sean finalistas", considera el presidente de Afirma. Y menos para suelos r¨²sticos sin previsi¨®n de recalificaci¨®n.
Este menor apalancamiento, que no deber¨ªa exceder del 80%, es el que pondr¨¢ techo a la construcci¨®n de viviendas en el futuro. Toca especializarse y pensar, sobre todo, en el producto final que se pone a la venta y en el comprador que paga por ¨¦l.
El sector tiene que aprender a producir viviendas m¨¢s asequibles, haciendo un an¨¢lisis integral del proceso productivo, desde la compra de suelo hasta la posventa, dice Carolina Roca, de Promociones Levantino Aragonesas. Por ejemplo, el promotor se puede convertir en constructor y optimizar costes. O se puede tratar de modificar el urbanismo tanto en est¨¢ndares como en plazos. Los m¨¢rgenes brutos de los promotores ser¨¢n como m¨¢ximo de entre el 10% y el 15%, opina Ab¨¢nades.
M¨¢s alquiler y barato
Por otro lado, el nuevo mercado inmobiliario que est¨¢ por llegar es impensable sin el crecimiento del alquiler. De haber habido arrendamientos suficientes se hubieran resuelto parte de los problemas actuales, como la escalada de precios, la falta de movilidad geogr¨¢fica, el retraso en la edad de emancipaci¨®n o el descenso en picado de la natalidad, se?ala Rodr¨ªguez-Avial. Para ello, es necesario un parque de viviendas nuevas baratas y peque?as, de unos 50 metros cuadrados, para j¨®venes y divorciados, gestionado de forma profesional por grandes empresas. De hecho, parte de las viviendas protegidas que se construir¨¢n en los pr¨®ximos a?os ser¨¢ en alquiler. No vale el modelo de alquiler entre particulares.
A pesar de eso, los expertos del sector piensan que tras la enorme tormenta el modelo productivo volcado en el ladrillo va a seguir siendo el pilar de la econom¨ªa. "La inversi¨®n inmobiliaria y el valor de los activos inmobiliarios es mayor que en la Bolsa; los pr¨¦stamos al sector inmobiliario suponen un 70% del total del cr¨¦dito y nunca bajar¨¢n del 50%, y adem¨¢s seguir¨¢ siendo el activo m¨¢s importante en el patrimonio de las familias", considera el profesor del IESE. El sector inmobiliario supone un 10,6% del PIB espa?ol y un 12,1% del empleo. El peso futuro estar¨¢ pr¨®ximo al 8% del PIB y al 10% del empleo.
?Cu¨¢nto durar¨¢ la crisis? "La crisis es coyuntural, pasar¨¢ y volver¨¢ la bonanza. La recesi¨®n empieza a desacelerarse, los tallos verdes son una realidad", se?ala Juan Pablo L¨¢zaro, vicepresidente de CEOE y CEIM, quien opina que se ha sabido reaccionar con pol¨ªticas fiscales, bajadas de tipo de inter¨¦s e inyecciones de capital.
Las inmobiliarias piden m¨¢s tiempo
YOLANDA DUR?N
Lo dijo el director de negocio de Cajamadrid, Alberto Manrique, en la inauguraci¨®n de la Conferencia del Sal¨®n Inmobiliario: "al menos tres compa?¨ªas est¨¢n en la situaci¨®n de tener que volver a renegociar su deuda, las que han hecho grandes operaciones en los ¨²ltimos a?os". El motivo para renegociar no es otro que la imposibilidad de cumplir con los planes de negocio fijados en su d¨ªa para acceder a la financiaci¨®n de sus deudas, que en el caso de las principales cotizadas, Martinsa Fadesa, Metrovacesa, Colonial, Reyal Urbis, Afirma, Realia y Renta Corporaci¨®n ascienden a 28.694,6 millones.
