Las cenizas del 'boom' del ladrillo

El n¨²mero de viviendas libres en construcci¨®n sigue reduci¨¦ndose vertiginosamente en Espa?a. Al final del primer trimestre de 2009 se hab¨ªan iniciado 31.244 viviendas. De mantenerse esta tendencia, al final del presente ejercicio apenas estar¨¢n en construcci¨®n unas 400.000. Y esta cifra supone un 60% menos del mill¨®n de viviendas que se encontraba en ejecuci¨®n a finales de 2007. Y la cosa puede ir a peor.

Una voz autorizada, la del presidente del Grupo OHL, Juan-Miguel Villar Mir, no deja lugar al optimismo. "Lo primero que hay que hacer es digerir el stock de casas. Mientras no se venda no se construir¨¢ nada, y para vender hay que bajar m¨¢s los precios", aseguraba hace unos d¨ªas. La consecuencia, millones de metros cuadrados de terrenos inmovilizados perdiendo valor de manera creciente.

En Madrid quedan por desarrollar unos 8,5 millones de metros de suelo urbano bruto para 156.000 viviendas

En el Ensanche de Vallecas, el metro construido llave en mano cuesta igual que el suelo en 2007

Seg¨²n un informe de la consultora DBK, hace dos a?os 36 de las principales empresas inmobiliarias dispon¨ªan en Espa?a de una reserva de superficie edificable de unos 90 millones de metros cuadrados. Madrid, al contar con mayores expectativas de negocio por los grandes desarrollos urban¨ªsticos planificados, fue una de las comunidades donde las compras de suelo fueron mayores y a precios m¨¢s elevados, y, por tanto, una de las que m¨¢s est¨¢ sufriendo el cese de la actividad.

Madrid aglutinaba en torno al 20% (18 millones de metros cuadrados edificables, equivalentes a unas 212.000 viviendas), y que desde 2007, seg¨²n las estad¨ªsticas oficiales del Ministerio de Vivienda, se han iniciado en la regi¨®n 55.251 viviendas, quedar¨ªan por desarrollar unos 8,5 millones de metros cuadrados de suelo urbano bruto, equivalentes a 13 millones de metros edificables para unas 156.000 viviendas, aproximadamente la mitad en la capital.

Dando por buena la rebaja acumulada del 25% en los dos ¨²ltimos a?os, seg¨²n los datos de Vivienda, los activos adquiridos en 2007, por 3.450 millones de euros, no valen hoy m¨¢s de 2.500 millones, y la tendencia es que ese precio siga bajando a corto plazo. Y eso tirando por lo alto. Que se lo digan a Martinsa-Fadesa, en concurso de acreedores desde hace un a?o. Cuatro de los activos situados en Madrid (Chamart¨ªn, Race, Tres Cantos y Colmenar de Oreja), que CB Richard Ellis hab¨ªa tasado, en diciembre de 2007, en 710 millones de euros, fueron depreciados m¨¢s de un 30% un a?o despu¨¦s, de acuerdo con la nueva valoraci¨®n realizada por tres firmas designadas por los administradores concursales.

Ignacio Pindado, consejero delegado de la consultora Grupo i, va incluso m¨¢s all¨¢ en esa reducci¨®n del precio del suelo. En su an¨¢lisis sobre la actual situaci¨®n del mercado asegura que "se ven muchas cosas, pero realmente no se est¨¢ comprando casi nada, ni siquiera con descuentos del 50% respecto a hace dos a?os. Adem¨¢s, descartadas las operaciones por parte de promotores, s¨®lo los inversores se muestran dispuestos a comprar si existen verdaderas gangas", comenta. Otro aspecto destacado por Pindado radica en el hecho de que buena parte de estos activos en suelo han ido a parar a manos de los bancos, que, seg¨²n el fundador de esta consultora, "no tienen la menor intenci¨®n de soltar. Ahora, s¨®lo les preocupa vender las viviendas que se han quedado y esperar¨¢n a que se reactive el mercado para volver a ofrecer a los promotores los mismos suelos que ¨¦stos han tenido que poner en el activo del banco para saldar deudas", subraya.

"Lo hemos vendido casi todo", comentan desde Nozar. Una de las inmobiliarias que mayores inversiones en suelo realiz¨® -casi 400 millones de euros por tres solares c¨¦ntricos de la capital entre 2004 y 2007- y que, obligada por la fuerte deuda financiera, se ha visto obligada a vender con p¨¦rdidas algunos de estos activos. "Pr¨¢cticamente s¨®lo nos queda el Mindanao, y el proyecto est¨¢ paralizado sin una fecha fijada para su reanudaci¨®n", se?alan las mismas fuentes.

