Usted puede ser el mejor postor

?tico de 150 metros cuadrados con terraza de 30 metros en la calle de Alberto Aguilera, de Madrid. Su precio de salida en la puja celebrada hace siete meses fue de 720.000 euros. Jes¨²s ?lvarez se la llev¨® por 390.000 euros. La rebaja alcanz¨® casi el 50%. Es la primera vez que este abogado de 35 a?os compra a trav¨¦s de una subasta judicial.

"Compr¨¦ porque vi que hab¨ªa muchas posibilidades de que fuera mucho m¨¢s barato que hacerlo a precio de mercado, y m¨¢s en los tiempos que corren". No tuvo problemas con la hipoteca, a la cual se subrog¨®. La ¨²nica desventaja: "Tienes que esperar a que salga algo que te cuadre". La vivienda, procedente de un embargo judicial por falta de pago de la hipoteca, necesit¨® una reforma que cost¨® 30.000 euros, pero "me compens¨® con creces".

Para 2010 se esperan precios de liquidaci¨®n en las pujas privadas y la llegada de grandes inversores que compren edificios

Las entidades han visto en la subasta privada un medio r¨¢pido para desinvertir sus activos en seis semanas

Y es que Jes¨²s compr¨® como inversi¨®n. Muchos compradores han encontrando en el mercado inmobiliario actual y en la subasta de inmuebles una oportunidad para hacer negocio. Jes¨²s vendi¨® el ¨¢tico por 630.000 euros. "Tard¨¦ unos cuatro meses, pero porque ped¨ªa mucho m¨¢s, al final tuve que bajar el precio. En mi caso fue f¨¢cil, pues el piso estaba muy bien y en muy buena zona. Por supuesto, ya estoy buscando m¨¢s cosas".

"El inversor, que hab¨ªa huido del mercado inmobiliario, ha vuelto a aparecer con fuerza, ya que son quienes cuentan con liquidez y ganas de encontrar gangas", indican en SubastaFacil.com. En esta compa?¨ªa, el 90% de los clientes son inversores de peque?o tama?o, que tienen clara la vivienda por la que quieren pujar.

El perfil del que compra en una subasta es variopinto. "Desde el profesional de la subasta, el subastero, cuya actividad consiste en adquirir un inmueble para s¨ª, para enajenarlo inmediatamente, o para un tercero; el inversionista, el padre que busca un apartamento para su hija en Chamber¨ª; hasta los j¨®venes a la caza de una ganga para comprar su primera vivienda", explica Javier Palmero, abogado de Bufete Hipotecar

La crisis del sector inmobiliario ha trastocado este floreciente negocio. Hasta 2007 los inmuebles subastados eran producto de una reducida amalgama de pr¨¦stamos hipotecarios impagados, seg¨²n Palmero. En la actualidad, se celebra un aluvi¨®n de subastas de inmuebles garantizados con pr¨¦stamos hipotecarios, fundamentalmente de entidades bancarias. De hecho, el volumen total de cr¨¦ditos en mora ascender¨¢ a los 66.000 millones de euros a fin de a?o, seg¨²n el Instituto de Estudios Burs¨¢tiles (IEB). En 2008 se celebraron 23.418 subastas judiciales y 2009 se cerrar¨¢ con 37.000.

M¨¢s subastas, pero menos clientes. La afluencia ha bajado y para muchos lotes no hay postores, debido a las dificultades para conseguir financiaci¨®n. El ahorro medio de una vivienda comprada a trav¨¦s de una subasta judicial es del 30% y puede alcanzar el 50%, se?ala Manuel Gonz¨¢lez Betancor, fundador de la franquicia SubastaFacil.com. Esta empresa analiza el mercado de las subastas p¨²blicas judiciales a trav¨¦s de la Red y ofrece al gran p¨²blico la cartera de inmuebles que van a ser subastados en breve en los juzgados y administraciones p¨²blicas.

La firma naci¨® cuando en 2003 el propio Gonz¨¢lez se vio obligado a defender su patrimonio de una ejecuci¨®n hipotecaria. Hace a?os este negocio estaba acotado para los subasteros profesionales, que consegu¨ªan una alta rentabilidad. Con el cambio de normativa, cualquiera puede pujar por un inmueble. De hecho, los expertos esperan que en los pr¨®ximos meses muchos particulares elijan este canal para comprar, en lugar del mercado libre.

Pero hay que ir con pies de plomo. "Sin asesoramiento lo que parece un gran negocio, se puede convertir en un gran fiasco", se?ala el abogado de Bufete Hipotecario. Por ejemplo, puede que hayamos comprado una casa con inquilino incluido.