Manrique advirti¨® que Reyal Urbis se hab¨ªa puesto en contacto con sus bancos acreedores para comunicarles que no est¨¢ cumpliendo el plan de negocio pactado en el marco del acuerdo de refinanciaci¨®n de deuda. Sirva como ejemplo que no ha podido vender su joya de la corona, el centro comercial ABC Serrano, a pesar de los intentos. Su deuda asciende a 3.000 millones de euros.
Reyal Urbis reconoci¨® en un hecho relevante remitido a la CNMV que est¨¢ "en proceso de negociaci¨®n con sus entidades financieras para la adaptaci¨®n de su plan de negocio a las circunstancias de mercado y la consiguiente refinanciaci¨®n de su deuda financiera". Reyal Urbis ya advirti¨® en su informe de auditor¨ªa correspondiente al ejercicio 2008 que de cara a 2009 su principal riesgo de liquidez estaba relacionado con la capacidad de la empresa de llevar a cabo las desinversiones de suelo por 395 millones de euros previstas para el ejercicio en el plan de negocio pactado por la sociedad con sus bancos. La inmobiliaria acord¨® una primera reestructuraci¨®n de su deuda en octubre de 2008. No obstante, desde entonces Reyal Urbis se ha encontrado con la imposibilidad de vender las acciones que tiene en Colonial a Nozar y la sociedad Global Cartera de Valores, tal como hab¨ªan acordado un a?o antes.
Manrique fue m¨¢s all¨¢ al asegurar que la tendencia no apunta a la entrada generalizada de las entidades financieras en el accionariado de inmobiliarias, como en el caso de Colonial o Metrovacesa, puesto que "no hay inter¨¦s en hacerlo", aunque reconoci¨® que es posible que se vean movimientos similares y la entrada en alguna otra compa?¨ªa. Martinsa Fadesa, que hace casi un a?o present¨® concurso de acreedores con m¨¢s de 7.000 millones de deuda, ha entregado un plan de negocio ante el juez del concurso con el visto bueno de los administradores concursales, pero sin la conformidad p¨²blica de ninguna entidad bancaria.
Afirma ha reconocido a la CNMV que no cumple el ratio de endeudamiento sobre el valor de mercado de sus activos designado por la banca y aunque de momento, se ha renunciado a exigir ese ratio, la empresa prepara un nuevo plan de negocio al tener que revisar a la baja las previsiones para este a?o.
Realia inform¨® en la presentaci¨®n de sus ¨²ltimos resultados trimestrales que espera "alcanzar un acuerdo con varias entidades para incrementar el plazo de la deuda corporativa con vencimiento en 2009, renov¨¢ndola en su conjunto a mayor plazo", que supera los 2.000 millones. Colonial se comprometi¨® el pasado mes de septiembre ante las entidades a las que debe 7.000 millones a vender sus participaciones en FCC, SFL y Riofisa para refinanciar esa deuda, pero sigue sin vender Riofisa, su joya inmobiliaria. Metrovacesa negocia con 40 bancos nuevas condiciones de financiaci¨®n sobre un pr¨¦stamo de 3.209 millones, aunque el pool bancario exige nuevas garant¨ªas, con la nueva guerra a?adida por el control de Gecina.
Presencia reducida
Muestra de las dificultades que atraviesan las grandes del sector es su reducida presencia en el Sima. Empresas como Adrisa y Grupo Inmobiliario Ferrocarril (vivienda protegida) duplican el espacio ocupado por cabezas de lista como Metrovacesa, Sacyr Vallehermoso, que regala un seguro de desempleo, Afirma o Reyal Urbis.
Acciona se apunta al bloque de los que hacen descuentos, caso de Reyal o Metrovacesa, mientras Afirma se suma a las que ofrecen viviendas protegidas en cuotas mensuales asequibles. Tambi¨¦n ofertan VPO; Hercesa, Premier, Promhogar, Sacresa, Ibosa, Lidera o Poscam y CMS- construcciones, entre otras
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