Por el hist¨®rico hotel la empresa presidida por Luis Nozaleda pag¨®, en 2004, 105 millones de euros al Banco Pastor. El establecimiento se demoli¨®, se iniciaron las obras de las plantas bajo rasante y se lleg¨® a iniciar la comercializaci¨®n de las 138 viviendas previstas. Y ah¨ª se qued¨® el proyecto. Por lo que respecta a las antiguas oficinas de Telef¨®nica en la calle de R¨ªos Rosas, compradas en 2007 por 213 millones de euros, "es un proyecto inmerso en un proceso de tramitaci¨®n de licencias, pero sin plazos espec¨ªficos para su desarrollo", comentan desde Nozar, y la parcela ocupada por la f¨¢brica de Zardoya Otis en M¨¦ndez ?lvaro fue vendida "por un buen precio", aseguran. Ahora est¨¢ en manos del BBVA.

Lualca -acr¨®nimo mixto del nombre y apellido de su presidente, Luis Canales, y de los antiguos supermercados Alcosto- es otra de las promotoras que no escatim¨® un euro a la hora de adquirir suelo, especialmente en Pozuelo de Alarc¨®n, municipio de gran desarrollo y altos precios del noroeste de la regi¨®n, y cuyas expectativas tambi¨¦n se han visto truncadas. En 2005 pag¨® 45,5 millones por un solar para construir 96 pisos en la avenida de Europa, uno de los ejes inmobiliarios m¨¢s preciados de esta localidad.

Obtuvo la licencia en mayo de 2007, inici¨® las obras y, dos a?os despu¨¦s, el solar presenta un aspecto desolador. Cerrado a cal y canto desde hace m¨¢s de un a?o, con los materiales amontonados en medio de la parcela y sin rastro alguno de obreros desde hace meses. Justo enfrente, la multinacional Hines inici¨® la construcci¨®n del centro comercial Zielo con posterioridad a la promoci¨®n de Lualca. Su ejecuci¨®n va a un ritmo vertiginoso.

En esta misma localidad, y con el objetivo de construir 500 viviendas, la inmobiliaria presidida por Luis Canales tampoco dud¨® en desembolsar hace m¨¢s de tres a?os 241 millones de euros al Ministerio de Defensa para hacerse con el antiguo polvor¨ªn de Retamares, entre las urbanizaciones de Montegancedo y Montepr¨ªncipe, junto a la M-40. Y desde entonces ah¨ª sigue, anunciada en su p¨¢gina web como la ¨²nica de sus futuras promociones residenciales en la Comunidad de Madrid.

Volviendo a la capital hay solares como el del antiguo Banco Atl¨¢ntico, en el n¨²mero 48 de la Gran V¨ªa, que si no est¨¢ parado, apenas avanza cinco a?os despu¨¦s de que el Banco Sabadell lo vendiera. Valmarcasa, una peque?a promotora gallega, es su actual propietaria tras pasar por otras dos manos y la encargada del proyecto dise?ado por Rafael de La-Hoz: 12.200 metros cuadrados para distribuir, en 10 plantas, unos 100 apartamentos, un ¨¢rea comercial y 200 plazas de garaje.

Frenazo

Una ristra de promociones paralizadas, con vigas y ladrillos a medio poner, que representan, junto con los solares vacantes, la imagen decadente de un sector, el inmobiliario, que no quiso ver, ni cuando la famosa burbuja estaba a punto de estallar, que la asunci¨®n de ciertas inversiones iba camino de acabar comi¨¦ndose unas cuentas ya muy lastradas por una dr¨¢stica reducci¨®n de los ingresos. A pesar de ello, algunos no dudaron en seguir adquiriendo parcelas urbanas a precios desorbitados.

En la Comunidad de Madrid, tanto en la capital como en las localidades con mayores expectativas de crecimiento, las secuelas de estas actuaciones resultan bien visibles. Un recorrido por las calles sirve para apreciar c¨®mo la financiaci¨®n de miles de millones de euros para la compra de esas parcelas se ha convertido en la aut¨¦ntica espada de Damocles. No se inician las obras y, adem¨¢s, hay que seguir pagando el capital y los intereses de los cr¨¦ditos comprometidos.

Algunos supieron rectificar a tiempo, como Mapfre Inmuebles, que tras resultar adjudicataria, en octubre de 2007, de un solar municipal en el Ensanche de Vallecas, logr¨® venderlo poco despu¨¦s a la cooperativa Vam, gestionada por Grupo Libra. Por un solar apto para 6.525 metros edificables (75 pisos), Mapfre pag¨® casi 15 millones de euros (IVA incluido), asumiendo un coste inicial de repercusi¨®n por cada piso de 85 metros cuadrados de casi 200.000 euros. Y eso, sin poner un ladrillo. Sumando costes de construcci¨®n, honorarios, licencias y gastos financieros, ese piso se pondr¨ªa en los 400.000 euros. Un precio a todas luces inasumible por el mercado.

Y como ¨¦sta, decenas de operaciones de compraventa de suelo realizadas cuando la crisis estaba llamando a la puerta. En 2007, el propio Ayuntamiento de Madrid logr¨® adjudicar 18 parcelas por las que se embols¨® 300 millones de euros, de los que 215 millones procedieron de lo pagado por los 13 solares destinados a la construcci¨®n de vivienda libre