C¨®mo dar salida al 'stock'

?Es competencia desleal la de las entidades financieras cuando salen al mercado a vender pisos con el 100% de financiaci¨®n y descuentos? Alberto Manrique, de Caja Madrid lo niega. Aunque la entidad ha llegado a vender perdiendo dinero, Manrique asegura que da m¨¢s facilidades para que se vendan los pisos de los promotores que los que engrosan su cartera.

Si quedarse con viviendas para evitar mayor morosidad no es un plato de gusto para las entidades, menos lo es para los promotores. Carlos Cutillas, presidente de Inmobiliaria Chamart¨ªn, aboga porque las entidades ayuden al gestor a poner los activos en el mercado antes que quedarse con ellos. Lo cierto es que estos activos se han convertido en la base del mercado financiero espa?ol, seg¨²n indica Javier Guridi, presidente de inmobiliaria Boj, convocado como los anteriores a la Conferencia Inmobiliaria Madrid 2009, previa a la inauguraci¨®n de Sima. En los pasillos, comentario de un promotor an¨®nimo: "no es competencia desleal sino abuso de posici¨®n dominante".

Maite Gilp¨¦rez, de Deloitte, llama la atenci¨®n sobre la complejidad de gestionar suelos e inmuebles, rematar obras y comercializar las acabadas para la banca, sin equipos ad hoc, ni vocaci¨®n de permanencia en el sector.

Preocupa el tama?o del stock. No todo tendr¨¢ la misma salida ni se distribuye por igual. El de Madrid, una comunidad con mayor dinamismo econ¨®mico, no es relevante, y es tres veces menor que el de Murcia, o el de Castilla-La Mancha, como puede verse en el bar¨®metro trimestral que present¨® Asprima en la citada conferencia.

Veh¨ªculos de gesti¨®n

Aunque est¨¢ de acuerdo con que stock lastra la recuperaci¨®n de la actividad, Pep Ruiz, de Analistas Financieros Internacionales (AFI), lo presenta como una oportunidad: al haber muchas viviendas en pocas manos, la negociaci¨®n es m¨¢s f¨¢cil y puede ser una oportunidad de crear parques de alquiler y dar entrada a grandes operadores, ya sean, sociedades inmobiliarias cotizadas (Socimi) u otras. Por otra parte, Ruiz apunta la necesidad de evitar la presi¨®n adicional que ejercen las entidades financieras sacando al mercado las viviendas. Objetivo: que no lleguen a la banca. La alternativa que propone es la de crear veh¨ªculos de gesti¨®n de inmuebles.

Conseguir la venta o alquiler de los inmuebles supone que acaben en mano de los hogares, con una tasa de morosidad siempre m¨¢s baja que las promotoras, que trabajan con alto grado de endeudamiento.

En cuanto a las Socimi, Antonio Gil, de Cuatrecasas, subraya la necesidad de que la ley que las regula no tenga una visi¨®n recaudatoria y permita poner en alquiler las viviendas, generando rentabilidad.

Con Jos¨¦ Manuel Galindo -presidente de la patronal- a la cabeza, los promotores piden que se impulse la demanda a trav¨¦s de la pol¨ªtica fiscal. Otra petici¨®n, evitar el impacto que tiene la depreciaci¨®n de los activos inmobiliarios y que podr¨ªa llegar a influir en el cr¨¦dito concedido al pa¨ªs por la banca internacional. Las promotoras, al pedir refinanciaci¨®n, y las entidades financieras se ven obligadas a reponer o hacer provisiones por el descenso del valor de inmuebles y suelos.

Tambi¨¦n se puso de manifiesto en la conferencia la necesidad de un descenso ordenado y transparente de los precios para que se logre recuperar las ventas que, aunque muy t¨ªmidamente, van despegando. Hermann Montenegro, de Axa Reim, gestora de fondos de inversi¨®n, dice que la poca transparencia expulsa del mercado al inversor. El r¨¢pido ajuste de precios en el Reino Unido se pone como ejemplo. "En Espa?a veremos inversiones pero a precios ajustados", indic¨®.

Galindo habla de un descenso del 20% en los precios. Un promotor, entre los asistentes, reprocha a Asprima negar al inicio de la crisis la posibilidad de bajar precios. "Negamos el desplome con el af¨¢n de que no se produjera una desbandada", reconoce Carlos Cutillas.