Por eso, este tipo de compa?¨ªas -que han proliferado en los ¨²ltimos a?os al son de la morosidad y las subastas-, llevan de la mano al comprador o inversor para facilitar los tr¨¢mites e incluso pujan sin que est¨¦ presente.

El cliente s¨®lo tiene que marcar el precio que quiere pagar por cada propiedad. Nosotros localizamos estos inmuebles a trav¨¦s de los bancos y las administraciones p¨²blicas", dicen en SubastaFacil.com. "Analizamos el expediente y en caso de que existan probabilidades de ¨¦xito, firmamos ante notario el encargo de compra correspondiente. Nos hacemos cargo desde el estudio y an¨¢lisis inicial de la operaci¨®n hasta la consignaci¨®n para la participaci¨®n en subasta por cuenta de terceros, personaci¨®n en la subasta mediante procurador, direcci¨®n letrada, presentaci¨®n de escritos, tramitaci¨®n de documentaci¨®n judicial y toma de posesi¨®n", prosigue.

S¨®lo cobran si el cliente compra. Si, por ejemplo, el inversor pone un precio de 60.000 euros y la compa?¨ªa lo consigue por 50.000, la diferencia es su ganancia.

La informaci¨®n sobre subastas judiciales se puede consultar en revistas (P¨²blica Subasta), en peri¨®dicos, en las p¨¢ginas web de las comunidades aut¨®nomas o en las oficinas de informaci¨®n existentes en las sedes de los juzgados. Tambi¨¦n los notarios pueden celebrar subastas de bienes hipotecados, dentro de sus respectivos partidos judiciales.

Si no hay postor, la entidad bancaria acaba incorporando los inmuebles a su cartera. Por eso, la subasta privada, sobre todo online, se ha convertido en uno de los canales estrella para la comercializaci¨®n de activos inmobiliarios en manos de promotoras y entidades financieras, seg¨²n Marisela Gonz¨¢lez, directora de Recuperaci¨®n y Reestructuraci¨®n de Activos Inmobiliarios de BNP Paribas Real Estate, compa?¨ªa que ha realizado 14 subastas durante este a?o por valor de 73 millones de euros. En ejercicios anteriores la media estaba entre seis y nueve subastas.

Desinversi¨®n

Las entidades han visto en este negocio un medio r¨¢pido para desprenderse de todos sus activos, en un plazo de entre cuatro y seis semanas. Si 2009 ha sido un buen a?o -se han realizado unas 25 subastas privadas- en 2010 se incrementar¨¢n, conforme aumente el n¨²mero de garant¨ªas adjudicadas en el balance de las entidades, explica Gemma Men¨¦ndez, responsable de subastas de la consultota CB Richard Ellis.

El cliente de la subasta privada es, sobre todo, el comprador final o, de nuevo, el inversor de muy peque?o tama?o que ve la oportunidad de comprar un ¨²nico inmueble. El inversor puro y duro se mantiene a la espera de descuentos m¨¢s agresivos, precios de liquidaci¨®n, para adquirir edificios o paquetes de viviendas, rehabilitarlos y ponerlos en alquiler o venta. "Los descuentos medios en los precios de salida han oscilado entre el 20% y el 25%, aunque para 2010 se esperan descuentos en el entorno del 50% y la llegada de inversores", dice Gonz¨¢lez, de BNP Paribas, que recientemente ha subastado pisos de un dormitorio cerca de paseo de La Habana (Madrid) desde 188.000 euros.

Las entidades tienen a¨²n mucho producto de segunda mano, disperso geogr¨¢ficamente, de baja calidad y en localizaciones secundarias o producto nuevo en ubicaciones de escaso inter¨¦s, pero que requieren de mayores descuentos. El precio medio de las viviendas subastadas est¨¢ entre 180.000 y 240.000 euros, seg¨²n CBRE, compa?¨ªa que prev¨¦ llevar a cabo seis subastas en 2010.

Si la puja es por Internet, el cliente debe entregar una fianza de entre 2.000 y 3.000 euros en el caso de BNP Paribas y del 1% del precio del inmueble en el caso de CBRE. Si es presencial, basta con pujar por la vivienda y firmar en ese momento un contrato de arras por el 10% del precio de la casa.

La compa?¨ªa Reser (perteneciente a Caja Madrid) cierra el a?o con ocho subastas con activos de la caja y descuentos del 30%. La tipolog¨ªa que prima es la vivienda urbana o en costa. Se han subastado viviendas en Madrid capital desde 100.000 euros, un apartamento en Benidorm por 90.000 euros o un d¨²plex en Valencia por 206.000 euros.